چرا خرید مسکن در حومه تهران سود بیشتری دارد

چرا خرید و فروش مسکن در حومه تهران سود بیشتری دارد؟ |‌ قیمت منطقی آپارتمان در حاشیه تهران

بازار مسکن اطراف پایتخت با دو تغییر معنادار نسبت به سال گذشته همراه شد. نتایج بررسی‌ها درباره قیمت آپارتمان‌های فروش‌رفته و همچنین تحقیقات درباره قیمت پیشنهادی‌ فایل‌ها نشان می‌دهد به‌دنبال مهاجرت بخشی از تقاضای مصرفی از بازار مسکن تهران به شهرهای حومه‌ای، اخیرا ردپای تقاضای سرمایه‌ای نیز در این مناطق، پررنگ‌تر از قبل شده است.
اختلاف قابل‌توجه قیمت واحدهای مسکونی بین تهران و شهرهای همسایه از یکسو و حجم بالای عرضه آپارتمان فروشی در این مناطق (نسبت به فقر شدید فایل فروش در تهران) از سوی دیگر، سبب شده گرایش به خرید واحد مسکونی در بیرون از پایتخت روند افزایشی به خود بگیرد. هر چند بازار مسکن حومه تهران با رکود معاملاتی دست به گریبان است، اما میزان رکود آن به مراتب کمتر از پایتخت برآورد شده است. اقبال به سرمایه‌گذاری ملکی در اطراف پایتخت -تغییر اول در بازار مسکن حومه- تاثیر مستقیم بر روند رشد قیمت آپارتمان در این شهرها گذاشته است. در حال حاضر متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تعدادی از شهرهای حومه تهران حدود یک سوم میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت است. دو علت کلیدی باعث شده است این نسبت در مقایسه با سال‌های ۹۵ و ۹۶ افزایش پیدا کند.

میانگین قیمت مسکن در شهرهای حومه پایتخت با افزایش، نسبت به نیمه دوم سال گذشته روبه‌رو شده است؛ موضوعی که نشات گرفته از مهاجرت متقاضیان سرمایه‌ای مسکن از پایتخت به این شهرهای اقماری است. در حالی که سال گذشته یک گروه اصلی از مشتریان ملکی شهرهای جدید، متقاضیان مصرفی مسکن بودند که بودجه آنها کفاف خرید آپارتمان در جنوب تهران را نداد، اما امسال متقاضیان سرمایه‌ای مسکن از تهران، شهرهای جدید را برای سرمایه‌گذاری ملکی انتخاب کرده‌اند.

این قشر نه‌تنها از دهک‌های پایین نیستند، بلکه عمدتا به دهک متوسط رو به بالا تعلق دارند که از رشد بیشتر قیمت مسکن در تهران در کوتاه و میان‌مدت ناامید شده‌اند و چشم‌انداز روشنی از تغییرات قیمت مسکن در حومه طی سال‌های آتی دارند. تغییرات قیمتی مسکن در حومه تهران طی سه سال گذشته، روندی متفاوت از آنچه در پایتخت رخ داد را نشان می‌دهد. در اغلب شهرهای اطراف تهران اعم از شهرهای جدید و شهرهای اقماری قدیمی حومه، در سال ۹۷ و در حالی که قیمت مسکن در پایتخت در حال جهش بود، میانگین قیمت آپارتمان مسکونی نوسان اندکی داشت. در واقع روند تغییرات قیمتی مسکن در سال رونق بازار معاملات پایتخت، در شهرهای حومه همچون شهرستان‌های اطراف تهران بود.

از اواخر سال ۹۷ به‌دنبال جهش اجاره‌بها در تهران، شاهد مهاجرت مستاجران به حومه بودیم، طوری که بسیاری از مستاجران ساکن نیمه جنوبی تهران ناگزیر شدند از شهر مادر خارج شوند و ساکن حومه شوند. از آن زمان به بعد دامنه جهش قیمت مسکن تهران به حومه نیز رسید و میانگین قیمت مسکن در شهرهای اطراف پایتخت افزایش قابل‌ توجهی داشت، چراکه پس از مهاجرت مستاجران، گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن نیز که قبلا متقاضی خرید ملک در محله‌های ارزان‌قیمت تهران بودند، با مشاهده فاصله زیادی که بین بودجه خود با سطح قیمت‌ها ایجاد شد، روانه اطراف تهران شدند. در واقع مهاجرت از تهران خود زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن در شهرهای حومه شد؛ هرچند با توجه به بر هم خوردن فاصله قیمت مسکن تهران و حومه، انتظار طبیعی هم این بود که به تدریج تغییرات افزایشی قیمت در شهرهای اطراف تهران نیز آغاز شود.

به‌عنوان مثال در سال‌های ۹۵ و ۹۶ میانگین قیمت مسکن مهر قابل معامله در پرند مترمربعی ۹۰۰ هزار تا یک میلیون تومان بود که این قیمت در سال ۹۷ تغییر محدودی داشت، طوری که در تابستان آن سال، حداکثر قیمت در معاملات مسکن مهر پرند یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. البته در همان مقطع زمانی هم امکان خرید مسکن مهر به بهای مترمربعی ۸۰۰ هزار تومان نیز در تهران وجود داشت.

به این ترتیب انتظار بازیابی رابطه از دست رفته قیمت مسکن تهران و حومه و نیز نقل مکان گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن از پایتخت به شهرهای اطراف، زمینه‌ساز رشد قیمت مسکن در شهرهای جدید شد. این مهاجرت که در سال ۹۸ به اوج خود رسید، تنها به مقصد پردیس، پرند و هشتگرد که در زمره شهرهای جدید هستند، صورت نگرفت، بلکه حتی در شهرستان‌های قدیمی حومه پایتخت همچون، ورامین، شهریار و اندیشه نیز چنین مهاجرت‌هایی صورت گرفت.

اما سال گذشته از شهریور ماه به بعد به فاصله یکی، دو ماه از آغاز روند افت قیمت اسمی مسکن در تهران، در شهرهای جدید نیز روند افت قیمت، آن ‌هم با دامنه‌ای بسیار گسترده‌تر از تهران آغاز شد، طوری که میانگین قیمت واحدهای مسکونی مهر در پرند و پردیس حدود ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نسبت به بهار و اوایل تابستان همان سال کاهش یافت. با این حال این مسیر کاهشی دیری نپایید و خیلی زود تب رشد قیمت بالا گرفت؛ طوری که در معاملات شب عید بازار مسکن که از بهمن ماه آغاز شد، میانگین قیمت مسکن در شهرهای جدید افزایشی شد و معاملات نیز با وجود رشد دوباره قیمت، در جریان بود.

در حال حاضر میانگین قیمت مسکن مهر پرند در معاملات ثبت شده حدود مترمربعی ۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است. در عین حال بررسی فایل‌های عرضه شده برای فروش نزد بنگاه‌های ملکی نشان می‌دهد، میانگین قیمت آپارتمان آماده فروش در پرند بر اساس موقعیت قرارگیری، شرایط و سن بنا بین ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تا چهار میلیون تومان است. آن‌طور که از بررسی وضعیت حال حاضر مسکن پرند برداشت می‌شود، در حال حاضر قیمت آپارتمان‌های فایل شده عموما از قیمت آپارتمان‌های فروخته شده پایین‌تر است که این خود یک نقطه روشن در بازار مسکن مهر حومه به شمار می‌آید. اما شاید این موضوع نشات گرفته از تعداد نسبتا اندک فایل‌های فروشی موجود باشد و اگر تعداد آپارتمان‌ها افزایش یابد، این فاصله از بین برود.میانگین قیمت مسکن مهر پرند در خرداد ۹۷ مترمربعی یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که این رقم پس از یک مرحله رشد و یک نوبت افت، در پاییز ۹۸ به حدود ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان رسید.اما در شهر جدید پردیس، در سامانه رهگیری معاملات ملکی طی اردیبهشت هیچ معامله‌ای ثبت نشده است و این یعنی یا در این ماه معامله‌ای انجام نشده که بعید به نظر می‌رسد؛ یا اینکه هنوز اطلاعات معاملات مربوطه ثبت یا در سامانه منتشر نشده است.

در عین حال بررسی فایل‌های فروش عرضه شده در بازار مسکن پردیس نشان می‌دهد نمی‌توان برای قیمت‌های پیشنهادی فعلی یک رقم میانگین محاسبه کرد؛ چراکه دامنه اختلاف قیمت بین آپارتمان‌های مسکونی هر یک از فازها و حتی هر یک از پروژه‌های مسکن مهر این شهر بسیار وسیع است که این موضوع نشات گرفته از تنوع موقعیت آپارتمان‌ها است. به‌ عنوان مثال برخی از پروژه‌های مسکن مهر کم‌ تراکم بوده و از این بابت نسبت به پروژه‌های دیگر امتیاز دارند و به آپارتمان‌های ویلایی پردیس شهرت یافته‌اند، طوری که ساختمان‌های آنها کم‌ واحد و کم‌ طبقه است. در مقابل برخی از فازها با وجود بلندمرتبه بودن ابنیه، به دلیل داشتن ویژگی نزدیکی به یکی از مناطق خوش آب و هوای اطراف تهران، مطلوب گروه دیگری از خریداران به شمار می‌آید.

در حال حاضر میانگین قیمت آپارتمان‌های فایل شده برای فروش در پردیس حدود ۵ میلیون تومان است که از حداقل حدود ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان آغاز می‌شود و تا ۸ میلیون تومان نیز وجود دارد. البته قیمت‌های بالای این طیف مربوط به آپارتمان‌های مربوط به فازهای قدیمی پردیس است که سابقه سکونت در واحدهای مسکن مهر آنها به بیش از ۱۰ سال می‌رسد و وام واحدهای مذکور به‌طور کامل تسویه شده است. دامنه متراژ آپارتمان‌های موجود در پردیس نیز عمدتا ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع است. همچنین میانگین قیمت مسکن در پردیس طی پاییز سال گذشته حدود ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تا ۳ میلیون تومان بوده است.