قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356,05,02 با اصلاحات بعدی
فصل اوّل ـ کلیات
ماده1ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرّف متصرّف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، اعمّ از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقرّرات این قانون است.
ماده2ـ موارد زیر مشمول مقرّرات این قانون نمیباشد:
1ـ تصرّف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.
2ـ اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آنها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره، بهره برداری از محصول آنها باشد.
3ـ ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده میشود.
4ـ کلیّه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازمالاجراء شدن قانون معاملات زمین مصوّب 1354 صادر شده و میشود.
5 ـ خانه های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و مؤسّسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعمّ از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار میگیرد.
در این مورد رابطه متصرّف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقرّرات مخصوص به خود یا قرارداد فیمابین میباشد.
هرگاه متصرّف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقرّرات یا قرارداد مکلّف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند، بر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به او اخطار میشود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید، در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا مؤسسه یا اشخاص مربوط داده میشود.
6 ـ واحدهای مسکونی که پس از اجراء این قانون به اجاره واگذار گردد.
فصل دوّم ـ میزان اجاره بها و ترتیب پرداخت آن
ماده3ـ در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجارهبها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هرگاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرّر و یا عملی شده است و درصورتی‌که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقرّرات این قانون از طرف دادگاه میزان اجارهبها به نرخ عادله روز تعیین میشود.
ماده4 (اصلاحی 1358/9/3 شورای انقلاب) ـ موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزّل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید. مشروط به اینکه مدّت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرّر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادلانه روز تعدیل خواهد کرد ـ حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده5 ـ موجر میتواند مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید.
در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم مینماید. دائره اجراء مکلّف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجراء حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. مستأجر نیز میتواند ضمن تقاضای تعدیل اجارهبها رد مابهالتفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تأخیر تأدیه بهشرح فوق درخواست کند.
تبصره ـ مقرّرات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجارهبها صادر مینماید نیز جاری خواهد بود.
ماده6 ـ مستأجر مکلّف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرتالمسمّی و پس از انقضاء مدّت اجاره اجرتالمثل را به میزان اجرتالمسمّی آخر هرماه جاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجارهنامهای در بین نباشد اجارهبها را به میزانی که بین طرفین مقرّر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرتالمثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میدهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یااجارهنامهای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بهوسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.
فصل سوّم ـ در تنظیم اجاره نامه
ماده7ـ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستأجر در تصرّف دارد اجاره‌نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدّت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجارهبها و شرائط آن اختلاف داشته باشند هر یک میتواند برای تعیین اجارهبها (در مواردی که اجاره‌نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند. ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر آن نخواهد بود.
تبصره1ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستأجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره‌نامه از طرف مستأجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود. این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
تبصره2ـ دریافت وجه بابت اجارهبها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.
ماده8 ـ دادگاه شرائط اجاره‌نامه جدید را طبق شرائط مرسوم و متعارف در اجارهنامهها و شرائط مندرج در اجاره‌نامه سابق (درصورتی‌که قبلاً اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقرّرات این قانون تعیین خواهد کرد.
ماده9ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستأجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرائط قبلی مالالاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین مکلّفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرّر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدّت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معیّن برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند.
هرگاه موجر حاضر به امضاء اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدّت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستأجر تا پانزده روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه درصورتی‌که عذر مستأجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستأجره صادر میکند و این حکم قطعی است.
ماده10ـ مستأجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزءً یا بهنحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.
هرگاه مستأجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک میتواند در صورت انقضاء مدّت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر یک از مستأجرین را بنماید.
در صورتی که مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستأجرین نیز میتوانند در صورت فسخ و یا انقضاء مدّت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.
ماده11ـ دفاتر اسناد رسمی مکلّفند علاوه بر نکاتی که بهموجب قوانین و مقرّرات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند:
1ـ شغل موجر و مستأجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
2ـ نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستأجر میباشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3ـ عین مستأجره در تصرّف کدام یک از طرفین میباشد و درصورتی‌که در تصرّف مستأجر نیست تحویل آن در چه مدّت و با چه شرائطی صورت خواهد گرفت.
4ـ مهلت مستأجر برای پرداخت اجارهبها منتهی ده روز از تاریخ سر رسید هر قسط خواهد بود مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زائد براین مدّت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
5 ـ اجاره بهمنظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه بهمنظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
6 ـ مستأجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزءً یا بهنحو اشاعه دارد یا خیر.
7ـ تعهد مستأجر به پرداخت اجرتالمثل پس از انقضاء مدّت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرتالمسمّی.
فصل چهارم ـ موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستأجره
ماده12ـ در موارد زیر مستأجر میتواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
1ـ درصورتی‌که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده 415 قانون مدنی).
2ـ اگر در اثناء مدّت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3ـ در مواردی که مطابق شرائط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.
4ـ در صورت فوت مستأجر در اثناء مدّت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیّه ورثه.
5 ـ هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزءً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ماده13ـ هرگاه مستأجر به علّت انقضاء مدّت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستأجر مکلّف است بهوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
درصورتی‌که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع میشود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانیکه مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او بهموجب مقرّرات این قانون و شرائط اجاره‌نامه بر قرار است.
ماده14ـ در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر مینماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرّف اجراء و محل تخلیه خواهد شد:
1ـ بندهای «1»، «3»، «4»، «5»، «6»، این ماده مربوط به محلهای مسکونی بوده و باتصویب قانون موجر و مستأجر مصوّب 1362 منسوخ است.
2ـ در موردی که عین مستأجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستأجر اجاره داده‌شده و مستأجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون این که طبق ماده 19 این قانون با مستأجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
7ـ در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
8 ـ درصورتی‌که مستأجر در مورد اجاره تعدّی یا تفریط کرده باشد.
9ـ درصورتی‌که مستأجر در مهلت مقرّر در ماده 6 این قانون از پرداخت مالالاجاره یا اجرتالمثل خودداری نموده و باابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجارهنامهای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر میتواند از دفترخانه یا اجراء ثبت صدور اجرائیّه بر تخلیه و وصول اجارهبها را درخواست نماید.
هرگاه پس از صدور اجرائیّه مستأجر اجارهبهای عقب افتاده را تودیع کند اجراء ثبت، تخلیه را متوقف میکند ولی موجر میتواند به استناد تخلّف مستأجر از پرداخت اجارهبها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید.
هرگاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر میتواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجارهبها به دادگاه مراجعه کند.
در موارد فوق هرگاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه، اضافه بر اجارهبهای معوّقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمیشود و مستأجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت میگردد، ولی هر مستأجر فقط یک بار میتواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.
تبصره1ـ درصورتی‌که مستأجر دوبار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند «9» این ماده اقدام به پرداخت اجارهبها کرده باشد و برای بار سوّم اجارهبها را در موعد مقرّر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر میتواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستأجره را بنماید حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
تبصره2ـ درصورتی‌که مورد اجاره بهمنظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقرّرات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.
تبصره3ـ در مورد بند «6» این ماده اگر مستأجر مرکز فساد که قانوناً دائر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دائر نماید دادستان علاوه بر انجام وظائف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار میدهد.
تبصره4ـ درصورتی‌که مستأجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود، مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضاء مدّت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.
ماده15ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدّت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است:
1ـ تخلیه بهمنظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود ـ و شهرداریها مکلّفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقرّرات مربوطه پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
2ـ تخلیه بهمنظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
3ـ درصورتی‌که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.
در موارد سهگانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
ماده16ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند «3» و «4» ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدّت یک سال از محل مورد اجاره بهنحوی که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستأجر سابق بهپرداخت مبلغی معادل یک سال اجارهبها یا اجرتالمثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تأخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورداجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.
تبصره ـ درصورتی‌که در ملک مورد تخلیه، مستأجرین متعدّدی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده باشد، مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.
ماده17ـ در تمام مواردی که تخلیه عین مستأجره در نتیجه اجراء حکم یا به ترتیب مقرّر در ماده 13 صورت میگیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم کننده سند اجارهاعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.
فصل پنجم ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت
ماده18ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آییننامه آن از طرف وزارتخانههای دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیّه و به تصویب کمیسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین میگردد.
ماده19ـ درصورتی‌که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت بهموجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال بهغیر سلب شده یا اجارهنامهای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال بهغیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والاّ مستأجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویزِ انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال مینماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرائط اجاره قائممقام مستأجر سابق خواهد بود.
هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغیالاثر خواهد بود.
تبصره1ـ درصورتی‌که مستأجر بدون رعایت مقرّرات این ماده مورد اجاره رابه دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرّف یا مستأجر اجراء خواهد شد و دراین مورد مستأجر یا متصرّف حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره2ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.
فصل ششم ـ تعمیرات
ماده20ـ تعمیرات کلی واساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستأجر خواهد بود.
ماده21ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستأجر راجع به تعمیرات با دادگاه است درصورتی‌که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین میشود انجام ندهد مستأجر میتواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دائره اجراء انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبها به حساب موجر بگذارد.
ماده22ـ هرگاه مستأجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستأجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین مینماید.
در صورت ادامه ممانعت، دادگاه میتواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدّت مذکور بدهد. در هر حال مستأجر مسؤول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره ـ رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده23ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست. هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرّر در ماده 21 قابل اجراء خواهد بود.
ماده24ـ درصورتی‌که مستأجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمیتواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستأجر بهای مصرف خود را طبق شرائط اجاره نپرداخته باشد.
در صورت تخلّف، دادگاه به درخواست مستأجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را خواهد داد.
دستور دادگاه بلافاصله قابل اجراء است موجر میتواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند اعتراض در همان دادگاه رسیدگی میشود و تصمیم دادگاه قطعی است.
تبصره1ـ هرگاه علّت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و همچنین درصورتی‌که اتصال و به کار انداختن مجدد تأسیسات فوق مستلزم هزینه باشد، مستأجر میتواند براساس قبوض سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجارهبها کسر نماید.
تبصره2ـ تعمیرات تأسیسات و قسمتهای مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقرّرات مربوط به خود خواهد بود.
ماده25ـ هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن، مشاهده نماید و متصرّف ملک مانع از رؤیت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او میتواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند.
دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجراء دستور میدهد تا خریدار و مالک به معیّت مأمورین ملک را رؤیت نمایند.
تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.
ماده26ـ رسیدگی به کلیّه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل می‌آید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی میشود. حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است. مگر در مواردی که خلاف آن مقرّر شده باشد. رسیدگی به دعاوی مربوط به اطاقهای استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.
تبصره ـ در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین اجارهبهای ماهانه زائد بر چهارهزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.
ماده 27ـ در مواردی که حکم تخلیه صادر میشود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین مینماید حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیّتدار تأسیس شده در تعطیلات تابستان اجراء خواهد شد.
تبصره1ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر میشود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره2ـ در مواردی که حکم تخلیه به علّت عدم پرداخت اجارهبها صادر میشود حداکثر مهلت پانزده روز خواهد بود.
ماده28ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستأجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی میشود موجر مکلّف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجر بدهد والاّ حکم مزبور ملغیالاثر خواهدبود مگر اینکه طرفین به مدّت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیّه ننماید حکم صادر شده ملغیالاثر است مگر اینکه بین موجر و مستأجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.
تبصره ـ مدّتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجراء قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب 1339 صادر و قطعی گردیده از تاریخ اجراء این قانون شروع میشود.
ماده29ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عدهای را بهمنظور اجراء این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به دادگاهها معرفی مینماید وتا زمانی که تجدید انتخاب بهعمل نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد.
طرز تعیین و شرائط انتخاب و میزان حقالزحمه کارشناسان بهموجب آییننامه وزارت دادگستری است.
در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق مقرّرات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.
ماده30ـ کلیّه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین بهمنظور جلوگیری از اجراء مقرّرات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.
ماده31ـ این قانون در نقاطی اجراء میشود که تاکنون قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب خرداد 1339 درآن نقاط به مرحله اجراء گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی لزوم اجراء آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقرّرات عمومی خواهد بود.
ماده32ـ از تاریخ اجراء این قانون، قانون روابط مالک و مستأجر مصوّب 1339 و سایر قوانین و مقرّراتی که مغایر با این قانون است لغو میشود.
مطالب مرتبط
تقاوت خلع ید و تخلیه در چیست ؟
چند نکته راجع به انتقال منافع مورد اجاره به غیر
مالک سرقفلی چه تغییراتی میتواند در محل سرقفلی انجام دهد؟
تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
گروه وکلای داداندیش
