آیا تقاضای تخلیه اماکن تجاری به جهات مختلف ( مثلا نیاز شخصی یا تجدید بنا و تعدی و تفریط یا انتقال به غیر ) در یک دادخواست قابل استماع می باشد؟

آیا تقاضای تخلیه اماکن تجاری به جهات مختلف ( مثلا نیاز شخصی یا تجدید بنا و تعدی و تفریط یا انتقال به غیر ) در یک دادخواست قابل استماع می باشد؟

 آیا تقاضای تخلیه اماکن تجاری به جهات مختلف ( مثلا نیاز شخصی یا تجدید بنا و تعدی و تفریط یا انتقال به غیر ) در یک دادخواست قابل استماع می باشد؟

آدابی (دادسرای عمومی وانقلاب ناحیه 14 تهران):
نظریه اکثریت قضات محترم این دادسرا: با توجه به اینکه آثار هر یک از جهات تخلیه اماکن تجاری متفاوت می باشد و خواهان نیز در دادخواست تقدیمی چندین جهت را برای تخلیه عین مستأجره ذکر کرده است دادگاه عملا در رسیدگی و صدور حکم مواجه با اشکال می شود و مورد از موارد نقص دادخواست تلقی می گردد به نحوی که باید بر اساس ماده 66 قانون آئین دادرسی در امور مدنی اخطار رفع نقص برای خواهان ارسال گردد و خواهان نیز مکلف است صرفا یک جهت را برای تخلیه مشخص نماید.

نظریه اقلیت: با عنایت به اینکه اولا به موجب ماده 65 قانون آئین دادرسی درامور مدنی می توان در یک دادخواست دعاوی متعددی که ارتباط کامل با هم دارند را مطرح کرد بنابراین در فرض مسأله نیز به طریق اولی چند دعوی را که صرفا خواهان از چند جهت خود را مستحق می داند می توان به صورت یکجا طرح نمود.
ثانیا: به موجب بند 4 ماده 51 قانون مرقوم خواهان باید تعهدات و جهاتی که به موجب آن خود را مستحق مطالبه می داند به طوری که مقصود واضح و روشن باشد در دادخواست ذکر کند بنابراین با توجه به اینکه قانونگذار از عبارت « جهات» استفاده نموده می توان نتیجه گرفت که ذکر چند جهت در دعوی تخلیه قانونا بلا اشکال است.
ثالثا : نظریه شماره 9523/7 مورخ هفدهم دی81 اداره حقوقی نیز منطبق با همین نظر می باشد. اداره حقوقی در پاسخ به سؤال بیان داشته که «درخواست تخلیه به جهات مختلف در یک دادخواست منع قانونی ندارد و دادگاه می تواند به همه جهت های مورد درخواست رسیدگی و حکم مقتضی صادرنماید».

علی محقق (معاون قضایی رئیس کل شورای حل اختلاف استان تهران): چون دعوای اقامه شده یکی می باشد و جهات و سری تکالیفی در مقابل همدیگر دارند لذا موارد مطرح شده در ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 از حقوق مسلم و بدیهی و قطعی و قانونی موجر محسوب می شود و موجر می تواند با توجه به یک یا دو یا چند جهت از جهات چهارگانه، درخواست تخلیه را از دادگاه ذیصلاح بخواهد و بنظر دادگاه وظیفه دارد به جهت یا جهات معنونه از ناحیه خواهان توجه و بررسی های لازمه رامعمول سپس اعلام نتیجه نماید و چه بسا یک یا حتی دو جهت از جهات تخلیه معنونه درمرحله بدوی یا حتی پس از تجدیدنظر خواهی، ممکن است مورد قبول دادگاه واقع نشود که دادگاه بدوی یا تجدیدنظر با توجه به جهات باقیمانده معنونه خواهان، اقدام به صدور حکم تخلیه مورد درخواست خواهان نماید و در این میان ممکن است به موجب قانون موجر به پرداخت حق کسب و پیشه مستأجر محکوم بشود و به هیچ عذر غیر موجه قانونی نمی توان از رسیدگی امتناع نمود و یا جهت رفع نقض اقدامات مقتضی را معمول داشت که این به دور از انصاف و قانون است و از موجبات تضیع حقوق بدیهی و مسلم خواهان محسوب می شود و به هر حال دادگاه موظف است به یک یا دو یا تمام جهات معنونه خواهان جهت تخلیه توجه نموده و اقدامات مقتضی را از قبیل صدور قرار کارشناسی درمورد تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت متعلقه در حق خوانده یا صدور قرار تحقیقات و معاینه محلی جهت بررسی موضوع تعدی و تفریط یا تغییر شغل یا انتقال منافع به غیر معنونه از ناحیه خواهان صادر و پس ازتکمیل پرونده حسب مورد اظهار نظر قانونی نماید و بنظر طراح سؤال نمی توان به جهات مختلف معنونه خواهان مصرح در ماده 15 قانون فوق الاشعار توجه کرد که این سلب حق قانونی خواهان است و دراینجا است که باید گفت مشکل از قانون نیست، بلکه مشکل ما، مشکل قاضی ماست که نمی خواهد به جهات مصرح قانونی معنونه خواهان توجه و به آنها رسیدگی نماید.
قبلا اززحمات معاونت محترم و همکاران محترم آن مرجع کمال تقدیر و تشکر را دارم .

نهرینی ـ وکیل دادگستری:پاسخ به این سؤال،منفی است زیرا:
اولا - اگر چه هر سه مورد، موضوع دعوی از حیث عنوان آن که خواسته تخلیه ید می باشد، وحدت داشته و به قولی مشترک لفظی هستند لیکن جهت و یا سبب این خواسته ها متفاوت می باشند و به همین لحاظ باتوجه به تعدد و تفاوت آنها در اسباب و جهات دعاوی تخلیه،موجب تفاوت و اختلاف آن دعاوی در ماهیت از یکدیگر می گردند . بنابراین دعوی تخلیه به سبب نیاز شخصی را نمی توان همان دعوی تخلیه به سبب انتقال به غیردانست. به همین ترتیب دعوی تخلیه به جهت تعدی و تفریط نیز با دو دعوی سابق الذکر یکی نیست زیرا متفاوت بودن جهت آنها موجب متفاوت شدن عنوان و موضوع دعوی ( تخلیه) می گردد هر چند که از حیث لفظ و عنوان، مشترک باشند.
فی المثل در مطالبه وجوه نیز همین وضعیت صادق است. مثلا دعوی مطالبه وجه به سبب قرض را نمی توان همانند دعوی مطالبه وجه به سبب ثمن ناشی از بیع دانست. در خیارات قانونی و قراردادی نیز همین حکم جاری است: مانند اینکه اعلام فسخ به سبب خیار غبن با اعلام فسخ قرارداد به جهت خیار شرط یکی نیست و در ماهیت دو عنوان جداگانه هستند. حکم این موضوع در بند 4 ماده 51 آئین دادرسی مدنی جدید پیش بینی شده که یکی از ارکان دادخواست، تعهدات و جهاتی است که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند به طوری که مقصود واضح و روشن باشد. از جمله آثار مهم تعدد واختلاف جهت دعوای با وصف وحدت و اشتراک موضوع خواسته، شمولیت یا عدم شمولیت اعتبار امر مختومه است. بعبارت دیگر هر گاه مالک ملک به جهت تعدی و تفریط مستأجر دادخواستی به خواسته تخلیه عین مستأجره به جهت تعدی و تفریط به طرفیت مستأجر تقدیم و دادگاه پس از معاینه محل و عنداللزوم ارجاع امر به کارشناسی یا معاینه محل تعدی یا تفریط را احراز نکرده و حکم بر بی حقی خواهان (مالک) صادر کند و مالک مجددا دادخواست تحلیه به جهت انتقال مورد اجاره به غیر را تقدیم دارد، مستأجر (خوانده) نمی تواند ایراد امر مختومه رامطرح سازد : زیرا دعوی تخلیه اخیر همان دعوی تخلیه ای که مختوم به حکم بی حقی خواهان شده، نیست چه به لحاظ اختلاف و تفاوت جهات و اسباب آن دو دعوی، باید عناوین تخلیه را نیز ماهیتا متفاوت از هم دانست .
ثانیا - معمولا مشکل زمانی و در جایی بروز می کند که مالک دعوی تخلیه رابه سه سبب تعدی و تفریط و انتقال به غیر نیاز شخصی در یک دادخواست مطرح ساخته و تحقق هر سه سبب نیز احراز و ثابت گردد. دراینصورت چون از حیث آثار از یکدیگر متفاوت می باشند دادگاه را در صدور حکم و انتخاب یکی ازآنها و جریان اثر و حکم قانونی مربوط به آن ، دچار تردید و بلاتکلیفی خواهد ساخت .
یعنی با احراز نیاز شخصی، دادگاه باید ضمن صدور حکم تخلیه ، موجر را مکلف نماید تا کل ارزش حق کسب و پیشه را به مستأجر بپردازد، و با احراز تعدی و تفریط ، دادگاه بدون اینکه مستأجر رامستحق ارزش و قیمت حق کسب و پیشه بداند، حکم به تخلیه عین مستأجره خواهد داد با احراز انتقال مورد اجاره به غیر نیز، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، پرداخت نصف ارزش حق کسب و پیشه به مستأجر یامتصرف را بر عهده مالک قرارمی دهد. به همین لحاظ امکان طرح دعاوی تخلیه به اسباب فوق الذکر ممکن نیست. لیکن ظاهرا طرح جداگانه هر یک از آنها در دادخواست های علیحده منع قانونی و قضایی ندارد و هر یک در مجرای خود قابل طرح ورسیدگی می باشد. ولی چون این دعاوی واجد منشأ واحد می باشند و به نحوی با یکدیگر مرتبط هستند در اجرای ماده 103آ.دم جدید قابلیت تجمیع و رسیدگی توأم را دارد ولی درعین حال با مفاد ماده 65 آ.د.م جدید نیز همخوانی نخواهد داشت.
ثالثا: از طرفی این مسئله مطرح می شود که اگرچنین دادخواستی به خواسته تخلیه به سه سبب مختلف که آثار متفاوت از حیث میزان تعلق حق کسب و پیشه و یا انتقاء آن دارند، تقدیم و طرح شود، دادگاه در برخورد با چنین دادخواستی چه اقدامی را باید بعمل آورد؟ دو وضعیت و راه حل در طول یکدیگر قابل تصور است :
1- مطابق بند 4 ماده 51 آ.د.م جدید تعهدات و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه آن می داند به طوری که مقصود واضح و روش باشد، می بایست در دادخواست ذکر شود . ضمانت اجرای تخلف از این مورد طبق بند 2 ماده 53 همان قانون، توقیف دادخواست و صدور اخطار رفع نقص از سوی مدیر دفتر دادگاه وفق ماده54 قانون یاد شده است و عدم رفع نقص در مهلت ده روز نیز منجر به صدور قرار رد دادخواست توسط مدیردفتر خواهد شد. هرگاه دادخواستی مشتمل بر خواسته تخلیه به اسباب متفاوت و متخلف الاثر مانند (تعدی و تفریط وانتقال به غیر و نیاز شخصی) تقدیم شود چون مقصود خواهان از جهات و اسباب مزبور واضح و روشن نیست و به کیفیتی خواسته را مردود و غیر منجز می سازد لهذا مدیر دفتر می توند وفق مواد مزبور اقدام به صدور اخطار رفع نقص به منظور تنجیز خواسته معین نماید .چنانچه مدیر دفتر به این وظیفه قانونی عمل ننمود، رئیس دادگاه می تواند وفق ماده 65 آ.د.م جدید دعاوی اقامه شده را به جهت آنکه امکان رسیدگی به تمامی آنها ضمن یک دادرسی وجود ندارد، از یکدیگر تفکیک نموده و مطابق ماده 66 آ.د.م جدید جهات نقص را قید نموده و پرونده را جهت صدور اخطار رفع نقص به دفتر اعاده کند.
2- مرحله دیگر ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی با دعوت از اصحاب دعوی است. در این مرحله نیز چنانچه راه حل اول مغفول مانده باشد، چون رسیدگی به دادخواست مزبور که دارای دعاوی متعدد و مختلف الاثر است، مستلزم اخذ توضیح از خواهان می باشد، لهذا دادگاه به منظور معین شدن خواسته و رفع ابهام از آن و فی الواقع تعیین یکی از دعاوی مزبور، از خواهان توضیح خواهد خواست . در صورت غیبت خواهان در جلسه تعیین شده ، دادگاه وقت رسیدگی را تجدید و به خواهان و خوانده با قید ضرورت حضور برای اخذ توضیح اخطار می کند. چنانچه خواهان در جلسه مزبور حاضر نشود و با اخذ توضیح از خوانده نیز نتواند رأی دهد، و فی الواقع دادگاه بدون اخذ توضیخ نتواند در ماهیت دعوی رأی صادر کند، دادخواست را ابطال خواهد نمود( ماده 95 آ.د.م جدید)
رابعا در مواردی که دعاوی از حیث عنوان، اشتراک لفظی داشته و دارای اسباب و جهات مختلف باشند ولی مختلف الاثر نباشد، امکان رسیدگی به مجموع آنها در یک دادخواست ممکن خواهد بود. فی المثل هر گاه خواهان ( مالک) در اجرای قانون موجر و مستأجر سال 1356 طی دادخواستی، درخواست تخلیه به اسباب متعدد مانند تعدی و تفریط، تغییر شغل و عدم پرداخت اجاره بها نماید ، چون در هر سه سبب مزبور، با احراز صحت دعوی خواهان اساسا حق کسب و پیشه به مستأجر تعلق نخواهد گرفت، دادگاه می تواند هر سه دعوی را بپذیرد زیرا حتی با اثبات هر سه جهت دعوی تخلیه، مشکلی در صدور و اجرای حکم پیش نخواهد آمد. اگر چه در فروض فوق هر گاه خواسته تخلیه به اسباب مزبور به ترتیب تقدم و تأخر تقدیم شود، به لحاظ متفاوت بودن جهات مزبور از یکدیگر و مآلا تغییر عنوان تخلیه مربوط به هر یک از آن جهات، شمول اعتبار امر مختومه منتفی خواهد بود. زیرا دعوی تخلیه به سبب تعدی و تفریط همان دعوی تخلیه به سبب تغییر شغل نیست. علیهذا در فرض سؤال مطروحه، امکان تقدیم دادخواست به خواسته تخلیه به اسباب متعدد که دارای آثار متفاوت هستند ( از قبیل تعدی و تفریط و نیاز شخصی و انتقال به غیر) وجود ندارد.

علی شجاعی: نظریه اکثریت قریب به اتفاق قضات دادگستری شهرستان شهریار؛ از فرض مطروحه در سوال چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد چرا که جهات مختلف که به موجب آن وفق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 تقاضای تخلیه اماکن مشمول قانون موصوف مطرح می شود دارای آثار حقوقی متفاوت بوده و نحوه رسیدگی هر کدام از آنها نیز متفاوت می باشد در برخی از موارد در صورت تحقق شرایط در جهت صدور حکم به تخلیه نصف سرقفلی به مستأجر تعلق گرفته و در برخی موارد بدون تعلق سرقفلی به وی حکم به تخلیه صادر در برخی موارد تخلف مستأجر از موجبات صدور حکم به تخلیه می باشد و در برخی دیگر مانند نیاز شخصی موجر به عین مستأجره موضوع تخلف مستأجر منتفی است. لذا توجها به مراتب مذکور چون در وضعیتهای مختلف حکم و آثار آن متفاوت می باشد پس خواهان باید صراحتا معین نماید به چه موجبی خواستار تخلیه عین مستأجره می باشد نظریه شماره 1343/7 - هشتم خرداد61 اداره حقوقی قوه قضائیه نیز مورد استنباط مذکور می باشد.

یاوری (دادستانی کل کشور): عده ای معتقدند با استفاده از ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر، تقاضای تخلیه به جهات مختلف در یک دادخواست امکان پذیر است و بعضا در تقویت این نظریه می گویند همانطوری که در دعوی طلاق، زن می تواند در تقاضا خود به شروط مختلف عقد نامه اشاره کند در تخلیه هم می شود به جهات مختلف اشاره کرد.
عده ای معتقدند در مواردی که حکم تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صادر می شود مثل عدم پرداخت اجاره بها وتعدی و تفریط این جهات را می شود در یک دادخواست قید کرد و همینطور مواردی را که سرقفلی (تمام یا نصف) تعلق می گیرد نیز می شود با هم جمع کرد ولی مخلوطی از این دو مورد در یک دادخواست امکان ندارد ( جمع جهاتی که آثار مشابه دارد بلااشکال است) .

گروه سوم = دعوی تخلیه با دعوی طلاق قابل مقایسه نیست زیرا دعاوی خانوادگی تابع تشریفات نیست بعلاوه ، درماده 14 دعوی فسخ و تخلیه با همدیگر قابل استماع است زیرا با یکدیگر مرتبط هستند البته آنهم مشروط بر اینکه جهت تخلیه یکی ازموارد مذکور در ماده 14 باشد نه اینکه بشود آن جهات را جمع کرد . در آئین دادرسی مدنی هر دعوایی احتیاج به دادخواست دارد و جمع چند دعوی در یک دادخوست نیاز به نص دارد والا اصل بر تفکیک دعاوی است . دعوی تخلیه منفک از جهات آن نیست مثلا دعوی تخلیه به علت تعدی و تفریط یک دعوی است که رسیدگی خاص خود را می طلبد یا دعوی بعلت انتقال به غیر نوع رسیدگی دیگری را می طلبد که یا اولی تفاوت دارد. بنابراین جمع جهات مذکور برای تخلیه در یک دادخواست امکان ندارد. اینجانب نظریه سوم را اصلح می دانم و موافق آن هستم.
موسوی (مجتمع قضایی بعثت ): در برسی و رسیدگی به دعوی تخلیه اماکن تجاری بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 گاه رویکرد دادگاه و تحقیقات لازمه برای رسیدگی ناظر به شخص موجر است فرضا در موردی که نیاز شخص موجر مبنای درخواست تخلیه می باشد،. گاه ناظر به عین مستأجره است فرضا در موردی که بحث تعدی و تفریط و تغییر شغل در محل اجاره مطرح است و گاه ناظر به شخص مستأجر یامتصرف محل می باشد فرضا درموردی که مبنای درخواست تخلیه انتقال عین مستأجره به غیر از سوی مستأجر است. واضح است که روند تحقیقات و شکل اقدام دادگاه در تمام این موارد یکسان و یک شکل نمی باشد . بنابراین طرح دعوی تخلیه به جهات مختلف نظام دادرسی مدنی و روند دادرسی محکمه رسیدگی کننده را بر هم خواهد زد و دعوی ازمجری و مسیر منظم در فرآیند رسیدگی خارج خواهد شد در حالیکه حق موجر محفوظ است به طوری که در واقع هم می بینیم موجری که دعوی تخلیه وی با طرح یکی از این جهات مرقوم به نتیجه نرسیده با طرح جهتی دیگر دعوا را دوباره مطرح می کند . از سوی دیگر مستحضرید دعوای مدنی و نحوه رسیدگی به آن با دعوای کیفری و شکل رسیدگی به آن متفاوت می باشد. رسیدگی مطلوب به دعوای مدنی مستلزم رعایت اصول و نظامی است که از قدیم الایام عدلیه آن خو و الفت گرفته است هر چند در سنوات اخیر هم از سوی قانونگذار و هم با عملیات فاقد مبنای بعضی محاکم این نظم و نسق به هم خورده است به طوری که در برخی موارد هیچ تفاوتی در شکل و نحوه رسیدگی به یک دعوای حقوقی و دعوای کیفری نمی توان ملاحظه کرد. از این جهت موجر وظیفه دارد دعوای تخلیه را با طرح یک جهت یا جهات مشابه مطرح کند و ذکر جهت دیگر که نظم و روند صحیح دادرسی مدنی را مخدوش می کند صحیح نخواهد بود. موضوع دیگر آن است که طرح هر یک از این جهات از حیث حقوق ثابت و مکتسبه مستأجر در مورد سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت آثار متفاوتی دارد. برخی جهات مثل نیاز شخصی و تجدید بنا اثری بر این حق ندارد و برخی جهات مثل انتقال به غیر مسقط نصف این حق ازمستأجر است وبرخی موارد مثل تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجور مسقط تمام حق کسب و پیشه مستأجر است ( مواد 19 و14و15و19 ق روابط موجر ومستأجر مصوب 1356 ) بنابراین تدارک دفاع و واکنش مناسب از سوی مستأجر به دعوی تخلیه که رعایت آن از سوی محکمه واجب است مستلزم شناخت و اطلاع خوانده ( مستأجر) از جهت خاص دعوی تخلیه مطروحه از سوی خواهان ( موجر) می باشد. طرح دعوی تخلیه با ذکر جهات مختلف و متفاوت روند رسیدگی را از حیث دفاع و دخالت مستأجر و واکنش مناسب او مخدوش خواهد کرد. بنابر مراتب در صورت طرح دعوی تخلیه از سوی موجر با جهات مختلف دادگاه با تذکر آثار متفاوت ناشی از آن خواهان را به طرح موضوع با ذکر جهت خاص دلالت می دهد البته در نحوه عمل صدور اخطار رفع نقص جایز نیست بلکه طبق ماده 95 قانون آئین دادرسی مدنی با تعیین وقت رسیدگی خواهان را جهت اخذ توضیح و رفع ابهام از دادخواست دعوت می کند.
فراهانی: قضات محترم دادگاههای تجدید نظر در خصوص سؤال فوق دو نظر دارند:

نظر نخست (اقلیت) - تقاضای تخلیه اماکن تجاری به جهات مختلف اشکالی ندارد و ممکن است و دادگاه وظیفه دارد به کلیه جهات رسیدگی نماید درواقع خواهان با ذکر جهات مختلف قصد دارد . به دعوای خود استحکام بخشد و آنرا دو یا سه قبضه نماید چنانچه خواهان با ذکر جهاتی در دو یا چند دادخواست دعوای تخلیه اقامه کند دادگاه نمی تواند آنها را نپذیرد لذا اینک که همه را در یک دادخواست ذکر کرده دادگاه باید مطابق ماده 65 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی با تفکیک به آنها رسیدگی نماید و همانطور که قانون اجازه داده در مواردی مانند اعاده دادرسی دادگاه به جهات مختلفی که ازموجبات اعاده دادرسی است رسیدگی کند در این مورد هم می تواند به جهات مختلف رسیدگی نماید.
البته این همکاران در رسیدگی یکجا به پرونده و یا تفکیک دادخواست مطابق قسمت اخیر ماده 65 پیش گفته و اینکه دادگاه ابتدا به کدام جهت رسیدگی کند اتفاق نظر ندارند.
نظر دوم (اکثریت): تقاضای تخلیه اماکن محلهای کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 به جهات مختلف ممکن نیست زیرا مطابق بند 4 ماده 51 قانون آئین دادرسی مدنی ذکر تعهدات و جهاتی که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند بطوری که مقصود واضح و روشن باشد یکی از شرایط دادخواست و طرح دعوا بشمار می رود لذا خواهان باید جهت موضوعی دعوای خود را به طوری که مقصود واضخ و روشن باشد در دادخواست تصریح کند حال اگر او چند جهت مختلف را برای دعوای خود ذکرکند اولا مقصود او واضح و روشن نیست ثانیا دادگاه نمی تواند و حق ندارد یکی از جهات را بر دیگری ترجیح داده یا اولویت دهد ثالثا تهیه و تدارک دفاع برای خوانده امکان پذیر نیست علاوه بر آن طرح ایرادات و از جمله ایراد امر قضاوت شده را با مشکل روبرو می کند زیرا پذیرش ایراد امر قضاوت شده از جمله منوط به این است که دعوا بر همان سبب قبلی استوار باشد از طرفی تجزیه و تفکیک دعوا و رسیدگی مجزا به آنها نیز ممکن و عملی نیست زیرا دادگاه حق ندارد جهان مختلف ذکر شده را تفکیک و یکی را ابتدا و دیگری را بعدا رسیدگی نماید آنچه در ماده 65 قانون رسیدگی به دعاوی متعدد مرتبط بهم آمده دارای دو شرط است یکی آنکه دعاوی به یکدیگر مرتبط باشند دیگر آنکه در یک دادرسی بتوان به آن رسیدگی کرد در حالی که دادگاه نمی تواند در یک دادرسی به دو جهت نیاز شخصی و تعدی و تفریط با هم رسیدگی کند زیرا این رسیدگی مستلزم آن است که مثلا برای احراز نیاز شخصی قرار تحقیق و معاینه محلی صادر کند و برای تعدی و تفریط کارشناسی و هر دو را همزمان انجام دهد در آن صورت اگر نتیجه هر دو همزمان حاکی از صحت ادعای خواهان بود یکی را نادیده گرفته و یکی را مورد حکم قرار دهد بنابراین چون جهات تخلیه اینگونه اماکن در مواد 14 و 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 متفاوت بوده و ضمانت اجرای مختلف داشته و طرز رسیدگی به هر جهت یا جهت دیگر متفاوت است دادگاه نمی تواند دعوای تخلیه به جهات مختلف را مورد رسیدگی قرار دهد از این رو خواهان تنها باید یک جهت از جهات تخلیه را مبنای تقاضای تخلیه قرار دهد. این طریق علاوه بر آنکه انطباق بیشتری با قانون دارد از جهت عملی و طرز رسیدگی نیز سهل تر و با مشکلات کمتری روبروست. در مورد برخورد با چنین دادخواستی اکثریت این همکاران عقیده داشتند باید به خواهان در خصوص انتخاب یکی از جهات تخلیه اخطار و رفع نقص صادرگردد لکن عده ای عقیده دارند صدور اخطار رفع نقص مطابق قانون منحصراست به مواردی که قانون آئین دادرسی مدنی پیش بینی کرده و این مورد از موارد آن نیست بلکه مصادیق جزی نبودن دعواست زیرا خواهان باید درمقام ادعا نسبت به ذیحق بودن خود قاطع و استوار باشد بنابراین چنانچه تنها احتمال دهد حق او تضییع و یا انکار شده یا اصولا حقی مثل حق تخلیه برای او بوجود آمده یا خیر باید گفت خواهان خود دعوا را به صورت جزی مطرح ننموده و چگونه می تواند از دادگاه بخواهد نسبت به حقی که خود او تحقق آنرا منحصرا احتمال می دهد رسیدگی نماید در فرض سؤال یا خواهان مطمئن است که مستأجر مرتکب یک یا چند تخلف شده و حق تخلیه برای او بوجود آمده یا این حق به لحاظ تحقق شرایط دیگرش نیاز شخصی یا تجدیدبنا حادث شده بنابراین یکی از آن جهات را که مطمئن به تحقق آن است انتخاب و با توجه به سود و زیان سهل و آسان تر رسیدن به مقصود آنرا از جهات تخلیه ذکر و اقامه دعوا می کند در غیر اینصورت مسلما او اطمینان به تحقحق حق از جهات مختلف ندارد و احتمال می دهد ممکن است دادگاه مثلا موضوع را در حد تعدی و تفریط نداند پس به انتقال به غیر رسیدگی کند ممکن است موضوع را انتقال به غیر هم نداند پس به تغییر شغل رسیدگی کند و بالاخره یکی از این جهات ممکن است مورد قبول دادگاه واقع شود لذا چنین شخصی در دعوای مطروحه جازم نیست و به احتمال قبول یکی از جهات اقامه دعوا کرده لذا دعوای وی مردود است.
نظریه قریب به اتفاق اعضای کمیسیون حاضر در جلسه:
به موجب بند 4 ماده 51 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی یکی از ارکان دادخواست تعهدات و جهاتی است که به موجب آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند بطوری که مقصود واضح و روشن باشد بنابراین اگر خواهان جهات یاد شده در فرض سؤال را در یک دادخواست ذکر کند چون این جهات متحد الماهیه نیستند و هر یک آثار حقوقی و شیوه رسیدگی جداگانه ای دارند نتیجه این خواهد بود که مقصود خواهان در دادخواس تقدیمی واضح و روشن نیست در اینصورت دادگاه نیز نمی تواند یکی از جهات مذکور را بر دیگری ترجیح دهد و یا همه آنها را یکجا رسیدگی کند زیرا که درصورت رسیدگی و احراز و اثبات همه آن جهات با توجه به اینکه آثار حقوقی هر یک با دیگری متفاوت است ( مثلا تعلق حق کسب و پیشه و یا عدم آن) دادگاه در صدور حکم و انتخاب یکی از آنها دچار تردید و بلاتکلیفی می شود به همین لحاظ امکان طرح دعوی تخلیه به جهات فوق الذکر در یک دادخواست ممکن نیست لذا در صورت مطرح شدن چنین دادخواستی موضوع از مصادیق رفع نقص است که دادگاه برابر ماده 66 قانون فوق الذکر جهات نقص را قید می نماید تا از طریق دفتر نواقص اعلام شده تکمیل گردد.