نکاتی درباره قرارداد اجاره

با توجه به اهمیت روزافزون قرارداد اجاره، بررسی آن از جهت حقوقی ضروری است در این نوشتار، قصد برشمردن مواردی را داریم که موجب برهم خوردن قرارداد اجاره می‌شود

با توجه به اهمیت روزافزون قرارداد اجاره، بررسی آن از جهت حقوقی ضروری است. در این نوشتار، قصد برشمردن مواردی را داریم که موجب برهم خوردن قرارداد اجاره می‌شود.

مواردی که مالک یا مستأجر حق دارند قرارداد را برهم زنند (فسخ نمایند)

امروزه، قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها در میان مردم است. افرادی که توانایی خرید مسکن یا مغازه دلخواه خود را ندارند، قرارداد اجاره می‌بندند تا هرچند به‌طور موقت، طعم شیرین داشتن خانه یا مغازه موردعلاقه خود را بچشند. با توجه به اهمیت روزافزون قرارداد اجاره، بررسی آن از جهت حقوقی ضروری است. در این نوشتار، قصد برشمردن مواردی را داریم که موجب برهم خوردن قرارداد اجاره می‌شود. اما به‌عنوان مقدمه، قدری درباره مفهوم و ویژگی‌های این عقد در عالم حقوق صحبت می‌کنیم.

مفهوم و ویژگی‌های قرارداد اجاره

قرارداد اجاره، معمولاً دو طرف دارد، یک‌طرف کسی است که می‌خواهد خانه یا مغازه خود را اجاره دهد، که به او اصطلاحاً «موجر» گویند و طرف دیگر نیز، کسی است که می‌خواهد آن خانه یا مغازه را اجاره کند، به این فرد نیز، «مستأجر»  گفته می‌شود. این دو نفر، ضمن عقد اجاره توافق می‌کنند که موجر، ملک مسکونی یا تجاری خویش را با شرایط موردنظر در اختیار مستأجر قرار دهد تا از آن استفاده کند و در عوض، مستأجر نیز اجاره‌بهای تعیین‌شده را به موجر بدهد. بنابراین، با بستن عقد اجاره، مستأجر مجوز لازم را برای بهره‌برداری از منافع ملک شخص دیگری پیدا می‌کند. تفاوت این قرارداد با قرارداد خریدوفروش نیز در همین‌جا است. در قرارداد خریدوفروش، خریدار مالک تام و تمام موضوع معامله (شیء خریداری‌شده) می‌شود و می‌تواند هر طور که بخواهد از آن استفاده کند، مثلاً آن را به هرکس که تمایل دارد بفروشد و فروشنده نمی‌تواند برای او محدودیت و مانعی در این زمینه ایجاد کند. درحالی‌که در عقد اجاره، مستأجر، خریدار موضوع عقد نیست و به‌طور طبیعی، اختیارات او را هم ندارد. او فقط اجازه بهره‌برداری از موضوع قرارداد، که به آن «عین مستأجره» گفته می‌شود، را دارد و نمی‌تواند از پیش خود و بدون اذن موجر آن را به دیگری بفروشد. حتی مستأجر در استفاده خود نیز دارای محدودیت‌هایی است، مانند این‌که مورد اجاره را فقط باید در حدودی که موجر ضمن قرارداد تعیین نموده است، استفاده کند، در غیر این صورت، خطا کرده و مقصر شناخته می‌شود.

عقد اجاره، علاوه بر این‌که باید شرایط عمومی همه قراردادها را داشته باشد، مانند این‌که دو طرف باید قصد جدی، رضایت کامل و نیز صلاحیت قانونی لازم (اهلیت) برای بستن این قرارداد را داشته باشند یا این‌که موضوع قرارداد باید معلوم باشد و دو طرف هیچ ابهامی درباره آن نداشته باشند، دارای شرایط و ویژگی‌های خاصی است. این ویژگی‌ها، عبارت‌اند از:

1. تملیکی بودن عقد اجاره، به این معنا که در اثر این عقد، مستأجر مالک می‌شود. این مالکیت نسبت به منافع عین مستأجره (موضوع قرارداد) است، نه خود آن، یعنی مستأجر به‌موجب عقد اجاره، مجاز به استفاده و بهره‌برداری از موضوع عقد می‌شود. بنابراین، اگر این ملکیت ناقص برای مستأجر ایجاد نشود، قرارداد صحیح نیست..

2. معوض بودن عقد اجاره، بدین معنا که در این قرارداد، حتماً باید دو موضوع باهم مبادله شوند. ازیک‌طرف، موجر ملک خود را می‌دهد و از طرف دیگر، مستأجر اجاره‌بها را می‌پردازد. پس اگر هریک از این دو وجود نداشته باشد، قرارداد صحیح نخواهد بود. بنابراین، اجاره هیچ‌گاه نمی‌تواند مجانی باشد.

3. موقت بودن عقد اجاره، یعنی عقد اجاره، حتماً باید مدت داشته باشد و هیچ‌گاه نمی‌تواند دائمی‌باشد. قانون‌گذار، اجاره بدون مدت معین را باطل و بی‌اثر دانسته است.

4. لازم بودن عقد اجاره. قانون‌گذار در برخی از قراردادها به دو طرف اختیار داده است که هر زمآن‌که مایل به ادامه قرارداد نیستند، آن را برهم زنند که به این نوع از قراردادها، «جایز» می‌گویند. در مقابل، قانون‌گذار نخواسته است که سرنوشت بعضی از قراردادها به دست طرفین آن بیفتد. به همین دلیل، دو طرف نمی‌توانند هر زمآن‌که بخواهند از این قراردادها کنار رفته و آن‌ها را برهم زنند، بلکه قانون‌گذار موارد اختیار آن‌ها را برای برهم زدن قرارداد معین می‌کند. به این قراردادها، «لازم» گفته می‌شود. عقد اجاره نیز در دسته دوم قرار می‌گیرد. پس باید برای برهم زدن قرارداد به دنبال حکم قانون‌گذار بود. در ادامه، از مواردی صحبت خواهیم کرد که قانون‌گذار اختیار برهم زدن عقد اجاره را به طرفین داده‌است.

موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره

به حقی که قانون‌گذار برای دو طرف قرارداد درزمینهٔ برهم زدن آن در نظر گرفته است، «حق فسخ» گفته می‌شود. همان‌طور که بیان شد، در قراردادهای لازم هم چون عقد اجاره، طرفین معامله هر زمآن‌که اراده کنند، نمی‌توانند قرارداد را برهم زنند، بلکه اجرای حق فسخ آن‌ها در رابطه با این عقود، محدود به موارد قانونی یا قراردادی است. درباره قرارداد اجاره، در کنار قانون مدنی، سه قانون دیگر با عنوان مشترک «قانون روابط موجر و مستأجر» مصوب سال‌ها 1356، 1362 و 1376 وجود دارد. قانون مربوط به سال‌های 1356 و 1376 درباره اجاره محل سکونت، محل تجارت و یا انواع دیگر اجاره اجرا می‌شود ولی قانون سال 1362 تنها برای اجاره محل سکونت به کار گرفته می‌شود. به دلیل همین قوانین متعدد، یکی از دشواری‌های قضات درزمینهٔ عقد اجاره، تعیین قانون مورداجرا در قرارداد است. موارد اجرای حق فسخ توسط موجر و مستأجر در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مشترک است. بنابراین، ابتدا این موارد را در قانون مدنی و سپس، در قانون روابط موجر و مستأجر سال‌های 1356 و 1362 بررسی خواهیم نمود.

موارد اجرای حق فسخ مستأجر به‌موجب قانون مدنی

در موارد زیر، مستأجر بر اساس قانون مدنی می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند:

1. هرگاه موجر، مورد اجاره را به مستأجر تحویل ندهد و اجبار او به این کار نیز ممکن نباشد.

2. هرگاه معلوم شود که در زمان بستن عقد اجاره، مورد اجاره معیوب بوده است. در این صورت، مستأجر حق دارد که اجاره را فسخ کند یا آن را با تمام اجاره‌بهای توافق شده قبول کند. اما اگر موجر عیب را برطرف کند، به‌طوری‌که هیچ ضرری متوجه مستأجر نشود، او حق فسخ ندارد.

3. هرگاه، بعد از بستن قرارداد و قبل از تحویل مورد اجاره، عیبی در آن ایجاد شود. اگر عیب، بعد از تحویل و در حین مدت اجاره ایجاد شود، مستأجر از همان زمان به بعد، نسبت به بقیه مدت، حق فسخ دارد.

4. درصورتی‌که عین مستأجره معیوب بوده و درعین‌حال، از اموالی باشد که نظایر آن در محیط اطراف، فراوان یافت می‌شود و موجر نتواند به‌جای مال معیوب، مال سالم دیگری به مستأجر تحویل دهد.

5. اگر براثر حادثه‌ای غیرقابل‌پیش‌بینی مانند زلزله، بخشی از مورد اجاره از بین برود، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به مقداری که باقی‌مانده فسخ نماید.

6. اگر مورد اجاره مانند خانه، نیاز به تعمیرات ضروری داشته باشد و در مدت انجام این تعمیرات توسط موجر، مستأجر نتواند از تمام یا قسمتی از مورد اجاره استفاده کند.

7. اگر قبل از تحویل مورد اجاره، کسی مزاحم استفاده مستأجر از آن گردد. در این صورت، اگر مستأجر نخواهد حق فسخ خود را اجرا کند و قرارداد را برهم زند، می‌تواند برای رفع مزاحمت و دریافت اجرت مدتی که مال در اختیار شخص مزاحم بوده، که به آن «اجرت‌المثل» یا «بدل منافع استفاده‌شده» گویند، به او مراجعه کند.

8. اگر موجر کاری انجام دهد که موجب از بین رفتن عین مستأجره گردد. مثلاً تعمیرات ضروری برای جلوگیری از تخریب خانه اجاره داده‌شده را انجام ندهد و خانه فروبریزد. اگر مستأجر در این مورد نخواهد عقد را فسخ کند، می‌تواند برای دریافت اجرت‌المثل به موجر رجوع کند.

9. درصورتی‌که موجر از شرایط مقرر در ضمن عقد اجاره تخلف کند. به‌طور مثال، مستأجر بیماری است که سروصدا و شلوغی او را اذیت می‌کند، به همین دلیل، در ضمن قرارداد شرط کرده و با موجر اتمام‌حجت می‌کند که طبقه بالای منزلی که او اجاره کرده را به خانواده پرجمعیت اجاره ندهد ولی موجر بعد از مدتی، از این شرط تخلف کرده و طبقه بالایی را به خانواده‌ای شلوغ اجاره می‌دهد.

موارد اجرای حق فسخ موجر به‌موجب قانون مدنی

به‌طورکلی، موارد اعمال حق فسخ توسط موجر به‌موجب قانون مدنی، مربوط به‌جایی است که مستأجر مرتکب تقصیر می‌شود، یعنی کارهایی انجام می‌دهد یا از انجام کارهایی خودداری می‌کند که بر اساس قانون یا قرارداد اجاره تخلف محسوب می‌شود و موجر نیز، قادر به منع او نمی‌باشد. برای مثال، اگر بین موجر و مستأجر بر سر مبلغ خاصی برای اجاره‌بها توافق شده باشد و مستأجر کمتر از آن را بپردازد یا برخلاف آنچه در قرارداد ذکرشده از مورد اجاره استفاده کند، مقصر شناخته‌شده و قانون‌گذار به موجر حق فسخ عقد اجاره را می‌دهد.

علاوه بر این، مورد دیگری که برای موجر حق فسخ ایجاد می‌کند، جایی است که موجر پس از بستن قرارداد اجاره و واگذاری منافع آن به مستأجر، خود مال را به شخص دیگری می‌فروشد. به‌طورکلی، در این حالت، قرارداد اجاره به قوت خود باقی می‌ماند ولی زمانی که موجر در ضمن عقد اجاره، حق فسخ در صورت فروش عین مستأجره به شخص دیگر را برای خود شرط کرده باشد، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.

موارد اجرای حق فسخ مستأجر به‌موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

در موارد زیر مستأجر می‌تواند از دادگاه تقاضای صدور حکم به فسخ اجاره را کند:

1. درصورتی‌که مورد اجاره اوصافی که در قرارداد آمده را نداشته باشد. مثلاً در قرارداد ذکرشده است که خانه درجایی واقع‌شده که بسیار کم سروصدا است یا نوساز است و سپس خلاف این اوصاف ثابت شود.

2. اگر در حین مدت اجاره، مورد اجاره معیوب شود، به‌گونه‌ای که مستأجر دیگر نتواند از آن استفاده لازم را ببرد و رفع عیب هم امکان‌پذیر نباشد.

3. درصورتی‌که ضمن قرارداد، برای مستأجر تحت شرایط خاصی حق فسخ در نظر گرفته‌شده باشد و آن شرایط محقق شود.

4. در صورت فوت مستأجر در حین مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از سوی همه وراث او.

5. هرگاه تمام یا قسمتی از مورد اجاره در معرض خرابی قرار گیرد و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت خطرناک بوده و باید خراب شود.

موارد اجرای حق فسخ موجر به‌موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356

در موارد زیر موجر می‌تواند از دادگاه صدور حکم به فسخ اجاره یا تخلیه محل را درخواست کند:

1. درصورتی‌که مستأجر محل سکونت یا تجارت، آن را به شخص دیگری اجاره دهد، بدون این‌که از طرف موجر اجازه انجام این کار را داشته باشد.

2. درصورتی‌که در اجاره‌نامه محل سکونت، حق فسخ برای موجر هنگام فروش مورد اجاره به دیگری شرط شده باشد، به‌شرط آن‌که خود خریدار یا پدر، مادر، همسر یا فرزندان او بخواهند در آن خانه سکونت کنند.

3. درصورتی‌که موجر پس از اتمام مدت قرارداد اجاره محل سکونت، آن را برای سکونت خود یا اشخاص گفته‌شده در بند قبل نیاز داشته باشد.

4. هرگاه مورد اجاره محل سکونت در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

5. درصورتی‌که مستأجر محل سکونت، از آن برخلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده است، استفاده کند.

6. درصورتی‌که مستأجر محل تجارت، آن را بدون رضایت موجر، به انجام شغل دیگری غیر ازآنچه در اجاره‌نامه ذکرشده است، اختصاص دهد، مگر اینکه شغل جدید، به‌طورمعمول و متعارف شبیه شغل قبلی باشد.

7. درصورتی‌که مستأجر در مورد عین مستأجره مرتکب تقصیر شود، مثلاً کاری کند که خانه‌ای که اجاره کرده عیب پیدا کند یا خراب شود.

8. درصورتی‌که مستأجر در مهلت مقرر، از پرداخت اجاره‌بها یا اجرت‌المثل خودداری کرده و بعد از اطلاع از اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه سند عادی بوده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد)، ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌افتاده را ندهد. اگر اجاره‌نامه، سند رسمی‌باشد، موجر می‌تواند به دفترخانه یا اجرای ثبت برای تخلیه یا دریافت اجاره‌بها مراجعه نماید.

موارد اجرای حق فسخ مستأجر به‌موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362

موارد اعمال حق فسخ توسط مستأجر به‌موجب این قانون، همان موارد ذکرشده در بندهای یک، سه و پنج قانون سال 1356 می‌باشد.

موارد اجرای حق فسخ موجر به‌موجب قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362

این موارد نیز، مشابه موارد مذکور در بندهای یک، دو، هفت و هشت قانون سال 1356 می‌باشد.

علاوه بر موارد اجرای حق فسخ نسبت به عقد اجاره که موجب برهم خوردن این قرارداد می‌گردد، به‌موجب قانون مدنی، گاهی قرارداد اجاره به عللی باطل است. موارد بطلان این عقد را در نوشته جداگانه بررسی خواهیم کرد.

منبع : سایت مهداد