اجاره به شرط تملیک

با پیچیده‌تر شدن روابط در سطح زندگی اجتماعی، نیاز‌های انسان هم به مرور زمان تغییر می‌کند و تغییر نیاز‌ها موجب می‌شود انسان‌ها راهکار‌های جدیدتری را برای برطرف کردن آنها به‌کار بگیرند بخش بزرگی از این نیاز‌ها را نیاز‌های مالی انسان تشکیل می‌دهد و در نتیجه پای اموال را به عرصه معاملات بشری باز می‌کند

با پیچیده‌تر شدن روابط در سطح زندگی اجتماعی، نیاز‌های انسان هم به مرور زمان تغییر می‌کند و تغییر نیاز‌ها موجب می‌شود انسان‌ها راهکار‌های جدیدتری را برای برطرف کردن آنها به‌کار بگیرند. بخش بزرگی از این نیاز‌ها را نیاز‌های مالی انسان تشکیل می‌دهد و در نتیجه پای اموال را به عرصه معاملات بشری باز می‌کند.

اموال و دارایی‌ها اقسام مختلفی دارند که براساس یک دسته‌بندی مهم می‌توان آنها را به منقول همچون اتومبیل و غیرمنقول همچون خانه و زمین تقسیم کرد.

این اموال موجب ایجاد روابط حقوقی متنوعی میان افراد جامعه می‌شود و قرارداد‌های بسیاری همچون خرید و فروش، اجاره، هبه و ... در خصوص آنها تنظیم می‌شود. هر یک از این قرارداد‌ها نیز قواعد خاصی دارد که در قوانین مختلف پیش‌بینی می‌شوند.

یکی از مهمترین و رایج‌ترین قرارداد‌هایی که میان اعضای جامعه تنظیم می‌شود، «قرارداد اجاره» است. علاوه بر قرارداد اجاره که به‌صورت سنتی میان افراد جامعه منعقد می‌شود، امروزه نام «اجاره به شرط تملیک» نیز بسیار شنیده می‌شود.

در عقد اجاره فرد مستأجر (اجاره‌کننده) برای مدت زمانی معین که در متن قرارداد اجاره مشخص می‌شود، مالک منافعِ عینِ مستأجره (مالی که به اجاره ‌داده شده ‌است) می‌شود و در ازای مالکیت منافع در این مدت معین که بر اساس آن اجازه‌ استفاده از آن مال را پیدا می‌کند، مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها به موجر (اجاره‌دهنده یا مالک) می‌پردازد.

مالکیت منافع به این معناست که او می‌تواند از مالی که اجاره کرده ‌است، استفاده کند یا اینکه در صورت اجازه‌ موجر (اجاره‌دهنده)، آن را به شخص دیگری اجاره دهد.

پمستأجر موظف است پس از اتمام مدت زمانی که در قرارداد اجاره تعیین شده ‌است، مال را به مالک اصلی (اجاره‌دهنده) تحویل بدهد، زیرا با اتمام این بازه‌ زمانی حقی که برای مستأجر در خصوص استفاده از مال به وجود آمده بود، از بین می‌رود.

این موضوع که میزان اجاره‌بها به چه میزان بوده و عین مستأجره برای چه مدتی به‌عنوان اجاره در اختیار مستأجر باشد، بستگی به توافق مالک و مستأجر دارد.

مالک و مستأجر می‌توانند علاوه بر توافق در مورد میزان اجاره‌بها و مدت زمان اجاره، تعهدات فرعی دیگری را نیز در عقد اجاره برای یکدیگر به‌وجود آورند که به این تعهدات فرعی در ادبیات حقوقی «شرط» گفته می‌شود.

یکی از تعهدات و آثار فرعی که می‌تواند در عقد اجاره درج شود، شرط تملیک است و به قرارداد اجاره‌ای که چنین شرطی در آن درج شده ‌باشد، اجاره به شرط تملیک گفته می‌شود.

اجاره به شرط تملیک نوعی عقد اجاره است که در آن شرط می‌شود اگر مستأجر به تمامی‌ِ تعهدات مندرج در این قرارداد عمل کند، در پایان مدت اجاره، مالک عین مستأجره (مال اجاره‌شده) خواهد شد.

در واقع اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره است که در نهایت به مالک شدن مستأجر منتهی می‌شود.

نوع تعهداتی که برای مستأجر در این نوع قرارداد اجاره ذکر می‌شود، بستگی به توافق طرفین دارد. برای مثال مالک می‌تواند منزل خود را به مستأجر اجاره بدهد و شرط کند که اگر مستأجر در هر ماه فلان مبلغ را بپردازد در پایان سال که مدت اجاره‌ منزل به پایان می‌رسد، مالک ملک خواهد شد.

در این صورت اگر مستأجر به این تعهدی که برای او ایجاد شده‌ است به‌طور کامل عمل کند، دیگر تعهدی برای تخلیه‌ ملک نخواهد داشت و در مقابل وی، مالک موظف خواهد بود که مالکیت این مال را پس از اتمام مدت زمانی که تعیین شده ‌است، به مستأجر انتقال دهد.

بنابراین اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد اجاره است که در ضمن آن، شرطی خاص درج شده ‌است.

این روش در ابتدا برای خرید و فروش خانه به‌کار گرفته می‌شد تا به این وسیله افرادی که توان مالی کافی برای پرداخت بهای مسکن به‌صورت یک‌جا را ندارند، بتوانند از این طریق و با این شیوه‌ پرداخت اقساطی، سرپناهی برای خود فراهم کنند، اما به مرور زمان در مورد اموال دیگر نیز به‌کار گرفته شد.

به عنوان مثال، آنچه در لیزینگ خودرو‌ها اتفاق می‌افتد، یکی از انواع قرارداد اجاره به شرط تملیک است. واگذاری لیزینگی خودرو به این نحو است که شرکت‌های لیزینگ خودرو در یک قرارداد، خودرو را برای مدتی معین به متقاضیان اجاره می‌دهند. سپس در آن مبلغ اجاره‌بها و دوره‌های زمانی را که باید در طی آن اجاره‌بها پرداخت شود، مشخص کرده و همچنین قید می‌کنند که اگر در پایان مدت اجاره، مستأجر به تمامی‌ تعهدات خود در برابر مالک عمل کند و مالک هم تأیید کند که مستأجر تمامی ‌تعهدات خود را انجام داده است، در پایان مدت اجاره مستأجر مالک خودرو می‌شود.

در این حالت مالک (شرکت لیزینگ) موظف است در صورت انجام همه‌ تعهدات از سوی مستأجر، مالکیت خودرو را به وی انتقال دهد.