۱۱ پیشنهاد برای توسعه بخش مسکن و شهرسازی در گام دوم انقلاب

۱۱ پیشنهاد برای توسعه بخش مسکن و شهرسازی در گام دوم انقلاب

۱۱ پیشنهاد برای توسعه بخش مسکن و شهرسازی در گام دوم انقلاب
مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با بررسی وضعیت بخش مسکن کشور ۱۱ پیشنهاد برای توسعه مسکن و شهرسازی در گام دوم انقلاب ارائه کرد.

 با سپری شدن چهار دهه از پیروزی انقلاب اسلامی ایران و پشت سر گذاشتن گام اول انقلاب لازم است تا با شناخت ضعف ها و تهدیدهای پیش روی توسعه پایدار کشور، در گام دوم انقلاب با کشف و شناخت فرصت ها با برنامه ریزی و اتخاذ سیاست های دقیق و درست در تمامی زمینه ها در جهت دستیابی به اهداف غایی انقلاب اسلامی و تعالی جامعه ایرانی گام برداشت.

هدف از این گزارش بررسی وضعیت، سیاست ها و شاخص های حوزه مسکن و شهرسازی پیش و پس از انقلاب اسلامی است. ایران به عنوان یکی از کشورهای در حال توسعه با توسعه شهرنشینی شدیدی روبه رو است که این مسئله در کنار سایر عوامل از جمله افزایش جمعیت و تعداد خانوارها، گسترش پهنه های بافت فرسوده نیازمند بهسازی و بازسازی و عوامل مشابه به طور مداوم نیازمند برنامه ها و سیاست هایی در جهت تأمین مسکن درخور و مناسب برای افراد جامعه است.

براساس نتایج به دست آمده از بررسی شاخص های کمّی و کیفی مسکن در ایران پیش و پس از انقلاب اسلامی مشاهده شده که روند تغییرات شاخص های مسکن ازجمله شاخص خانوار در واحد مسکونی و میزان واحدهای مسکونی بادوام در کشور رو به بهبود بوده است؛ با این حال هنوز با کمبود جدی واحدهای مسکونی به خصوص در کلان شهرها مواجه هستیم و کماکان نسبت قابل توجهی از واحدهای مسکونی در کشور جزو بافت فرسوده بوده و از استحکام لازم برخوردار نیستند.

از طرفی گسترش سکونتگاه های غیررسمی و حاشیه ای در شهرها و کلان شهرها که خارج از برنامه های رسمی توسعه برای اسکان اقشار کم درآمد و اغلب مهاجر استفاده می شود، سبب ایجاد ناهنجاری های اجتماعی می شوند که نیازمند رسیدگی قاطع و سریع هستند.

سیاستگذاری های مناسب، برنامه های اجرایی و عملیاتی از برنامه های پنج ساله توسعه اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی تا بودجه ریزی سنواتی از ضرورت های پیمودن فرایند پیشرفت و توسعه پایدار در حوزه مسکن و شهرسازی و تأمین مسکن در خور سکونت برای شهروندان ایرانی است.

شاخص‌های کمّّی وکیفی جمعیت، خانوار و مسکن و مهمترین تغییرات ایجاد شده در آنها طی سالهای 1355 تا 1395 (مربوط به پیش و در گام اول پس از انقلاب اسلامی) از بعد آماری مورد تحلیل و تجزیه قرار گرفته است .نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن ایران مربوط به سالهای 1355 و 1395 نشان از افزایش بیش از دو برابری جمعیت ایران در طول 40 سال دارد. همچنین تعداد شهرهای بزرگ (با جمعیت بیش از 100هزار نفر) در این 40 سال از 23 شهر به 98 شهر رسیده و متعاقب با آن نسبت شهرنشینی نیز با یک سیر صعودی از 47 درصد در سال 1355 به 74 درصد در سال 1395 رسیده است.

تعداد خانوار کل کشور از حدود 6.7 میلیون به 24.1 میلیون خانوار و تعداد واحد مسکونی از حدود 5.3  به 22.8 واحد مسکونی افزایش یافته است که بهترتیب نرخ رشد 3.6 و 4.3 برابری را نشان می‌دهد.

مقایسه تعداد خانوار و تعداد واحد مسکونی در کشور در دوره های دهساله نشان میدهد که در همه دوره‌های مورد نظر بیش از یک میلیون واحد مسکونی کمبود نسبت به خانوار وجود داشته است .بعد خانوار نیز از 5 نفر در سال 1355 به 3.3 نفر در سال 1395 رسیده است.

برآیند این شاخص‌ها بیانگر آن است که علیرغم افزایش بیش از دو برابری جمعیت، به واسطه کاهش بعد خانوار، تعداد خانوار نزدیک به چهار برابر افزایش یافته است.

شاخص خانوار در واحد مسکونی به‌عنوان یک شاخص مهم در تعیین تراکم خانوار و برآورد کمبود تعداد واحدهای مسکونی در طی 40 سال گذشته در بعد کل کشور با یک روند کاهشی از مقدار 1.26 به مقدار 1.06 رسیده است.

شاخص تراکم خانوار شهری نیز با توجه به گسترش شهرنشینی در طی این مدت (که دارای یک روند صعودی و افزایش تقریباً 1.5 برابری است) کاهش یافته و از مقدار 1.37 به مقدار  1.04 رسیده است.

از نظر کیفیت واحدهای مسکونی، سهم واحد مسکونی بادوام با اسکلت مقاوم از 0.3  درصد در سال 1355 به 57 درصد در سال 1395 افزایش یافته است .

این شاخص یک شاخص کیفی مهم در بررسی وضعیت دوام و استحکام ساختمان است و پایین بودن این نسبت یکی از نشانه‌های فراگیری بافت فرسوده و زاغه‌نشینی است. مالکیت مسکن در فرهنگ ایرانیان جایگاه مهمی دارد و میزان مالکیت مسکن در ایران همواره بیش از حدود 70 درصد بوده که البته در دهه‌های گذشته کاهش داشته و در چند سال اخیر بعد از سال 1395 این نسبت به کمتر از 70 درصد نیز رسیده است. این امر نشان از افزایش اجاره‌نشینی در چهار دهه اخیر در کشور دارد .

 سیاست‌ها و راهبردها  

تولید و عرضه مسکن در ایران توسط سه بخش دولتی، خصوصی و تعاونی‌ها صورت می‌گیرد که هر کدام سهم متفاوتی در ساخت مسکن دارند. بررسیها نشان می‌دهد در طی دهه‌های اخیر نقش و سهم دولت در ساخت مسکن کاهش یافته و بیشتر به سیاست‌های حمایتی از مسکن انبوه و کوچک‌سازی واحدهای مسکونی روی آورده است.

کاهش 16 درصدی دولت در ساخت مسکن

در یک تخمین تقریبی در سال‌های قبل از انقلاب دولت سهم 20 درصدی در ساخت مسکن داشته که در سالهای اخیر این میزان به حدود 4 درصد رسیده است. در دوران قبل از انقلاب با پیدایش مشکل مسکن در شهرها به دلیل مهاجرت گسترده مردم از روستا به شهر توجه دولت به سیاست‌های مسکن در قالب برنامه‌های پنج‌ساله معطوف شد.

در برنامه اول و دوم عمرانی کشور برنامه و اعتبار مشخصی برای تأمین مسکن در نظر گرفته نشد. از برنامه سوم به بعد طرحها و برنامه‌هایی برای تأمین مسکن اندیشیده شد.

در دو دهه میانی پس از انقلاب، جهت‌گیری اصلی سیاست‌های مسکن دولت به سمت تحریک تقاضا با تخصیص و افزایش وام‌های خرید مسکن، آزادسازی زمین با فروش زمین‌ها دولتی و کاهش مداخله دولت در بازار مسکن بوده است که منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی در زمان نیاز شدید کشور به تولید مسکن شده است.

بیشترین مداخله دولت درخصوص مسکن نیز مربوط به اعطای اعتبارات مالی ساخت مسکن از طریق بانک، ساخت مسکن توسط کمیته امداد امام خمینی برای محرومان، تأمین زمین برای ساخت مسکن طبقات کم درآمد (مسکن مهر) و برخی سیاست‌های تشویقی برای انبوه‌سازان بوده است. امروزه بخش خصوصی بیشترین سهم (بیش از 90 درصد) از ساخت مسکن را به خود اختصاص داده است که به‌طور عمده شامل سازندگان جزء و انبوه‌سازان هستند.

تعاونی‌ها نیز در قالب تعاونی‌های مسکن کارمندان یا کارگران نهادهای مختلف سهم بسیار محدودی در تولید مسکن دارند. برخی سیاست‌های کلی مسکن در ایران در قالب برنامه‌های پنجساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی بیان شده است.

همچنین طبق تکلیف وزارت راه و شهرسازی در برنامه چهارم توسعه نسبت به تهیه طرح جامع مسکن، این طرح با تأکید بر توسعه پایدار تولید مسکن ،بازآفرینی بافت فرسوده، ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی و رفع محرومیت و توانمندسازی اقشار ضعیف برای بهره مندی از مسکن تدوین شده است.

طرح جامع مسکن( 1405 - 1396 )

براساس طرح جامع مسکن بررسی تحولات آتی جمعیتی و سیاست‌های کلی نظام مبنی‌بر افزایش نرخ باروری پیش‌بینی می‌شود جمعیت کشور در سال 1405 به رقمی معادل 88.2 میلیون نفر برسد. پیش‌بینی شده که در سال  1405 یا افق طرح جامع مسکن ،68.2 میلیون نفر در مناطق شهری و 25 میلیون نفر در مناطق روستایی ساکن خواهند بود.

تعداد خانوارهای ساکن در کل کشور به‌دلیل تداوم کاهش بعد خانوار و ساختار سنی جمعیت، نرخ رشد بالاتری از جمعیت می یابد و برآورد می‌شود که در سال 1405 تعداد خانوارها به حدود 28.27 میلیون برسد که 22.1 میلیون خانوار در شهرها و 6.15 میلیون خانوار در روستاها ساکن خواهند بود.

براساس طرح جامع مسکن نیاز بالقوه به مسکن به‌شرح زیر است:

• نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده در دوره ده ساله منتهی به سال 1405 بالغ بر 4076 هزار واحد (3997هزار خانور شهری و 79هزار خانوار روستایی)
• کمبود مسکن برای تحقق شاخص یک خانوار در واحد مسکونی ،1370هزار واحد( 673هزار واحد شهری و 697هزار واحد روستایی)
• نیاز به تخریب و نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده در کل کشور ،5313هزار واحد ( 3003 واحد شهری و 2310هزار واحد روستایی)

در سالهای 85 تا 95 به‌طور متوسط سالیانه حدود 590هزار واحد مسکونی تولید و به بازار مصرف در کشور عرضه شده است که بیشترین مقدار آن برابر با حدود 820هزار واحد در سال 1392 و کمترین آن حدود 390هزار واحد در سال 1395 بوده است.

• حدود 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی نرخ بهینه خانه‌های خالی 5 درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل میکند در صورتی که این نرخ درحال حاضر در نقاط شهری 10.3درصد و در نقاط روستایی 8.5 درصد است. تلاش دولت با ابزار مختلف در جهت کاهش این نرخ به سطح 5 درصد در شهرها و 2.5درصد در روستاها، تعداد واحد مسکونی خالی را در افق 1404 طرح جامع مسکن به 1.1 میلیون واحد در نقاط شهری و 300هزار واحد در نقاط روستایی کاهش خواهد داد و بر این اساس در طول 10 سال آتی از حجم خانه‌های خالی  1.4 میلیون کاسته شده و تعداد واحد مسکونی جدید نیز به 4046هزار واحد تقلیل خواهد یافت.

چشم‌انداز جمعیت و مسکن در گام دوم انقلاب

به‌منظور ارائه تصویری ملموس در حوزه مسکن و توسعه شهری، ضروری است تا مبتنی بر روندها ،پیش‌بینی‌ها و سیاست‌های کلان نظام، مبنایی برای عدد جمعیت، تعداد خانوار و تعداد مسکن در افق طرح ارائه شود. از این حیث باید توجه داشت که این موضوع حساسیت زیاد و ملاحظات متعددی را به همراه دارد و در این مرحله به نوعی سیاستگذاری در مورد جایگاه مطلوب تلقی می شود که با تلفیقی از پیش‌بینی‌های مبتنیبر روند موجود، آینده‌پژوهی تحولات کلان و تخمین و برآورد مولفه‌های کمّی کلیدی حوزه مسکن و شهرسازی، دورنمایی از افق بلندمدت توسعه بخش مسکن و شهرسازی ایران اسلامی ترسیم کند.

تهدیدها و نقاط ضعف در تحقق گام دوم انقلاب اسلامی

با توجه به کمبود و نیاز دائمی به مسکن در کشور ایران طی دوره‌های مختلف، قوانین و سیاست‌های متعدد و مختلفی در این حوزه وضع شده‌اند، اما یکی از دلایل ناکامی این سیاست‌ها نبود یک برنامه مدون با دورنمای بلندمدت برای رفع مشکلات مسکن است.

از دیگر عوامل مهم مؤثر بر عدم توفیق این سیاست‌ها نبود بانک اطلاعاتی جامع و شفاف برای شناخت وضع موجود و برنامه‌ریزی دقیق است که رصد و پایش اجرای سیاست‌ها و میزان کارایی آنها را با مشکل مواجه کرده است.

افزایش چندین برابری قیمت مسکن که در دوره‌های متوالی وجود داشته منجر به دامن زدن به شکاف قیمت مسکن و استطاعت خانوار به خصوص اقشار متوسط درآمدی که بخش مهمی از جمعیت کشور را تشکیل می‌دهند شده و هزینه مسکن به عمده‌ترین هزینه خانوارها بدل گشته است و از این رو با گذشت هر سال به تعداد متقاضیان خرید مسکن افزوده شده است.

تأمین مسکن اقشار ضعیف جامعه و رفع معضل بدمسکنی به رغم اتخاذ سیاست‌های حمایتی دچار مشکلاتی بوده و پس از گذشت چهار دهه از پیروزی انقلاب اسلامی در دستیابی به عدالت اجتماعی در برخورداری تمام اقشار از مسکن مناسب که یکی از آرمان‌های انقلاب اسلامی بوده است همچنان ناکام مانده است.

مطالعات متعدد انجام شده در موضوع بررسی وضعیت مسکن در دهه‌های گذشته نشان می‌دهند که با فاصله گرفتن از دهه اول انقلاب اسلامی ،سیاستگذاری‌های مسکن عمدتاً به نحوی بوده‌اند که سبب شکل‌گیری سرمایه‌داری و ایجاد سرمایه برای قشر محدودی در حوزه مسکن شده‌اند و ازسوی دیگر این سیاست‌ها در شناخت جامعه هدف درست عمل نکرده و به همین دلیل علیرغم وجود سیاست‌ها و برنامه‌های متعدد در حوزه مسکن بسیاری از آنها در دستیابی به هدف ناکام مانده‌اند.

یکی از نمونه‌های این سیاست‌ها برنامه مسکن مهر است که از هدف اولیه خود یعنی تأمین مسکن ارزان برای اقشار کم درآمد به دلیل ضعف در شناخت جامعه هدف و متقاضیان واقعی و عدم اجرای کارشناسانه دور مانده و با وجود هزینه‌های بسیار که برای دولت به همراه داشته با مشکلاتی ازجمله ورود سوداگری، عدم تحقق عدالت در برخورداری از مسکن مناسب و رفع بدمسکنی مواجه شده است.

رویکردهای متعددی که در طول دهه‌های گذشته اتخاذ شده‌اند به دلیل نارسایی‌هایی از این قبیل دارای کاستی و خلأهایی بوده‌اند. برخی دیگر از موانعی که می‌تواند از تحقق اهداف در حوزه مسکن جلوگیری کند و سد راه سیاست‌های وضع شده جهت بهبود وضعیت مسکن در کشور شود به‌شرح زیر است:

• مقطعی بودن سیاستها و عدم اتخاذ سیاست‌هایی با افق بلندمدت،
• نبود آمار و اطلاعات جامع، دقیق و شفاف از وضعیت تولید، موجودی و تقاضای مسکن،
• عدم توسعه زیرساخت‌ها و ابزار مورد نیاز برای ثبت و رصد معاملات و قیمت مسکن جهت کنترل بازار،
• توجه ناکافی به گروه‌های پایین درآمدی، حاشیه‌نشینان و ساکنان سکونتگاه‌های غیررسمی و عدم اتخاذ سیاست‌های کافی و مناسب در مقوله مسکن حمایتی،
• متعادل نبودن هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار و افزایش روزافزون شکاف استطاعت و قیمت مسکن و بروز نتیجه آن به شکل بدمسکنی،
• فقدان نگاه ویژه به استملاک مسکن خانوارهای تازه تشکیل شده )خانه اولی( و سهم بالای آنها از انباشت تقاضای مسکن و تشدید نابرابری در بهره مندی از مسکن،
• پررنگ شدن جنبه سرمایه‌ای مسکن نسبت به جنبه مصرفی و عدم کنترل ورود آن به بازار سوداگری،
• رویکرد نامشخص به مسئله مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک و گسترش افسارگسیخته شهرنشینی به خصوص در کلانشهرها
• گسترش بافت فرسوده و عدم تحقق برنامه‌های بازآفرینی و احیای آن
• عدم تشویق و حمایت از سرمایه‌گذاری در تولید مسکن و انباشت سرمایه در بازارهای موازی غیرمولد
• ضعف در کیفیت ساخت و ساز و کاهش عمر مفید ساختمان‌ها و هدررفت سرمایه‌های ملّّی
• توجه کمتر به حوزه ساخت و ساز و مسکن سازی به عنوان یک بخش محرک در رشد تولید ناخالص داخلی و افزایش اشتغال.

ظرفیتها و فرصتهای پیشروی بخش مسکن و شهرسازی 

بخش مسکن یکی از بخش‌های با پتانسیل بالا برای رشد و حرکت اقتصادی کشور است. مطالعات نشان می‌دهد که تحریک بخش مسکن می‌تواند موجب تغییرات قابل توجهی در کل اقتصاد کشور شود، زیرا بخش مسکن شاخص‌های پیوند پیشین و پسین بزرگی با صنایع و فعالیت‌های دیگر دارد.

اتخاذ راهکارهای رونق بخشی به صنعت مسکن همراه با سیاست‌های حمایتی دولت درنهایت منجر به تحریک و رونق بخشیدن و رشد سایر بخش‌ها می‌شود.

از طرفی کفایت دانش و فناوری‌های داخلی در ساخت مسکن و تنوع و فراوانی مصالح تولید داخلی و عدم وابستگی به واردات، این بخش را به یک بخش مستقل تبدیل کرده است که می‌توان به‌صورت پیشران در صف اول تولید و کمک به حرکت سایر صنایع، افزایش اشتغال و کمک به نیروی کار و اقتصاد خانوارها و درنهایت رشد اقتصادی کشور شود .

طبق گفته صاحبنظران حوزه مسکن، بخش مسکن به‌صورت مستقیم 5 درصد و به‌صورت غیرمستقیم 12 تا 13درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل می‌دهد.

همچنین بخش نسبتاً زیادی از نقدینگی کل کشور نیز در بخش مسکن مصرف می‌شود. یکی از عوامل مؤثر بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان ارزش افزوده بخش ساختمان است که هر چه بیشتر باشد سرمایه‌گذاری افزایش می‌یابد.
علاوه بر این یکی دیگر از عوامل تأثیرگذار، اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان است که هرچه تسهیلات بیشتری پرداخت شود نشانگر پربازده بودن آن بخش است و سرمایه گذاری بیشتری را جذب می کند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان در برنامه‌های توسعه اقتصادی در دو دهه میانی بعد از انقلاب بهبود یافته، اما به دلایل متعددی در دهه اخیر مطلوب نبوده است.

ازجمله این دلایل می‌توان به مواردی از قبیل سهم کم سرمایه‌گذاری دولتی، گرایش کم تعاونی‌ها و بخش خصوصی ،متناسب نبودن تسهیلات اعطایی با قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوارها، عدم مدیریت مناسب در هدایت نقدینگی در بازار، تداخل وظایف در حوزه مدیریت شهری و بخش مسکن و شهرسازی، مقطعی بودن سیاستگذاری‌ها و مازاد و انباشت تقاضا در بازار مسکن اشاره کرد.

در صورت رفع این مشکلات با مداخله کارآمد دولت و حاکمیت، رونق پایدار بازار مسکن می‌تواند منجر به رشد اقتصادی در کشور شود که اشتغالزایی بالایی نیز به دنبال خواهد داشت.

رکود در صنعت مسکن باعث از دست رفتن فرصت‌های شغلی بسیاری می‌شود و با توجه به ضرایب پیشین و پسین بخش مسکن و ارتباط و وابستگی این بخش با حدود 120 صنعت دیگر، رکود آن می‌تواند به رکود بخش مهمی از صنایع وابسته و بیکاری نیروی کار آنها منجر شود و در طرف مقابل رونق این بخش به رونق این صنایع و افزایش فرصتهای شغلی منجر شود.

بنا به اذعان فعالان حوزه مسکن، بخش ساختمان به ازای هر 60 مترمربع ساخت وساز یک شغل مستقیم و 1.24 شغل به طور غیرمستقیم ایجاد یا تثبیت میکند و از نظر حجم اشتغال نیز حدود 13 تا 15 درصد اشتغال مستقیم و غیرمستقیم وابسته به صنعت ساختمان و مسکن است .

پیشنهادها و راهکارهای اولویتدار برای توسعه بخش مسکن و شهرسازی در گام دوم انقلاب اسلامی

• دستیابی به شاخص برابری تعداد واحد مسکونی در مقابل تعداد خانوار  

شاخص خانوار در واحد مسکونی برای تعیین تراکم خانوار ساکن در واحدهای مسکونی و برآورد کمبود تعداد واحدهای مسکونی تعریف می‌شود. رصد این شاخص در طی دوره‌های مختلف می تواند میزان رشد جمعیت و مسکن را نشان دهد. این شاخص با تقسیم تعداد خانوارها بر تعداد کل واحدهای مسکونی محاسبه می‌شود.

شاخص تراکم یک به معنی یک واحد مسکونی به ازای یک خانوار است که وجود شرایط مطلوب و عدم کمبود مسکن را نشان می‌دهد و هرچه این شاخص از عدد یک بیشتر شود ،نشان‌دهنده شدت کمبود مسکن است.

برآورد این شاخص همانطور که در بخش‌های پیش اشاره شد حکایت از کمبود مسکن در تمام دوره‌ها دارد هرچند طی دهه‌های گذشته تحولات مثبتی در این شاخص در کشور اتفاق افتاده است.

در حال حاضر شاخص خانوار در واحد مسکونی در کشور 1.06 است که نشان از تعداد بیشتر خانوارها نسبت به تعداد مسکن دارد و 6 درصد کمبود مسکن را نشان می‌دهد.

تولید مسکن مورد نیاز باید کمبود مسکن را تأمین کند به نحوی که شاخص یک خانوار در واحد مسکونی را برآورده کند. گفتنی است با توجه به نیاز بازار برای جابجایی مسکن و استفاده‌های غیر از سکونت دائم در حالت ایده‌آل این شاخص حتی از عدد یک هم کمتر و حدود 95. خواهد بود.

• کاهش سهم زمین در هزینه تمام شده قیمت مسکن

افزایش شدید قیمت زمین در دهه‌های اخیر از چالش‌ها و معضلات مهم بخش مسکن بوده است. بدین ترتیب در جهت کاهش هزینه تمام شده مسکن، کاهش سهم قیمت زمین که براساس طرح جامع مسکن 47 درصد از هزینه ساخت در سال 1395 را به خود اختصاص داده است می‌تواند مثمرثمر باشد (بنا به آخرین آمار و اطلاعات در دسترس این نسبت در سال 1398 در کل کشور به بیش از 55 درصد و درشهر تهران به بیش از 75درصد افزایش یافته است).

در همین راستا ریاست‌جمهوری براساس دستورالعملی دستگاه‌های دولتی را ملزم به واگذار کردن زمین‌های در اختیار خود به وزارت راه و شهرسازی جهت تولید مسکن انبوه کرده است.

زمین‌هایی که می‌توانند برای ساخت مسکن انبوه استفاده شوند شامل زمین‌های دولتی می‌شود که در اختیار سازمان ملی زمین و مسکن و زمین‌هایی که در اختیار سایر دستگاه‌ها هستند. عرضه اراضی مازاد تمامی دستگاه‌ها و نهادهای دولتی، حاکمیتی و عمومی با دو هدف تأمین کمبودهای خدمات شهری و افزایش عرضه مسکن و تنظیم بازار مسکن، یکی از اصلی ترین رویکردهای گام دوم انقلاب اسلامی خواهد بود.

این مهم مورد اجماع تمامی صاحبنظران حوزه شهری و مسکن است، لکن در وهله عمل تاکنون اقدامات مؤثری صورت نپذیرفته است. در کنار عرضه اراضی دستگاههای دولتی و عمومی و نهادهای انقلاب برای توسعه شهری و تأمین مسکن، موضوع عرضه متناسب و مکفی زمین در تمامی سکونتگاه‌ها باید در دستور کار تهیه طرح‌های جامع و تفصیلی شهری و طرح‌های هادی شهری و روستایی قرار گیرد.

نگاهی به روند گذشته موضوع، نشانگر افراط و تفریط در این حوزه است. گاه عرضه وسیع اراضی با شائبه‌های مالی به پراکنده‌رویی شهری منجر شده و گاه با وجود تحولات جمعیت و اشتغال و افزایش قیمت زمین و مسکن، سختگیری در عرضه زمین شهری به بحران دامنه زده است. از این‌رو ضروری است تا ضمن اتخاذ رویکرد مناسب در این حوزه تعادل منطقی و پایداری بین سیاست‌های توسعه شهری و توسعه مسکن ایجاد شود.

• مسکن اجتماعی و حمایتی

هدف از مسکن اجتماعی و حمایتی تأمین مسکن برای اقشار ضعیف جامعه است که در قانون برنامه دوم توسعه به منظور کمک به اقشار کم درآمد ساخت سه گونه مسکن در این برنامه مقرر شده بود که عبارت بودند از: مسکن آزاد (بدون حمایت دولتی) مسکن حمایت شده و مسکن اجتماعی.

مسکن اجتماعی درواقع حمایت از مسکن ملکی اقشار کم درآمد و نظام استیجاری در این سیاست کمرنگ بوده و درواقع مربوط به دوران پرداخت اقساط خرید مسکن اجتماعی است. براساس ماده (1) قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری مصوب 1377 دولت مکلف به عرضه همه ساله حداقل 10 درصد از تعداد واحدهای مسکونی شهری منظور شده در برنامه‌های پنجساله توسعه به‌صورت استیجاری یا اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واجد شرایط از طریق فراهم کردن تسهیلات برای ساخت مسکن بوده است.

براساس آیین نامه اجرایی این قانون وزارت راه و شهرسازی موظف به تهیه برنامه احداث واحدهای مسکونی استیجاری حمایتی بر حسب نیاز مناطق مختلف کشور و پیشنهاد اعتبار لازم جهت منظور کردن در لوایح بودجه سنواتی به سازمان برنامه و بودجه است.

در آن دوران، به دلیل رشد بالای نرخ شهرنشینی، گستردگی اقشار کم درآمد و درآمد سرانه پایین مانع از تحقق سیاست مسکن اجتماعی شد .لزوم تحقق این تکلیف با توجه به تحولات اخیر بازار و رشد دو برابری قیمت مسکن و همچنین افزایش اجاره بها برای اقشار ضعیف بیش از پیش احساس می‌شود.

بسیاری از خانوارهای ایرانی به خصوص دهک‌های پایین درآمدی شامل سه دهک اول جامعه توانمندی خانه دار شدن ندارند. با وجود این، تکلیف دولت به رغم مواد قانونی موجود تاکنون عملیاتی نشده است. این موضوع در عمده قوانین و برنامه‌ها و طرحهای توسعه مسکن با عناوین مختلفی نظیر مسکن اجتماعی، حمایتی، حداقل، مهر، امید و ... مد نظر بوده است، لکن بنا به اذعان مسئولان و متولیان موضوع تاکنون در پوشش دهک‌های درآمدی یک تا سه که هدفگذاری اصلی این طرحها بوده محقق نشده است. یکی از پیش شرط‌های تحقق این موضوع شکل‌گیری نظام اجاره‌داری است.

• نظام اجاره‌داری حرفه‌ای

براساس سرشماری نفوس و مسکن در سال 95حدود 31 درصد از واحدهای مسکونی کل کشور و 37 درصد از واحدهای مسکونی شهری و حدود 42 درصد واحدهای مسکونی شهر تهران (سال 98) استیجاری بوده‌اند که این آمار در چند سال گذشته با توجه به تحولات مسکن افزایش نیز داشته است .افزایش فشار اقتصادی بر خانوار اجاره نشین و رانده شدن به حاشیه شهرها و سکونتگاه‌های پیرامونی میتواند آسیب های اجتماعی جدی به دنبال داشته باشد.

ساماندهی بازار اجاره مسکن و حمایت از خانوار مستاجر با خروج از اجاره‌داری سنتی و راه‌اندازی نظام اجاره داری حرفه‌ای امکانپذیر خواهد شد .چارچوب کنترلی و نظارتی متعادل بر بازار اجاره می تواند هزینه اجاره بها را تعدیل کند،

مسکن استیجاری را برای مستاجران به عنوان قشر آسیب‌پذیر مقرون به صرفه ساخته و منافع مالک و مستاجر را به صورت متعادل برآورده کند. ایجاد شفافیت در بازار اجاره، جلوگیری از تعیین اجاره‌بهای سلیقه‌ای ،افزایش کنترل شده سالیانه اجاره‌بها، تنظیم قرارداد اجاره‌خانه، ارائه خدمات تعمیر و نگهداری و تأمین ایمنی ملک تحت اجاره و تأمین حقوق و ارائه سایر خدمات به مستاجر و مالک از طریق سیستم اجاره‌داری حرفه ای قابل حصول است.

نظام اجاره‌داری حرفه‌ای می‌تواند بستری را فراهم سازد که به ساماندهی و بهره‌برداری از بخش مسکن کمک کند. در حمایت از نظام اجاره‌داری حرفه‌ای وضع قوانین کنترل اجاره حتمی و مورد نیاز است. قوانین کنترل اجاره مسکن عموماً دو هدف عمده را دنبال می‌کنند:

 1. حمایت از مسکن موجود منطبق با الگوی مصرفی 

 2. به حداقل رساندن بینظمی‌های ایجاد شده در اثر افزایش بیش از حد اجاره‌بها و تخلیه مستاجر .

براساس قوانین متعدد موجود ازجمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب سال 1387، آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و طرح جامع مسکن به رغم تکالیفی که برای دولت در دوره های مختلف به منظور تأمین، عرضه و حمایت از مسکن استیجاری در نظر گرفته شده، تاکنون اقدام خاصی در این زمینه صورت نگرفته است به منظور تحقق مواد ذکر شده و با توجه به روند فزاینده اجاره نشینی در کشور ضرورت دارد تا در افق 1417 حداقل نیمی از کل مسکن استیجاری کشور تحت پوشش خدمات اجاره‌داری حرفه‌ای قرار گیرد.

• نوسازی بافتهای فرسوده 

بافت فرسوده شهری به محدوده‌هایی از شهرها اطلاق می شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، عدم برخورداری مناسب از دسترسی سواره، تأسیسات و خدمات و زیرساخت‌های شهری آسیب پذیر بوده و ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی پایینی دارند.

با وجود تکالیف قانونی در برنامه های توسعه و قوانین تاکنون کمتر از 20 درصد این اراضی احیا و بازآفرینی شده‌اند و تعداد تسهیلات بانکی پرداختی در بافت‌هایی ناکارآمد شهری طی سالهای اخیر به شدت کاهش داشته است.

طی سالهای 84 تا 93 به طور متوسط تنها 3 درصد از منابع مورد نیاز توسط دولت (بودجه عمومی و از محل فروش اراضی در تملک شرکت عمران و بهسازی شهر) و مابقی توسط بخش خصوصی و بخش عمومی و شهرداری ها تأمین شده است.

براساس طرح جامع مسکن تعداد واحدهای مسکونی شهری و روستایی نیازمند به نوسازی تا سال 1405  به ترتیب 3 و 2.3 میلیون واحد برآورد شده است. لذا توجه به بازسازی و نوسازی واحدهای مسکونی فرسوده در کنار تولید مسکن جدید در جهت تأمین مسکن مناسب برای خانوارهای ایرانی دارای اهمیت است. بدین ترتیب تا افق 1414 باید ساماندهی این اراضی عملیاتی شود.

• جوازهای ساختمانی

مشکلا ت فرایند صدور جوازهای ساخت وساز ازجمله مدت زمان طولانی و هزینه‌های نامتعارف و بعضاً غیرقانونی سبب کاهش تمایل تولیدکنندگان و سازندگان به ساخت و ساز و خروج سرمایه از بازار مسکن به بازارهای غیرمولد و زودبازده دیگر شده و از مؤلفه‌های دشواری کسب وکار تلقی می‌شود.

طبق برآوردها بیش از 90 درصد تولید مسکن توسط بخش خصوصی صورت می‌پذیرد و فرایندهای اداری مورد نیاز برای دریافت جوازهای ساخت و عرضه، سهم زمانی 40 درصدی از کل زمان تولید تا عرضه مسکن (به طور متوسط سهم 7 تا 10 ماه صدور مجوزها از زمان کلی 20 تا 30 ماه ساخت مسکن) را به خود اختصاص می دهد درحالی که مدت زمان مطلوب برای اخذ این مجوزها براساس استانداردهای جهانی حدود یک ماه است.

مدت زمان و بوروکراسی زیاد و پیچیده فرایند صدور مجوزها سبب ایجاد فساد اداری و مالی گستردهای نیز در این بخش شده است. ایجاد شفافیت و سلامت در این فرایند و کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی ازسوی سازمان‌های ذیربط می تواند محرکی برای افزایش تولید مسکن با توجه به نیاز روزافزون جامعه شهری درحال رشد باشد.

براساس قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور ،در مورد آن دسته از فعالیت های اقتصادی که نیازمند اخذ مجوز از دستگاه های متعدد است، دستگاه اصلی موضوع فعالیت، وظیفه مدیریت یکپارچه، هماهنگی و اداره امور اخذ و تکمیل و صدور مجوز را برعهده خواهد داشت و از طریق ایجاد پنجره واحد به صورت حقیقی یا در فضای مجازی با مشارکت سایر دستگاههای مرتبط باید اقدام کند.

به این منظور با وجود تکلیف قانونی، ساماندهی این مقوله نیاز به ایجاد یک پنجره واحد «توسعه و احداث ساختمان» برای کسب تمام جوازهای مورد نیاز ساخت و ساز دارد که با تکمیل زیرساختهای موجود انتظار می رود این موضوع تا سال 1405 عملیاتی شود .

• تناسب الگوی ساخت و تقاضای مسکن

با توجه به اینکه نیاز خانوارها در طول دهه‌ها و سالهای مختلف تغییر می‌کند از این رو رعایت الگوی تقاضای عمده خانوارها در تولید مسکن به منظور ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا از لحاظ متراژ واحدهای مسکونی دارای اهمیت است.

در گذشته خانوارها تمایل به تملک واحدهای نسبتاً بزرگ متراژ داشتند که امروزه به دلیل افزایش قیمت مسکن و صرفه اقتصادی واحدهای کوچک متراژ، عمده متقاضیان خرید مسکن به واحدهای کوچک‌تر تمایل بیشتری نشان می‌دهند. براساس طرح جامع مسکن با یک مقایسه بین الگوی عرضه و تقاضا در دوره 84 تا 94 مشاهده شده است که الگوی عرضه به ترتیب در متراژهای کمتر از 50 مترمربع ،50 تا 100 مترمربع و بیشتر از 100 مترمربع به ترتیب 8، 28 و 64 درصد از کل مسکن تولیدی بوده است.

این درحالی است که الگوی تقاضا در متراژهای ذکر شده به ترتیب 29، 39 و 32درصد بوده است.  بدین ترتیب به دلیل استطاعت پایین عمده خانوارهای کشور برای تأمین مسکن، متراژهای متوسط بیشترین میزان تقاضای مصرفی را دارند درحالی که عمده پروانه های صادره برای تولید مسکن برای متراژهای بزرگتر از 100 مترمربع هستند.

این عدم همخوانی سبب شده است که بسیاری از اقشار متوسط در دستیابی به واحدهای مسکونی با متراژ متناسب با استطاعت خود ناکام مانده و در عین حال واحدهای بزرگ متراژ بدون متقاضی از چرخه مصرف بیرون بمانند. شناسایی نیاز مصرفی دهه های آتی و برنامه ریزی برای سرمایه گذاری مسکن متناسب با تقاضای بازار می تواند تعادل بین دو بخش عرضه و تقاضا را تا حد زیادی ایجاد کند. پیش بینی می شود تا سال 1405همخوانی و توازن بین الگوی تقاضا و تولید مورد انتظار است. تداوم روند کاهش بعد خانوار به طور مستمر تا افق سال 1437نیز اهمیت این موضوع را دو چندان می‌کند.

• تسهیلات حمایتی مسکن

افزایش قیمت مسکن در دوره‌های مختلف سبب افزایش فاصله طبقاتی، کاهش قدرت خرید مردم و همچنین سبب به حاشیه رانده شدن اقشار متوسط فاقد مسکن شده است. درحال حاضر افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن یکی از اصلی‌ترین چالش‌های اقتصادی جامعه دوره ماست. با افزایش قیمت مسکن، قابلیت پوشش‌دهی وام در هزینه مسکن و سهم آن در توانمندسازی خانوار به‌خصوص در پایتخت و کلانشهرها به شدت کاهش یافته است.

براساس شروط توسعه متوازن اجتماعی و اقتصادی در یک اقتصادسالم با نرخ بهره حداقلی، می‌توان سهم عمده هزینه تأمین مسکن را از محل این تسهیلات پوشش داد ،پیش بینی می شود با بازسازی ساختارهای اقتصادی تا سال 1405، این تسهیلات به طور متوسط نیمی از هزینه مسکن را پوشش داده و در افق طرح 80درصد هزینه‌های تملک مسکن را پوشش دهد.

•   ورود خانه‌های خالی به چرخه مصرف 

مسکن یکی از نیازهای اصلی بشر است و در اغلب جوامع یک کالای مصرفی مهم خانوار به شمار می رود اما گاه ماهیت سرمایه ای آن پررنگتر از ماهیت مصرفی-سکونتی آن می‌شود.

براساس آمار سرشماری سال 95 سهم خانه‌های خالی با حدود 2.5 میلیون واحد برابر با 11درصد از مسکن موجود در کشور بوده است که روند افزایشی شدیدی را طی سالهای گذشته تجربه کرده به نحوی که تعداد خانه‌های خالی از سال 90 تا 95 افزایش 55 درصدی داشته است.

از طرفی در سالهای منتهی به سال 1398، معاملات مسکن با تقاضای سرمایه‌ای به قصد کسب سود از خرید و فروش آن سهم بالایی از معاملات مسکن را تشکیل داده است. نوسان و رشد قیمت‌ها ناشی از سوداگری و سفته‌بازی در بازار املاک، امکان برنامه‌ریزی، هدایت و کنترل بازار مسکن را از مردم و دولت می‌گیرد.

بنابراین نیاز به سیاست‌هایی است که خانه‌های خالی را وارد چرخه مصرف کند و همچنین از تقاضای مصرفی مسکن حمایت کرده و معاملات سوداگرانه را کنترل و محدود کند.

موضوع مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند یک ابزار تعادل‌بخشی و کنترل بازار مسکن و جلوگیری از سوداگری و خروج مسکن از طیف مصرفی و تبدیل آن به کالای سرمایه‌ای صرف شود. با عنایت به فراهم بودن زمینه قانونی اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، با شتاب بخشیدن به سازوکارهای اجرایی آن می توان مولدسازی سرمایه انباشت شده در این واحدها را محقق ساخت و از این ظرفیت ضمن ایجاد منبع درآمدی جدید برای دولت، در جهت ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌های کشور استفاده کرد.

این اقدام علاوه‌بر جنبه درآمدی، آرام شدن بازار اجاره و تعدیل اجاره‌بها را نیز به همراه خواهد داشت. در این موضوع هدفگذاری طرح جامع مسکن برای نرخ 5 درصد خانه خالی نسبت به موجودی مسکن مورد تأکید است ،اما امکان رسیدن به این نسبت در سال 1406دشوار بوده ، لکن تا افق سال 1437 این مهم دست‌یافتنی خواهد بود. 

• مالیات بر عایدی سرمایه املاک 

یکی از شیوه‌های برون رفت از بحران تأمین مسکن برای اقشار فرودست، کنترل و مداخله دولت درمواقع شکست بازار، است. شکست بازار در شرایط مختلفی اتفاق می‌افتد. یکی از مهم‌ترین جنبه‌های آن، برهم خوردن بازار عرضه و تقاضا و استفاده سودجویانه، انحصارگرایانه و بورس بازی است.

یکی از شیوه‌های مؤثر و مطلوب دولتها برای کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن و هدایت سرمایه‌ها به سمت تولیدمسکن، استفاده از ابزار مالیاتی است. از میان شیوه‌های مرسوم مالیات بر املاک، مالیات بر عایدی املاک در ایران نادیده گرفته شده است.

طی فاصله زمانی 10 ساله دو سرشماری گذشته( 95-85) نزدیک به 66 درصد از تقاضای مسکن موجود به تقاضای سرمایه‌ای اختصاص یافته است. این درحالی است که در بازه دو سرشماری 55 تا 65 نزدیک به 80 درصد از تقاضای بخش مسکن تقاضای مصرفی بوده است.

ازسوی دیگر نرخ رشد قیمت در دوره‌های بلندمدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد؛ به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال 1377 تا 1395 معادل 16.9 درصد بوده، اما نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی 24.7 درصد است.

همچنین طبق داده‌های وزارت راه و شهرسازی، در طی یک دوره 25ساله( 71 تا 94) در شهر تهران، بهای زمین 128 برابر و مسکن 88 برابر و اجاره بهای مسکن، 106 برابر افزایش داشته است؛ این درحالی است که طی این مدت شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی 67 برابرشده است.

ازسوی دیگر براساس آمار مالیات املاک و مستغلات ایران 8/. درصد از کل درآمدهای مالیاتی و تنها 04. درصد از کل تولید ناخالص داخلی بوده که نسبت به کشورهای دیگر بسیار پایین است. برای مثال سهم مالیات بر املاک از کل مالیاتها در کشورهای عضو سازمان همکاری و توسعه اقتصادی 5.4درصد و در ایالات متحده 12.4 درصد است.

نکته قابل توجه اینکه زمین محدود و غیرقابل تولید است و خرید و فروش و سوداگری زمین و مسکن یک وجه آشکار فعالیت‌های نامولد است و با این اقدام تنها سودهای کلانی به جیب گروه قلیلی سرازیر می‌شود.

تجربه اکثر کشورها نشان می‌دهد که اعمال «مالیات بر عایدی املاک» به‌عنوان یکی از راهکارهای مؤثر در این زمینه مستلزم لحاظ کردن معیارها و ملاحظاتی همچون تورم، زمان بین دو معامله، ارزش ملک، درآمد و عایدی افراد موقعیت مکانی و سیاست‌های آمایشی، تأهل و حمایت از خانواده، اقشار فرودست، ملک مصرفی، هزینه های نگهداری و تعمیرات ساختمان، شیوه ارزش‌گذاری، تابعیت افراد و هزینه‌های نقل و انتقال است.

• مدیریت یکپارچه شهری  

با عنایت به اینکه مدیریت شهری نقشی اساسی در ثبات، توسعه و عمران شهرها دارد، از این رو توفیق در این زمینه ایجاب می‌کند تا شرایطی فراهم شود که ضمن اعطای اختیار و مسئولیت، توانایی تأمین منابع مالی پایدار و مشارکت عمومی شهروندان را نیز داشته باشد. مداقه در تجارب موفق جهانی نشان می‌دهد، در اغلب موارد مدیریت شهری در قالب یک سیستم ویژه و نسبتاً مستقل تعریف می‌شود.

تحولات جهانی طی دهه‌های اخیر همگام با گرایش دولتها به واگذاری امور محلی به نهادهای منطقه‌ای و محلی، سبب شده تا در فقدان مدیریت یکپارچه شهری، نابسامانی، ناهماهنگی، اتلاف منابع اعم از انسانی و مادی و بالاخره نارضایتی فزاینده شهروندان گریزناپذیر باشد.

به‌گونه ای که با وجود قدمت نسبتاً طولانی شکل‌گیری شهرداری و همچنین سابقه بالای وضع قوانین اداره شهرها، درحال حاضر شاهد پراکندگی مدیریت و تقسیم وظایف شهرداری‌ها در بین نهادهای متعدد دخیل در امر مدیریت شهری هستیم. دراین میان افزون بر 39 درصد وظایفی که پیشتر براساس قانون شهرداری برعهده این نهاد گذاشته شده بود، از شهرداری‌ها سلب و به دیگر ادارات و سازمانهای دولتی و نهادهای عمومی واگذار شده است .

به عبارت دیگر از بین 5 رسته وظایف مقرر شده (رفاه اجتماعی، خدمات عمومی، بهداشتی، عمرانی و نظارتی – حفاظتی) امروزه تنها 2 گروه امور عمرانی و خدمات عمومی توسط شهرداری‌ها صورت می‌گیرد؛ درحالی که عناصر رسمی نظام مدیریت شهری در برگیرنده 6 حوزه اصلی شامل کنترل و نظارت فنی، تأمین بودجه و اعتبارات مالی، تأمین و ارائه زیرساخت‌های شهری، تأمین و ارائه خدمات عمومی ،تأمین زمین و احداث بنا و انجام خدمات شهری است که امید می‌رود با ایجاد زیرساخت‌های قانونی مدیریت یکپارچه شهری و بازنگری در جایگاه دولت و تحول ساختاری آن در ارتباط با مدیریت شهری، تا پایان دوره اجرای برنامه هفتم توسعه در سال 1404 و متعاقب آن گسترش دایره فعالیت شهرداری‌ها همراه با تقویت و توسعه شوراهای اسلامی، تا سال 1410 زمینه فعالیت جدی سازمانهای مردم‌نهاد و اجتماع محور و تبدیل مدیریت شهری به یک نهاد فرابخشی محقق شود. 

جمع بندی

از آنجایی که شهرنشینی به سرعت بالایی در کشورهای درحال توسعه ازجمله ایران رو به افزایش است ،امروزه جوامع شهری با چالش‌های مختلفی ازجمله چالش‌های جمعیتی، آمایشی، اجتماعی، اقتصادی و محیط زیست مواجه هستند.

این گزارش تغییرات صورت گرفته در حوزه مسکن و شهرسازی قبل و پس از انقلاب اسلامی را مورد توجه و بررسی قرار داده است. تحولات جمعیتی در ایران در دوره پس از انقلاب اسلامی قابل توجه بوده و این تغییرات جمعیتی بدونشک بر تقاضای مسکن تأثیرگذار بوده است.

در این دوران تعداد خانوارها و تعداد واحدهای مسکونی هر دو افزایش قابل توجهی داشته اما با کوچکتر شدن بعد خانوار (خانوارهای کم جمعیت تر) نسبت به پیش از انقلاب تعداد خانوار نسبت به جمعیت با سرعت و شدت بیشتری افزایش یافته است.

در این میان شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در طی دورههای مختلف کاهش یافته که نشان از افزایش تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده در این دوران دارد، اما این شاخص که در حالت ایده‌آل برابر با یک است (یک واحد مسکونی به ازای هر خانوار) تاکنون محقق نشده است و با شاخص 1.06 در سال 95 در کشور می‌توان گفت حدود 6 درصد از واحدهای مسکونی بیش از یک خانوار را در خود اسکان داده‌اند.

از طرفی ساختمان‌های غیرمستحکم در بافت فرسوده شهرها و روستاها نیازمند بازسازی هستند و به رغم برنامه‌ها و تکالیف متعدد تعیین شده طی دوره‌های مختلف در رابطه با بازآفرینی شهری همچنان بافت فرسوده محل سکونت درصد قابل توجهی از هموطنانمان را تشکیل می‌دهد.

سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت حاشیه‌ای شهرها و کلانشهرها باافزایش شکاف طبقاتی و فاصله گرفتن قیمت مسکن از استطاعت خانوار همچنان مأمن اقشار کم درآمدو محروم جامعه هستند و رشد آنها بدون تردید تبعات اجتماعی و اقتصادی ناخوشایندی به دنبال خواهد داشت.

با وجود اینکه درصد تملک مسکن در ایران در میان بسیاری از کشورها نسبت بالایی (حدود 65 تا 70) است، اما در سالهای اخیر نسبت اجاره‌نشینی با سرعت بالایی به‌خصوص در کلانشهرها ( نرخ 42 درصدی در کلانشهر تهران در سال 98) درحال افزایش است که ناشی از افزایش سهم هزینه مسکن از سبد هزینه خانوار و گسترش فقر است و آسیب‌های مخصوص خود را برای جامعه به دنبال خواهد داشت.

بنابراین می‌توان گفت با وجود بهبود قابل توجه روند تغییرات مسکن پس از انقلاب همچنان وضعیت مسکن در کشور با حالت مطلوب فاصله دارد و نیازمند رسیدگی مهم و تدابیر اثرگذار است.

بخش مسکن به نحوی است که اقشار متوسط و پردرآمد بیشتر نیاز به سیاست‌های هدایتی دارند و اقشار کم درآمد نیاز به سیاست‌های حمایتی. این درحالی است که اغلب سیاست‌ها همواره به سمت گروه‌های پردرآمد است و اقشار کم درآمد مغفول می‌مانند.

لذا وضع سیاست‌ها و اتخاذ برنامه‌های مقطعی دقیق متناسب با مشکلات موجود در هر دوره تحت لوای یک سیاست و برنامه کلان با افق بلندمدت با هدف تأمین مسکن در شأن خانوار ایرانی و رفع محرومیت و ایجاد عدالت اجتماعی در بهره‌مندی از مسکن درخور سکونت با استفاده از تمام ابزارها، ظرفیت‌ها و توانمندی‌های کشور ضرورت دارد . 

منبع : تسنیم