نکات مهم افراز و فروش ملک مشاع

محاکم دادگستری و ادارات ثبت، حسب مورد، مراجع صالح رسیدگی به دعوای افراز هستند

ادارات ثبت در شرایطی صلاحیت رسیدگی به دعوای افراز را دارند که عملیات ثبت کل ملک به پایان رسیده باشد.
در صورتی که جریان ثبت ملک هنوز خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی به دعوای افراز دادگاه است.
زمانی عملیات ثبتی ملک خاتمه یافته تلقی می شود که یا ملک دارای سند مالکیت باشد و در دفتر ثبت املاک به ثبت رسیده باشد و یا این که با وجود عدم صدور سند مالکیت، درخواست مربوط به آن به ثبت رسیده و تحدید حدود قانونی صورت گرفته باشد و آگهی نوبتی و تحدیدی به درستی انتشار یافته باشد و در مهلت واخواهی مورد اعتراض قرار نگرفته و قابل ثبت در دفتر املاک باشد.
در موردی که بین شرکا، شریک محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد یا این که بخشی از ملک مشاعی مجهول المالک باشد، دادگاه صلاحیت رسیدگی دارد.(اشخاص محجور عبارتند از اشخاص صغیر، مجنون و سفیه. مجهول المالک ثبتی یعنی مالک معلوم و مشخص است اما درخواست ثبت نکرده اما مجهول المالک مدنی یعنی مالک معلوم و مشخص نیست. دادخواست افراز ملک که در دادگاه اقامه می شود باید به طرفیت کلیه مالکین باشد وگرنه رد می شود.)

موانع افراز

هرگاه تقسیم ملک باعث از مالیت افتادن سهم تمام شرکا یا بعضی از آن ها باشد افراز انجام نمی شود.
تقسیم ملک از وقف مجاز است اما تقسیم ملک موقوفه بین موقوف علیهم مجاز نیست.
اجبار به تقسیمی که باعث ضرر شرکا باشد یا قیمت ملک به شکل فاحش کاهش یابد به شکلی که قابل اغماض نباشد باطل است.
در صورتی که افراز مستلزم اصلاح مشخصات ملک باشد باید این اصلاح با توافق کلیه شرکا انجام شود وگرنه افراز آن باطل است.
در صورتی که ملک دارای سند مالکیت معارض باشد تا رفع تعارض تقسیم قابل انجام نیست.شرکا در ضمن قرارداد، عدم تقسیم ملک را شرط کرده باشند.
قانون تقسیم ملک را ممنوع کرده باشد مثل باغات که قانون تفکیک و تقسیم باغات به کمتر از 10 هکتار را ممنوع کرده است.
پس از افراز ملک اگر شرکا توافق نداشته باشند از طریق قرعه تعیین می شود که کدام سهم متعلق به کدام شریک است.