در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق سرقفلی وجود دارد یا حق کسب و پیشه؟

مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق کسب و پیشه و یا تجارت از جمله حقوقی است که با تصرف مستأجر و استمرار آن در محل کسب و پیشه یا تجارت در حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 برای مستأجر ایجاد می‌شود.

موضوع
پرداخت سرقفلی در صورت اسقاط حق کسب و پیشه

پرسش
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق سرقفلی وجود دارد یا حق کسب و پیشه؟ در مواردی که حق کسب و پیشه ساقط می‌شود، آیا می‌توان با توجه به پرداخت سرقفلی به این امر حکم داد؟

نظر هیئت عالی
مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، حق کسب و پیشه و یا تجارت از جمله حقوقی است که با تصرف مستأجر و استمرار آن در محل کسب و پیشه یا تجارت در حاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 برای مستأجر ایجاد می‌شود و علی‌الاصول میزان آن با موقعیت محل و مدت و نوع فعالیت مستأجر و طول روابط استیجاری و میزان اجاره‌بهای ماهیانه و هزینه‌های انجام شده در عین مستأجره توسط مستأجر و نوع بنا، ملازمه دارد. در قانون مذکور عنوان «سرقفلی» ذکر نشده است. آن چه که در سایر قوانین تحت عنوان «سرقفلی» پیش‌بینی شده است در واقع نوعی «حق واگذاری» و امتیازات راجعه به آن است که معمولاً به هنگام انعقاد اجاره به موجر و هنگام صلح حقوق مستأجر سابق به مستأجر جدید، با رعایت حقوق مالک پرداخت می‌شود. آن چه که در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ضمن حکم تخلیه در موارد مقرر در قانون باید مورد لحوق حکم قرارگیرد تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» می‌باشد. به این ترتیب نظر اکثریت که نتیجتاً متضمن این معنا است، تأیید می‌شود.

نظر اکثریت
در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356، بر مبنای مقررات قانونی الزاماً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن این اقدام منعی بر ایجاد حق سرقفلی براساس قرارداد طرفین ندارد. به عبارت دیگر با توجه به تفاوت¬های حقیقی که بین کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد و عرف تجاری هم مؤید همین امر است، نمی¬توان گفت که این دو یکی هستند؛ لذا براساس قانون مزبور صرفاً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن براساس اصل حاکمیت اراده، طرفین می¬توانند برای تعیین سرقفلی اقدام نمایند. در مواردی که وفق مقررات قانونی حق کسب و پیشه ساقط باشد چنان‌چه طرفین در قرارداد، سرقفلی تعیین کرده باشند می¬توان حکم به پرداخت آن داد.

نظر اقلیت
حق کسب و پیشه که از سال 1339 با عناوین متعدد در قوانین به کار برده شده است، همان سرقفلی است که از حقوق فرانسه گرفته شده است. در ابتدا مستأجر اولیه باید به موجر وجهی را پرداخت می‌کرد که مورد اجاره را به وی تحویل دهد که در عرف تجاری به آن «سرقفلی» می‌گویند، لیکن مستأجر اولیه اگر ملک تجاری را تخلیه نماید وجهی دریافت می‌کند که به آن «حق کسب و پیشه» می‌گویند. این مبلغ به تناسب ارزش و اعتباری که مستأجر سابق به محل کسب داده است افزایش پیدا می‌کند، لذا در عرف تجاری هر دو اصطلاح به یک معنا و برای بیان یک حق یا ویژگی‌های عناصر تشکیل‌دهنده یکسان و مشخص به کار می‌رود.

منبع : نشست قضایی

---

مطالب مرتبط

هر گاه در موعد تخلیه، موجر حاضر به پرداخت ودیعه نشود، مستاجر از چه حقوقی برخوردار است؟

تکلیف دعوی درصورت استرداد دادخواست تخلیه توسط یکی از مالکین مشاعی

چند نکته راجع به انتقال منافع مورد اجاره به غیر

شرایط پرداخت کمک ودیعه مسکن

نکات کاربردی در خصوص سند رسمی