طرح دعوای خلع ید اموال غیرمنقول

خلع ید به معنای دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول، زمانی که مالش را دیگری بدون مجوز قانونی و من غیر حق تصرف کرده باشد، مطرح می‌کند و با طرح این دعوا، رفع تصرف غاصب را از مالش درخواست می‌کند

خلع ید به معنای دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول، زمانی که مالش را دیگری بدون مجوز قانونی و من غیر حق تصرف کرده باشد، مطرح می‌کند و با طرح این دعوا، رفع تصرف غاصب را از مالش درخواست می‌کند.

خلع ید در معنای اعم و اخص به کار می‌رود که معنای عام آن شامل دعوای تخلیه ید و دعوای تصرف (تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق) بوده و در معنای اخص نیز به معنای دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول، زمانی که مالش را دیگری بدون مجوز قانونی و من غیر حق تصرف کرده باشد، مطرح می‌کند. مالک با طرح این دعوا، رفع تصرف غاصب را از مالش خواستار است.

آنچه در مورد طرح این دعوی باید مدنظر قرار داد، این ست که این دعوی فقط از ناحیه مالک ملک یا نماینده قانونی وی قابلیت تقدیم دارد.

برخلاف دعاوی تصرف که اشخاص مأذون از طرف مالک مانند امین، مستأجر و ... هم می‌توانند اقدام به تعقیب قضایی متصرف غیرقانونی کنند.

زیرا در این دعوی مالکیت و اثبات آن از ارکان تشکیل‌دهنده دعوی است و در صورت مالک نبودن یا عدم ارایه مدرکی که مثبت ادعای مالکیت باشد، دادگاه رسیدگی‌کننده قرار رد صادر خواهد کرد.

بنابراین نکته دیگری که باید در زمان طرح این دعوا به آن توجه کرد، این است که حتماً در ضمن تقدیم دادخواست، مدرکی که ثابت کند شما مالک ملک متنازع‌فیه هستید را باید ضمیمه کنید.

اما اگر شخص واقعاً مالک مال باشد ولی سندی که نشان‌دهنده مالکیتش باشد، نداشته باشد، در ابتدا باید دعوای اثبات مالکیت را مطرح کرده و با گرفتن حکم قطعی در این خصوص اقدام به طرح دعوای خلع ید کند.

بنابراین اگر ملک فاقد سند رسمی بوده و سابقه ثبتی نداشته باشد باید به استناد ادله‌ای مانند شهادت شهود، تقاضای تحقیق محلی یا استناد به سند عادی، مالکیت خود را ثابت کند.

در حالی که اگر ملک مذکور به ثبت رسیده ولی هنوز سند رسمی به نام خواهان تنظیم نشده باشد، در این حالت مالک می‌تواند دعوای الزام به تنطیم سند رسمی و سپس خلع ید را مطرح کند.

دومین رکنی که بعد از مالکیت و اثبات آن در این دعوی مطرح است، غیرقانونی بودن تصرف متصرف یا غاصب است. بنابراین اگر ملک به یکی از طرق قانونی در تصرف متصرف قرار گرفته باشد، نمی‌توان این دعوی را مطرح کرد و در صورت طرح نیز  دعوی مطروحه رد خواهد شد.

 دادگاه صالح برای طرح دعوای خلع ید

مطابق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است. اگرچه خوانده در حوزه آن مقیم نباشد.

بنابر این ماده در زمان اقامه دادخواست باید در دادگاهی که مال در حوزه آن واقع شد اقدام به طرح دعوی کرد.

در هر دعوایی خواهان موظف است علاوه بر تعیین خواسته، بها و ارزش آن را نیز تعیین کند یعنی خواسته را ارزیابی و قیمت‌گذاری کند، مگر اینکه خواسته غیرمالی باشد. مثل اثبات زوجیت، سلب حضانت و... .

تعیین و تقویم خواسته در دو مورد یعنی قابلیت تجدیدنظرخواهی از رأی و هزینه دادرسی حائز اهمیت است.

اما در مورد دعوای خلع ید هزینه دادرسی مطابق ارزش معاملاتی املاک هر منطقه که از طرف اداره امور اقتصادی و دارایی تعیین می‌شود، باید مشخص شود و بهای خوسته خواهان صرفاً از بابت قابلیت تجدیدنظرخواهی موثر خواهد بود.

اموال غیرمنقول که از ارث ناشی شده است، تا زمانی که بین ورثه تقسیم نشده‌اند، جزو اموال مشاع هستند یعنی اموالی که بیش از دو نفر مالک داشته باشد.

در این گونه اموال نیز امکان طرح دعوی خلع ید از طرف یکی از شرکا وجود دارد. بدین صورت که در اموال مشاع (چه شراکت اختیاری باشد و چه قهری مثل ارث) اگر یکی از شرکا بدون اذن سایر شرکا در مال مشترک تصرف کند، اقدام او غیرقانونی است و سایر شرکا می‌توانند علیه او اقامه دعوای خلع ید کنند.

در اقامه این دعوی حضور همه شرکا یا وراث لازم و ضروری نیست بلکه اگر تنها یکی از شرکا نیز علیه متصرف اقامه دعوی کند، تکلیف برای دادگاه ایجاد می‌شود که به این دعوی رسیدگی کند و در صورت احراز مالکیت و غیرقانونی بودن تصرف متصرف حکم به خلع ید خواهد داد.

اما تفاوتی که در این خصوص در زمان اجرای حکم وجود دارد، این است که بعد از صدور حکم و بیرون راندن متصرف ملک به تصرف محکوم‌له دعوای خلع ید داده نمی‌شود زیرا در اموال مشاع تصرف هر یک از شرکا نیازمند اذن سایر شرکا است.

به این دلیل که هر جزء اموال مشاع متعلق به همه شرکا است و هیچ شریکی نمی‌تواند ادعای مالکیت مستقل بر بخش خاصی از مال مشاع را مطرح کند و جزء به جزء مال مشاع متعلق به همه شرکاست و امکان تصرف از طرف یکی از شرکا بدون اذن و اجازه سایر شرکا وجود ندارد.

به همین دلیل هم هست که بعد از صدور حکم مال مشاع به تصرف یکی از شرکا داده نخواهد شد.