قائم مقامی خریدار عین مستاجره در اعمال تخلیه
صرف انتقال عین مستأجره با فرض علم موجر به حق تخلیه دلالت بر اسقاط آن حق ندارد. مگر اینکه به دلایل دیگر اثبات شود که موجر پیش از انتقال آن حق را اسقاط کرده باشد.
آیا حق فسخ یا تخلیه ای که برای مالک قبلی ایجاد شده است با انتقال عین مستأجره به مالک جدید منتقل می شود ؟
پاسخ این سوال بستگی دارد به اینکه قائم مقامی مالک جدید ناشی از انتقال قرارداد است یا انتقال مال؟
بی شک قائم مقامی خریدار عین مستأجره، ناشی از انتقال قرارداد اجاره است ( دکتر ناصر کاتوزیان، قواعد عمومی قراردادها جلد 3 ص 395 ) چون هدف از اعطای قائم مقامی مالک جدید، بهره مندی او از حقوق ناشی از عقد اجاره است که مهم ترین آن، اجاره بها و تخلیه درصورت تخلف است و با قائم مقامی ناشی از انتقال مال نمی توان به این نتایج رسید؛ زیرا در قائم مقامی ناشی از اتصال مال صرفاً حقوق عینی وابسته به مال به عنوان توابع مال به منتقل الیه انتقال می یابد حال آنکه بدیهی است که اجاره بها جزء حقوق شخصی است. مضافاً اینکه از ملاک ماده 10 قانون روابط مو جر و مستأجر سال 1356 نیز می توان انتقال قرارداد اجاره را به دست آورد. چون مطابق این ماده انتقال مورد اجاره از سوی مستأجر باعث انتقال قرارداد اجاره به مستأجر جدید می شود. به همین قیاس نیز می توان گفت، انتقال عین مستأجره از سوی مالک، موجب انتقال عقد اجاره به مالک جدید می شود. از ماده مزبور می توان استنباط کرد که عقد اجاره، تابع مالکیت عین و منافع است و وقتی مالکیت هر یک تغییر کرد، طرفین اجاره هم به تبع آن تغییر می کنند.
بنابراین با انتقال عین مستأجره مالک قبلی جای خود را به مالک جدید می دهد و همان عقد اجاره با تمام شرایط و لواحق به طرفیت مالک جدید ادامه می یابد. در نتیجه حق فسخ یا تخلیه ای که برای مالک قبلی بوجود آمده است به عنوان جزیی از قرارداد همراه با انتقال قرارداد منتقل می شود چون حق فسخ جدای از قرارداد، موضوعیت و مالیت ندارد؛ بنابراین جزیی از قرارداد است.
اما یک سؤال اثباتی اینجا مطرح می شود و آن اینکه آیا عدم اعمال فسخ و تخلیه پیش از انتقال به منزله اسقاط فعلی از سوی مالک قبلی نیست؟
در پاسخ باید بین فرضی که مالک قبلی در زمان انتقال عالم به حق تخلیه بوده یا جاهل، تفکیک قائل شد. در فرضی که مالک قبلی جاهل به حق تخلیه باشد بی شک این حق به تبع قرارداد به مالک جدید انتقال می یابد. اما در فرض علم به حق مزبور در زمان انتقال تردید ایجاد می شود. ممکن است در اثبات اسقاط این حق به عمومات ماده 450 قانون مدنی تمسک جست که فروش یا رهن مبیع را از جمله تصرفاتی می داند که نوعاً کاشف از رضای معامله باشد امضای فعلی است. بدین عبارت « تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضای معامله باشد امضای امضای فعلی است. مثل آنکه مشتری که خیار دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن گذارد » در فرض ما هم موجر با علم به خیار که موجد حق تخلیه است، بدون اعمال آن، عین مستأجره را واگذار می کند. پس، عمل او نوعی امضای فعلی معامله یا اسقاط فعلی حق تخلیه است. اما، در مقابل می توان گفت که فرض ماده 450 قانون مدنی با فرض ما متفاوت است. علت اینکه در ماده 450 قانون مدنی فروش مبیع نوعی اسقاط ضمنی خیار فسخ تلقی شده است این است که انتقال مبیع با بقاء حق فسخ منافات دارد. چون خیارات وسیلۀ جبران ضررند.اگر خریدار با علم به خیار دست به فروش مبیع می زند، معلوم است که از جبران ضرر صرفنظر کرده است. مضافاً اینکه در فرض ماده 450 قانون مدنی مورد عقد (مبیع قدیم و جدید) واحد است. در حالیکه در انتقال عین مستأجره، حق فسخ یا تخلیه ای که در عقد اجاره بدست آمده است با فروش عین منافات ندارد چون موضوع دو قرارداد متفاوت است. پس، صرف انتقال عین مستأجره با فرض علم موجر به حق تخلیه دلالت بر اسقاط آن حق ندارد. مگر اینکه به دلایل دیگر اثبات شود که موجر پیش از انتقال آن حق را اسقاط کرده باشد. چون حقی که اثبات شده باشد وجود آن استصحاب می شود مگر این که خلاف آن اثبات شود و اثبات آن هم به عهده خوانده دعوی (مستأجر) است. زیرا، او به جهت اینکه اظهارش خلاف اصل است، مدعی محسوب می شود.
مستأجر می تواند به هر دلیل و اماره ای اثبات کند که حق تخلیه ساقط شده است. برای مثال، اگر مستأجر قبلی بدون اذن موجر مورد اجاره را منتقل کرده باشد و موجر پیش از انتقال از مستأجر جدید اجاره بها دریافت کرده باشد این عمل بی تردید دلالت بر اسقاط حق تخلیه دارد. حتی شاید بتوان گفت در نظر نگرفتن عوضی برای انتقال حق تخلیه و فروش عین مستأجره با فرض تداوم رابطه استیجاری همانگونه که در رأی دادگاه هم آمده است قرینه ای برای اسقاط حق تخلیه باشد./قسمتی از مقاله « قائم مقامی خریدار عین مستأجره نسبت به حق تخلیه مالک قبلی » نوشته عباسعلی دارویی
محسن رفعتی - وکیل متخصص سرقفلی
مطالب مرتبط
انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضایت مالک یا حکم دادگاه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56
اصطلاحات کاربردی در خرید و فروش مسکن
آیین نامه اجرایی قانون خرید اراضی و ابنیه و تاسیسات برای حفط
چه اقداماتی منجر به اسقاط حق کسب ، پیشه و سرقفلی می شود ؟
دایر کردن مطب توسط مالک در اماکن مسکونی (تبصره ی 24 ماده 55 قانون شهرداری)
گروه وکلای داداندیش
