قانون تملک آپارتمان‌ها
قانون تملک آپارتمان‌ها مصوّب 1343,12,16 با الحاقات و اصلاحات بعدی
ماده1ـ مالکیّت در آپارتمانهای مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است:
مالکیّت قسمتهای اختصاصی و مالکّیت قسمتهای مشترک.
ماده2ـ قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهائی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیّه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلّق میگیرد به طور کلی قسمت هائی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیّت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقّی نشده از قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آن که تعلق آن به قسمت معیّنی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد
ماده3ـ حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصّه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و درصورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
ماده4 (اصلاحی 1376/3/11)ـ حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمتهای اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینههایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیر بنا بهنحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیشبینی کرده باشند پرداخت هزینههای مشترک اعمّ از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره1ـ (الحاقی 1376/3/11)ـ مدیران مجموعه با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هر یک از مالکان یا استفادهکنندگان را تعیین میکند.
تبصره2ـ (الحاقی 1376/3/11)ـ در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریّت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان میباشند، هزینههای مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان میرسد، حسب زیر بنای اختصاصی هر واحد، محاسبه میشود.
تبصره3ـ (الحاقی 1376/3/11)ـ چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه بهگونهای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفادهکننده یا استفادهکنندگان است.
ماده5 ـ انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب بهمنظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل میشود از انجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوعاند.
ماده6 ـ چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیّه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهای مشترک به اکثریّت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.
تبصره ـ نشانی مالکین برای ارسال کلیّه دعوتنامهها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون، همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر این که مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
ماده7ـ هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدّد باشد مالکین یا قائممقام قانونی آنها مکلّفند یک نفر نماینده ازطرف خود برای اجراء مقرّرات این قانون وپرداخت حصّه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند درصورتی‌که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رأی اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
ماده8 ـ در هر ساختمان مشمول مقرّرات این قانون در صورتی که عده مالکین بیش از سه‌نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلّفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یااز خارج انتخاب نمایند طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظائف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدّت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه در آییننامه این قانون تعیین خواهد شد.
ماده9ـ هر یک از مالکین میتوانند با رعایت مقرّرات این قانون و سایر مقرّرات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید میداند انجام دهد هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در، یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد، بدهند.
ماده10ـ هرکس آپارتمانی را خریداری مینماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم میگردد مگر آنکه مالکیّت زمین مزبور به علّت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلّق به غیر باشد که در این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد و یا به علّت طبع ساختمان با تأسیسات آن اقتضاء دارد یکجا انجام شود نیز باید به تناسب حصّه هر مالک به ترتیبی که در آییننامه ذکر خواهدشد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرفنظر نماید.
ماده11ـ دولت مکلّف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آیین نامه های اجرائی آن را تهیّه و بعد از تصویب هیأت وزیران به مورد اجراء بگذارد دولت مأمور اجراء این قانون است.
ماده12 (الحاقی 1376/3/11)ـ دفاتر اسناد رسمی موظّف میباشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینههای مشترک را که به تأیید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائممقام او مطالبه نمایند ویا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقلالیه را به پرداخت بدهیهای معوّق مالک نسبت به هزینههای موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند.
ماده 13 (الحاقی 1376/3/11)ـ درصورتی‌که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلّی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیّت مالکان قسمتهای اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، میتوانند براساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری میورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام نمایند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینههای انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آنهااز جمله همان واحد استیفاء کنند در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.
تبصره1ـ مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان میتوانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند.
تبصره2ـ چنانچه مالک خودداری کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلّق به خود بهمنظور تجدید بنا نکند، حسب درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تأمین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
ماده 14 (الحاقی 1376/3/11)ـ مدیر یا مدیران مکلّفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند. سهم هریک از مالکان به تناسب سطح زیر بنای اختصاصی آنها وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد در صورت عدم اقدام و بروز آتشسوزی مدیر یا مدیران مسؤول جبران خسارات وارده میباشند.
ماده 15 (الحاقی 1376/3/11)ـ ثبت اساسنامه موضوع این قانون الزامی نیست.
مطالب مرتبط
تجدید بنای ملک در صورت عدم رضایت اقلیت مالکین
نحوه تفکیک املاک به چه صورت است ؟
آیا طلب ناشی از فروش مال مشاع کماکان در حالت اشاعه ( شراکتی ) باقی می ماند ؟
گروه وکلای داداندیش
