صدور دستور تخلیه و ادعای حقی از طرف مستاجر در عین مستاجره

اگر چه قانونگذار حالت فوق العاده ای را برای تخلیه عین مستاجره در جهت حمایت از موجر پیش بینی نموده است، اما عدالت اقتضاء می کند در جایی هم که مستاجر دلایلی دال بر حقانیت خود ارائه می کند، مانع از سوء استفاده موجر از این امتیاز قانونی شد.

 دستور تخلیه چون در قالب دستور اداری است بنابراین قابل عدول نیز هست، عدول از دستور تخلیه در صورتی است که شرایط شکلی اجاره نامه به گونه ای رعایت نشده باشد، اما در صورتی که شرایط شکلی اجاره نامه رعایت شده باشد، راهی برای عدول از دستور تخلیه برای مرجع صادر کننده آن نیست، پس اگر مستاجر مدعی حقی نسبت به عین مستاجره باشد، به عنوان مثال ادعای جعل نماید یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد و یا مدعی مالکیت آن شود، راهکار چیست؟

در این صورت مستاجر باید به دستور تخلیه تمکین و برابر قواعد عام حقوقی اقامه دعوا نماید.( ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 76 و مواد 16 و 17 آئین نامه آن ) اما آیا در این حالت (در صورتی که مستاجر مدعی حقی باشد و اقامه دعوا نماید) امکان توقیف عملیات اجرائی که در پی دستور تخلیه صادر شده است وجود دارد یا خیر؟ اگر چه قانونگذار حالت فوق العاده ای را برای تخلیه عین مستاجره در جهت حمایت از موجر پیش بینی نموده است، اما عدالت اقتضاء می کند در جایی هم که مستاجر دلایلی دال بر حقانیت خود ارائه می کند، مانع از سوء استفاده موجر از این امتیاز قانونی شد، به همین جهت هست که قانون گذار در قسمت دوم ماده 17 آئین نامه قانون مزبور چنین مقرر نموده است «...اعلام شکایت مانع اجراء دستور تخلیه نمی‏باشد، مگر این‏که دادگاه رسیدگی‏ کننده، شکایت مستأجر را مدلّل بداند، دراین ‏صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرائی تخلیه را صادر خواهد نمود.» بنابراین، شرط صدور « قرار توقیف عملیات اجرائی » « مدلّل » دانستن دعوا از طرف مرجع رسدگی کننده به دعوا (حسب مورد شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک) خواهد بود؛ صدور قرار توقیف عملیات اجرائی، پس از اخذ تامین مناسب و تودیع خسارت احتمالی ای که ممکن است موجر با اثبات عدم حقانیت مستاجر ببیند همراه خواهد بود.
نکته ی دیگر که حائز اهمیت است، این است که قانون گذار تنها در دو حالت، قرار توقیف عملیات اجرائی را در دستور تخلیه، جایز دانسته است و آن هم در صورتی است که مستاجر،« یا نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد» ( قسمت اول ماده 17 آئین نامه ) در غیر این صورت برابر ماده 16 آئین نامه قانون مزبور، اقامه دعوا  مانع اجراء دستور تخلیه نیست .

نویسنده : محسن رفعتی- وکیل متخصص دعاوی ملکی