استرداد دادخواست تخلیه توسط یکی از مالکین مشاعی

در صورتی که موجرین دو نفر بوده و به لحاظ تخلف مستاجرین در انتقال به غیر با احراز تخلف دادخواست تخلیه مطرح و در حین رسیدگی یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد دارد، امکان صدور حکم تخلیه وجود دارد.

در صورتی که موجرین دو نفر بوده و به لحاظ تخلف مستاجرین در انتقال به غیر با احراز تخلف دادخواست تخلیه مطرح و در حین رسیدگی یکی از موجرین دادخواست خود را مسترد دارد آیا صدور حکم تخلیه ممکن خواهد بود؟

نظر اکثریت:

امکان صدور حکم تخلیه ممکن می باشد زیرا :

1. به موجب ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی رفع تصرف عدوانی در املاک مشاع پذیرفته شده است . بدیهی است وقتی مقنن رفع تصرف علیه شریک مشاع را می پذیرد به طریق اولی امکان درخواست تخلیه از سوی شریک علیه شخص غیر شریک ( مستاجردر ما نحن فیه) لااقل در بخشی که به نحو مشاع در تصرف دارد ، امکان پذیر خواهد بود.

2. به موجب تبصره ماده 16 قانون موجر و مستاجر مصوب سال 56 امکان تخلیه علیه یکی از مستاجران متعدد که تخلف نمایند امکان پذیر است . لهذا یک مستاجر نیز در قبال موجرین متعدد به طرفیت هر کدام مستاجر جداگانه ای محسوب می شود که امکان تخلیه از سوی یکی از آنان  وجود دارد .

3. در صورتیکه با استرداد دعوا از سوی یکی از خواهان ها نتوان درخواست تخلیه نمود این به ضرر صاحب حق خواهد بود که از حق خود نمی تواند استفاده نماید .

4. به موجب ماده 43 قانون جاری احکام مدنی امکان خلع ید از املاک مشاعی پیش بینی شده است .

5. به موجب ماده 475 قانون مدنی اجاره املاک مشاع با این که مجاز شمرده شده است به تصرف دادن آن منوط به اجازه دادن شریک دیگری است . لهذا بدون اذن شریک نمی توان ملک را به تصرف غیر داد که مستنبط از آن این است که بعد از تخلف نیز با راضی نبودن موجر دیگر و درخواست تخلیه ، تخلیه انجام می گیرد .

نظر اقلیت:

امکان تخلیه در چنین صورتی وجود ندارد زیرا :

1. با فرض تخلف مستاجر با توجه به این که یکی از موجرین دعوای خود را مسترد داشته، مستاجر می تواند در محل به رابطه استیجاری خود ادامه دهد و درخوست تخلیه موجر دیگر مانع این حق می گردد چون اجرای حق شریک مزبور با شریکی که مطالبه نکرده در تعارض می باشد و هیچ دلیلی بر رجحان نیز وجود ندارد تا امکان تخلیه را مجاز بدانیم .

2.مقررات مواد ذکر شده در نظریه اکثریت قابل استناد نیست زیرا مسایل مطرحه مربوط به تصرف عدوانی و خلع ید بوده که نوعی عدوان حاکم است در حالی که در تخلیه رابطه امانی بوده و مقررات خلع ید و تصرف عدوانی در تخلیه جاری نمی گردد.

3.مطابق اصول کلی حاکم از جمله مبحث خیارات در عقد بیع و نیز فوت مورث و اجرای حقوق مربوط به مورث حاکی از این است که هیچ یک از صاحبان خیارات یا مورث به تنهایی حق ندارد که اعمال خیار نماید مگر اینکه تمامی آنان با هم موافق باشد . لهذا با موافقت یکی از  آنان اعمال حق از سوی دیگران ممکن نخواهد شد.

نظر کمیسیون نشست قضایی :

درخواست تخلیه به علت انتقال به غیر پذیرفته شده و در این مورد حکم به تخلیه داده می شود . حال در فرض سوال مطروحه مورد اجاره متعلق به دو نفر است که به علت این که مستاجر بدون اجازه ، ملک را به دیگری واگذار کرده هر دو نفر اقدام به تقدیم دادخواست تخلیه کرده اند . در اثنای رسیدگی یکی از مالکین دعوای خود را مسترد می نماید در این صورت نیز دادگاه نسبت به حق مالک دیگر رسیدگی و حکم قضیه را صادر می نماید . ماده 43 قانون اجرای احکام موید صحت این بیان است . با این توضیح که دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر می نماید ولی اجرای آن  تابع مقررات املاک مشاعی است .