موارد فسخ اجاره توسط مستاجر در قانون 56
در مواردی مستاجر محل کسب، می تواند مورد اجاره را فسخ و یا تخلیه کند که آنها را در زیر توضیح داده ایم
چون معمولا فسخ اجاره محل تجاری براساس قانون روابط موجر و مستاجر 56 برای مستاجر به صرفه نیست، مستاجرین تمایلی به فسخ و تخلیه از جانب خود را ندارند، اما این بدین معنا نیست که مستاجر در مواردی که تمایل به فسخ و تخلیه دارد نتواند به این اقدام دست بزند، ماده 12 قانون فوق الذکر در این خصوص چنین بیان نموده است :
در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند :
1- درصورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد ( با رعایت ماده 415 قانون مدنی )
2- اگر در اثناء مدّت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .
3- در مواردی که مطابق شرائط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد .
4- در صورت فوت مستأجر در اثناء مدّت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیّه ورثه .
5- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزءً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
اما اگر چه در قانون روابط موجر و مستاجر، موجر نمی تواند به صرف انقضای مدت قراردادی درخواست تخلیه را نماید، اما این حق برای مستاجر وجود دارد و مستاجر می تواند به صرف انقضای مدت قراردادی، ملک تجاری خود را تخلیه نماید؛ هر گاه در موارد گفته شده موجر از تحویل ملک امتناع نماید، مستاجر باید از طریق ارسال اظهارنامه به موجر یا نماینده قانونی وی درخواست تحویل مورد اجاره را نماید « درصورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند .
از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقرّرات این قانون و شرائط اجاره نامه بر قرار است . » ( قسمت دوم ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر 56 )
آیا با درخواست فسخ از طرف مستاجر و یا تخلیه از جانب ایشان، مستاجر از حقوق کسبی خود برخوردار است یا خیر ؟
اگر چه قانونگذار در این خصوص صراحتی ندارد، اما با توجه به اینکه حق فسخ و یا تخلیه را برای مستاجر شناسایی نموده است، به طور ضمنی پذیرفته که مستاجر دارای حقوقی کسبی خود است، براساس اصل استصحاب نیز چنانچه حقی برای شخصی ایجاد گردید، در مقام شک، بقاء آن استصحاب می گردد و دلیلی بر عدم وجود آن حق وجود ندارد؛ چنانچه نظری غیر از این را بپذیریم باید قائل به عبث بودن حکم قانونگذار در مواد 12 و 13 باشیم.
نویسنده : محسن رفعتی
مطالب مرتبط
چه زمانی تخلیه ملک مسکونی مطرح میشود؟
فسخ و تخلیه قرارداد اجاره در قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 از طرف مستاجر
ابطال بخشنامه شماره 146 97 200ص1397 10 24 سازمان امور مالیاتی کشور
سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356
گروه وکلای داداندیش
