نظریه مشورتی
چنانچه قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دستور تخلیه عین مستاجره را صادر کند، آیا دستور مذکور قطعی است یا آن که به اعتبار صدور آن از شورای حل اختلاف و در اجرای مواد 27 و 31 از قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی است؟
چنانچه قاضی شورای حل اختلاف بر اساس ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 دستور تخلیه عین مستاجره را صادر کند، آیا دستور مذکور قطعی است یا آن که به اعتبار صدور آن از شورای حل اختلاف و در اجرای مواد 27 و 31 از قانون شوراهای حل اختلاف قابل اعتراض در محاکم عمومی حقوقی است؟
در صورتی که شخص ثالثی در خصوص عین مستاجره مدعی حقی برای خود باشد، آیا امکان تقدیم دادخواست اعتراض ثالث نسبت به آن وجود دارد؟
اگر حین اجرای دستور تخلیه ملک موضوع دستور تخلیه در تصرف شخص ثالثی باشد دادورز با چه تکلیفی مواجه است؟
منظور از «آراء» مذکور در ماده 27 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال 1394، احکام و قرارهای نهایی این شوراست و دستور تخلیه به دلیل آن که حکم یا قرار نیست، از شمول عنوان یادشده خارج و قابل تجدیدنظرخواهی نیست. هرگاه متعاقب صدور دستور تخلیه و اجرای آن شخص ثالثی با ارایه سند مالکیت رسمی مدعی شود که عرصه یا اعیان مورد اجاره یا هر دو متعلق به وی است و موجر در زمان درخواست تخلیه مالک عین یا منافع مورد اجاره نبوده است، چنانچه سند ابرازی مالک رسمی حکایت از آن داشته باشد که قائم‌مقام موجر است، اعتراض وی به دستور تخلیه صادره قابل رسیدگی در شورای حل اختلاف (مرجع صادرکننده دستور) است و شورای یادشده با احراز مراتب مذکور نسبت به عدول از دستور صادره اقدام می‌کند؛ اما در صورتی که سند ابرازی معترض ثالث حکایت از قائم‌مقامی از موجر نداشته باشد، در واقع دعوای او اعتراض به دستور تخلیه نیست؛ وی ذی‌نفع در اعتراض نسبت به دستور تخلیه نیست و برای احقاق حق باید دعوای مقتضی مانند دعوای خلع ید را جداگانه در مرجع صالح اقامه کند. تبصره 2 ماده 10 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1378 هیأت وزیران، در مقام تبیین قائم‌مقام قانونی موجر و مستأجر است که در اجرای همان ماده (ماده 10) و ماده 3 قانون مزبور حسب مورد می‌توانند درخواست‌کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سؤال که موجر علیه مستأجر درخواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه، ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی حقی باشد، موضوع مشمول ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی مصوب سال 1356 است و در صورت ارایه دلایلی، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در مرجع صلاحیتدار اقامه دعوی کند و در صورتی که ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارایه نشود، عملیات اجرایی ادامه می‌یابد.
درصورت اعتراض مستأجر به دستور تخلیه صادره از شورای حل اختلاف، مورد مشمول ماده 5 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 و مواد 17و 18 آیین‌نامه اجرایی آن است و مستأجر باید شکایت یا دعوای حقوقی خود را با توجه به نوع حق مورد ادعا به مرجع ذی‌صلاح تقدیم کند؛ ضمن آن که عدول از دستور تخلیه در صورت احراز اشتباه بودن از سوی مرجع صادرکننده بلااشکال است. بنابراین چنانچه مستأجر مدعی آن باشد که دستور تخلیه صادره از سوی شورای حل اختلاف مغایر با موازین قانونی بوده و تقاضای عدول از آن را داشته باشد، می‌تواند مراتب را از شورای حل اختلاف صادرکننده دستور تخلیه درخواست کند؛ ولی اگر وی مدعی حقوقی باشد که لازمه رسیدگی به آن طرح دعوای حقوقی یا کیفری است، با لحاظ عمومات از جمله موارد صلاحیت شوراهای حل اختلاف مندرج در ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 مرجع صالح تعیین می‌شود.
گروه وکلای داداندیش
