ارکان دعوای اجرت المثل ایام تصرف
طبق قاعده کلی هرشخصی باعث ورود زیانی به دیگری شود ، ملزم به جبران خسارت آن می باشد و عامل زیان ، در مقابل زیان دیده مسئول و پاسخگو می باشد و به اصطلاح در مقابل وی مسوولیت دارد، بنابراین هیچ ضرری نباید بدون جبران باقی بماند
1-مالکیت خواهان
در دعوای خلع ید مطابق رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور « خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از ملک قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.» سوال اساسی اینجاست که آیا رای وحدت رویه مزبور قابل تسری به دعوای اجرت المثل ایام تصرف نیز هست ؟ به عبارت دیگر آیا مالکیت رسمی خواهان در زمان اقامه دعوا شرط است یا به صرف احراز مالکیت ( حتی به صورت عادی ) هم قابل پذیرش خواهد بود ؟
رویه عملی دادگاهها در خصوص اموال غیر منقول، استناد به رای وحدت رویه فوق است و اصولا مالک رسمی را ذی نفع طرح دعوا می دانند که به نظر با مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت مطابقت دارد و قانونی است وانگهی براساس ماده 62 قانون احکام دائمی توسعه کشور اسناد عادی که دادگاه به آنها اعتبار بخشیده در مقابل اشخاص ثالث قابلیت استناد دارد و به نظر می رسد دادگاهها با توجه به این ماده قانونی اسناد عادیی فوق الذکر را هم ملاک عمل قرار داده و بپذیرند؛ اما در خصوص اموال منقول، به جهت اینکه ثبت اسناد آنها اجباری نیست و عرف نیز سند عادی و تصرف را ملاک عمل قرار داده است، دادگاه با احراز این موضوع باید اجرت المثل را تعیین کند.
2- تصرف خوانده
طبق قاعده کلی هرشخصی باعث ورود زیانی به دیگری شود ، ملزم به جبران خسارت آن می باشد و عامل زیان ، در مقابل زیان دیده مسئول و پاسخگو می باشد و به اصطلاح در مقابل وی مسوولیت دارد، بنابراین هیچ ضرری نباید بدون جبران باقی بماند.
از مجموع مواد مربوط به اجرت المثل در قوانین، چنین بر می آید که در صورتی که شخصی بدون مجوز قانونی یا در ابتدا با مجوز قانونی ملکی یا مالی را متصرف بوده سپس به دلایلی خارج از حیطه قانونی به تصرف خود ادامه داده است، مستوجب پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود؛ به عنوان مثال ماده 539 قانون مدنی چنین مقرر نموده « هرگاه مزارعه بعد از ظهور ثمره فسخ شود هر یک از مزارع و عامل بنسبتی که بین آن ها مقرر بوده شریک در ثمره هستند لیکن از تاریخ فسخ تا برداشت حاصل هر یک باخذ اجرت المثل زمین و عمل و سایرمصالح الاملاک خود که بحصه مقرر بطرف دیگر تعلق می گیرد مستحق خواهد.»
براساس ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی « خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌طور مستقل ... اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.» ماده 328 قانون مدنی در خصوص اتلاف چنین مقرر نموده « هرکس مال غیر را تلف کند ضامن آن است و باید مثل ویا قیمت آن را بدهد اعم از اینکه از روی عمدتلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم ازاینکه عین باشدیا منفعت واگرآن را ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است.» و ماده 331 قانون مزبور در باب تسبیب چنین بیان کرده که « هرکس سبب تلف مالی بشود باید مثل یا قیمت آن را بدهد و اگر سبب نقص یا عیب آن شده باشد باید ازعهده نقص وقیمت آن برآید.» بنابراین با توجه به موارد فوق، خواهان حق دارد اجرت المثل ایام تصرف را چه از جهت عدم تسلیم و چه از جهت تاخیر در تسلیم و از هر دو جهت چه از باب اتلاف و چه از باب تسبیب از خوانده درخواست نماید و دادگاه طبق مواد فوق الذکر ملزم به تعیین اجرت المثل خواهد بود.
3- عدوانی بودن تصرف
پس از آنکه مشخص شد که در دعوای اجرت المثل لازم و ضروری است که خوانده در ملک مورد ترافع تصرف داشته باشد، حال این سوال پیش می آید که آیا برای تعلق اجرت المثل عدوانی بودن تصرفات خوانده هم لازم و ضروری است؟
اگرچه در بیشتر موارد، عدوانی بودن تصرفات رکن اساسی تعلق اجرت المثل است، اما واقعیت آن است که در مواردی خوانده ممکن است با اذن مالک، ملک را متصرف شده باشد که در این حالت نیز اجرت المثل تعلق می گیرد، چنان که ماده 337 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته « هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.» یا تبصره ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 در این خصوص بیان کرده « در موارد بطلان اجاره و استیفای مستأجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت المثل می باشد.»
نویسنده : محسن رفعتی- وکیل متخصص دعاوی ملکی
منبع : دادفران داداندیش
مطالب مرتبط
آیا زن برای انجام کارهای خانه می تواند اجرت المثل بگیرد؟
گروه وکلای داداندیش
