تقاضای صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه از طرف تعدادی از ورثه علیه بقیه وراث و موجر
خواسته «صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه» صحیح نمی‌باشد و عنوان صحیح خواسته «تجویز انتقال منافع مغازه و تقسیم ترکه نسبت به آن» می‌باشد.
پرسش
چنان‌چه در ترکه متوفی، حقوق قانونی وی نسبت به منافع یک باب مغازه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 وجود داشته باشد که در استیفای منفعت از مغازه استیجاری موروثی، بین وراث اختلافی بروز نموده باشد و دعوایی به خواسته صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه از طرف تعدادی از ورثه علیه بقیه وراث و موجر مطرح شود:
اولاً: با توجه به این‌که موضوع اختلاف بین وراث مستأجر" استیفای منفعت از مغازه استیجاری" است، آیا خواسته «صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه» قابلیت رسیدگی دارد؟ در صورت منفی بودن پاسخ، عنوان دقیق خواسته چه خواهد بود؟
ثانیاً: چنان‌چه موجر با اختیار حاصل از ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، در پاسخ به دعوای مطروحه موافق تخلیه مغازه با واریز حق کسب و پیشه باشد و یک یا چند نفر از وراث مستأجر با این امر مخالفت نمایند، آیا صدور حکم بر تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه از طرف موجر میسّر است؟
ثالثاً: در فرض مثبت بودن پاسخ سؤال قبلی، چنان‌چه موجر در مهلت مقرر در حکم دادگاه، حق کسب و پیشه را واریز ننموده، یا اساساً درخواست تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه را نکرده باشد، آیا انتقال منافع مغازه به دیگری با حکم و اجراییه دادگاه جهت انتقال از طریق اجرای احکام مدنی با مزایده، با وصف مخالفت یک یا چند نفر از وراث مستأجر، امکان‌پذیر است؟
پاسخ
اولاً: خواسته «صدور حکم بر فروش سرقفلی مغازه» صحیح نمی‌باشد و عنوان صحیح خواسته «تجویز انتقال منافع مغازه و تقسیم ترکه نسبت به آن» می‌باشد.
ثانیاً: دادگاه پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه با جلب‌نظر کارشناس، در اجرای ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، حکم بر تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه صادر خواهد نمود و مخالفت تعدادی از ورثه تأثیری نخواهد داشت.
ثالثاً: واحد اجرای احکام مدنی با اجراییه صادره از دادگاه، نسبت به انتقال منافع مغازه به غیر اقدام می‌نماید. فروش از طریق مزایده در صورتی خواهد بود که یکی از ورثه در اجرای ماده 317 قانون امور حسبی چنین درخواستی نموده باشد.
- مبانی استدلال:
در موضوع سؤال، از طرفی رابطه استیجاری بین موجر و مستأجر اولیه مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 برقرار می‌باشد که براساس ماده 19 آن قانون، مالک دارای حق تقدم در پرداخت حق کسب و پیشه تخلیه مغازه جهت جلوگیری از انتقال منافع آن به غیر است و از طرف دیگر ماهیت حق مالی وراث مستأجر در مغازه، ترکه می‌باشد و با توجه به این‌که بین ورثه در کیفیت و نحوه استیفای منفعت از مغازه اختلاف بروز نموده و نظر به غیرقابل تجزیه بودن این حق و شمول موازین قانونی تقسیم ترکه به آن، لازم است همزمان دو خواسته «تجویز انتقال منافع به غیر» و«تقسیم ترکه نسبت به منافع مغازه» مطرح گردد و چنان‌چه مالک در جهت جلوگیری از انتقال منافع به غیر آمادگی خود را برای پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر اعلام کند، با توجه به اولویت مالک، دادگاه پس از تعیین مبلغ حق کسب و پیشه، با جلب‌نظر کارشناس در اجرای ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356، حکم بر تخلیه مغازه با پرداخت حق کسب و پیشه از طرف مالک و تقسیم این مبلغ بین وراث به نسبت سهم‌الارث را صادر می‌نماید.
چنان‌چه مالک از حق تقدم قانونی خود استفاده ننماید و دادگاه حکم بر تجویز انتقال منافع مغازه به غیر را صادر نماید یا مالک با وصف اعلام آمادگی قبلی در مهلت سه ماهه (موضوع ماده 28 قانون مذکور) حق کسب و پیشه مقرر در حکم دادگاه را تودیع ننماید، دادگاه جهت انتقال منافع مغازه به غیر اقدام به صدور اجراییه می‌نماید و اجرای احکام، اقدام به انتقال آن (فروش) و انتقال سند به منتقلٌ‌الیه و تقسیم وجه حاصل از آن بین وراث خواهد نمود و در صورت درخواست حداقل یکی از ورثه نیز فروش به صورت مزایده والا به صورت عادی خواهد بود. با توجه به این‌که کلیه وراث در منافع مغازه دارای حق می‌باشند و این حق غیرقابل تجزیه است و نیز استمرار اختلاف بین ورثه منجر به تضییع حق مکتسب موروثی تمام یا تعدادی از آنها می‌باشد و قلع ماده نزاع و فصل خصومت در این مورد ضرورت دارد لذا مخالفت یک یا چند نفر از ورثه تأثیری در انتقال منافع مغازه به مالک یا ثالث نخواهد داشت و نظر جلسه مورخ 26/8/1362 قضات دادگاه‌های حقوقی دو وقت تهران نیز بر همین مبنا می‌باشد.
منبع : نشست قضاییمطالب مرتبط
دعوای تخلیه مورد اجاره به دلیل انتقال به‌غیر از سوی برخی مالکین مشاعی
اصلاحیه آیین نامه نحوه رسیدگی به پرونده های موضوع اصل49
گروه وکلای داداندیش
