آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها
آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها مصوّب 1347,02,08 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی
آیین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها مصوّب 1347/2/8 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی
بخش اوّل ـ قسمتهای مختلف ساختمان
فصل اوّل ـ قسمتهای اختصاصی
ماده1ـ قسمتهایی از بنا اختصاصی تلقی میشود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائممقام او تخصیص یافته باشد.
ماده2ـ علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغها و پارکهای متعلّقه برای مالکیّت قسمتهای اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیّت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمتهای وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
فصل دوّم ـ قسمتهای مشترک
ماده3ـ قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلّقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء میباشد، قسمتهای مشترک محسوب میگردد و نمیتوان حق انحصاری بر آنها قائل شد.
تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است.
قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.
ماده4ـ قسمتهای مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمانها عبارت از:
الف ـ زمین زیر بنا خواه متّصل به بنا باشد یا بنا بهوسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههای فاضلاب، لولهها از قبیل (لولههای فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هواکشها، لولههای بخاری) گذرگاههای زباله و محل جمعآوری آن و غیره.
پ ـ اسکلت ساختمان.
تبصره ـ جدارهای فاصل بین قسمتهای اختصاصی، مشترک بین آن قسمتها است مشروط بر این که جزء اسکلت ساختمان نباشد.
ت ـ درها و پنجرههاـ راهروهاـ پلههاـ پاگردها که خارج ازقسمتهای اختصاصی قرار گرفتهاند.
ث ـ تأسیسات مربوط به راهپله از قبیل وسائل تأمینکننده روشنایی، تلفن و وسائل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفنهای اختصاصی، شیرهای آتشنشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههای ایمنی.
ج ـ بام و کلیّه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
ح ـ نمای خارجی ساختمان.
خ ـ محوّطه ساختمان، باغها و پارکها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.
بخش دوّم ـ اداره امور ساختمان
فصل اوّل ـ مجمع عمومی، طرز انتخاب و وظایف وتعهدات مدیر
ماده 5 ـ درصورتی‌که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع عمومی مالکین تشکیل میشود.
ماده 6 (اصلاحی 1371/1/30) ـ زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعمّ از عادی یا فوقالعاده در مواردی که توافقنامهای بین مالکین تنظیم نشده است به موجب اکثریّت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند و در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
ماده7ـ در اوّلین جلسه مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد وسپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاص خارج انتخاب میشود. مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یک بار تشکیل شود.
ماده8 ـ برای رسمیّت مجمع، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است.
تبصره ـ در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد. هرگاه در این جلسه هم اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است.
ماده9ـ کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید قبل از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید.
تبصره ـ درصورتی‌که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین مربوط به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.
ماده10ـ هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمانها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
ماده11ـ مجمع عمومی شرکاء دارای وظایف و اختیارات زیر میباشد:
الف ـ تعیین رئیس مجمع عمومی.
ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران ورسیدگی اعمال آنها.
پ ـ اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.
ت ـ تصویب گزارش مربوط به در آمد و هزینههای سالانه.
ث ـ اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.
ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان.
ماده12ـ کلیّه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و بهوسیله مدیر یا مدیران نگاهداری شود.
تبصره (اصلاحی 1371/1/30)ـ تصمیمات متّخذه مجمع باید ظرف ده روز بهوسیله مدیر یا مدیران به شرکاء غائب اطلاع داده شود.
ماده13ـ تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیّه شرکاء الزامآور است.
فصل دوّم ـ اختیارات و وظایف مدیر یا مدیران
ماده14ـ مدیر یا مدیران، مسؤول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی میباشد.
ماده 15 (اصلاحی1353/10/28) ـ تعداد مدیران باید فرد باشد و مدّت مأموریت مدیر یا مدیران دو سال است ولی مجمع عمومی میتواند این مدّت را اضافه کند وانتخاب مجدّد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد بود.
ماده16ـ در صورت استعفاء، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدّت مجمع عمومی فوقالعاده به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد.
تبصره 1 (الحاقی 1353/10/28)ـ درصورتی‌که سه نفر یا بیشتر از اعضای هیأت مدیره به جهات فوق از هیأت مدیره خارج شوند مجمع عمومی فوقالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیأت مدیره تشکیل گردد.
تبصره2ـ به موجب اصلاحیّه مورّخ 1371/1/30 حذف شده است.
ماده17ـ تصمیمات مدیران با اکثریت آراء معتبر است.
ماده18ـ مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانهدار تعیین مینماید خزانهدار دفتر ثبت درآمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهد داد.
ماده19ـ مدیر یا مدیران، امین شرکاء بوده و نمیتوانند فرد دیگر را بجای خود انتخاب نمایند.
ماده20ـ مدیر یا مدیران مکلّفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتشسوزی بیمه نمایند، سهم هر شریک از حق بیمه با توجّه به ماده 4 قانون بهوسیله مدیر تعیین و از شرکاء اخذ و به بیمهگر پرداخت خواهد شد.
ماده21ـ مدیر یا مدیران مکلّفند میزان هزینههای مستمر و مخارج متعلّق به هر شریک و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت هزینه بهوسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک به او اعلام نمایند.
ماده22ـ در کلیّه ساختمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها که بیش از ده (10) آپارتمان داشته باشد مدیر یا مدیران مکلّفند برای حفظ و نگاهداری و همچنین تنظیم قسمتهای مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا، دربانی استخدام نمایند.
فصل سوّم ـ هزینه های مشترک
ماده 23 (اصلاحی 1359/3/17)ـ شرکاء ساختمان موظّفند در پرداخت هزینههای مستمر و هزینههایی که برای حفظ ونگاهداری قسمتهای مشترک بنا مصرف میشود طبق مقرّرات زیر مشارکت نمایند:
درصورتی‌که مالکین ترتیب دیگری برای پرداخت هزینههای مشترک پیشبینی نکرده باشند سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان از هزینههای مشترک آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد از قبیل آب، گازوئیل و آسفالت پشتبام و غیره به ترتیب مقرّر در ماده 4 قانون تملک آپارتمانها و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد از قبیل هزینههای مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمتهای مشترک و غیره بهطور مساوی بین مالکین یا استفادهکنندگان تقسیم میگردد.
تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفادهکنندگان با مدیر یا مدیران میباشد.
تبصره ـ چنانچه به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستأجر میتواند از محل مالالاجاره هزینههای مزبور را پرداخت کند و درصورتی‌که پرداخت هزینههای جاری مشترک به عهده استفادهکننده باشد و از پرداخت استنکاف کند مدیر یا مدیران میتوانند علاوه بر مراجعه به استفادهکننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
ماده 24 (اصلاحی 1371/1/30)ـ هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد میتواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض شریک میتواند به مراجع صلاحیّتدار قضائی مراجعه کند.
ماده 25ـ هزینههای مشترک عبارتست از:
الف ـ هزینه های لازم برای استفاده حفظ و نگاهداری عادی ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه.
ب ـ هزینه های اداری و حقالزحمه مدیر یا مدیران.
فصل چهارم ـ حفظ و نگاهداری تعمیر بنا
ماده26ـ درصورتی‌که بین شرکاء توافق شده باشد که هزینههای نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات یک جزء از تأسیسات فقط به عهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینهها تعیین تکلیف خواهند نمود.
ماده27ـ مدیر یا مدیران میتوانند به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب میکند به منظور تأمین هزینههای ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواهگردان از شرکاء دریافت دارند.
مطالب مرتبط
انتقال دعوی ( بحثی درباره « قائم مقام قانونی » از دیدگاه مقررات شکلی )
دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها مصوب 1382,05,20
چه زمانی مدیر ساختمان باید خسارت کل ساختمان را بدهد ؟
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
تغییر کاربری مشاعات و پارکینگ های اختصاصی بدون موافقت کلیه مالکین
گروه وکلای داداندیش
