تغییر کاربری ضروری اراضی زراعی و باغ ها
حتی ساخت و ساز تا 500 متر مربع بدون مجوز کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری غیر مجاز محسوب می گردد
براساس ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 74 « ... تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها در‌خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد.»
تشخیص موارد ضروری، بر عهده ی کمیسیون تبصره 1 ماده یک قانون فوق الذکر است که « ... مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می‌باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل میگردد.»
مرجع تقاضای تغییر کاربری
تقاضای تغییر کاربری طبق قسمت اخیر تبصره یک ماده یک به « سازمان جهاد کشاورزی» در استان ها داده می شود، سازمان جهاد کشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون تبصره یک ماده یک، نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید.
طبق ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب ۱۳۸۶ هیات وزیران «درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها همراه مدارک ثابت کننده و قانونی مالکیت، جواز تأسیس یا موافقت اصولی طرح مورد نظر، نقشه عرصه مورد اجرای طرح، نظریه اداره کل حفاظت محیط زیست استان و حسب مورد پاسخ استعلام دستگاههای ذی‌ربط ....تحویل دبیرخانه میگردد.»
در صورتی که مجوز تغییر کاربری صادر شود، مطابق ماده 2 قانون فوق الذکر « هشتاد درصد (۸۰%) قیمت روز اراضی و‌باغهای مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز میگردد.»
موارد ضروری تغییر کاربری
به موجب تبصره یک ماده 2 این قانون « تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار و احداث دامداریها، مرغداریها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحدهای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.»
به نظر می رسد با توجه به این مقرره، تغییر کاربری برای سکونت صاحب زمین تا پانصد متر جزء ضرورات باشد،قبلا در خصوص این موضوع اختلاف بود که چنانچه شخصی بدون مجوز کمیسیون تبصره یک ماده یک اقدام به ساخت و ساز برای سکونت نماید آیا مشمول تغییر کاربری می گردد یا خیر؟ که این موضوع باعث صدور رای وحدت رویه شماره 724 مورخ 22/01/1391 بدین شرح گردید « تغییرکاربری اراضی زراعی تا پانصد مترمربع، برای سکونت شخصی صاحبان زمین اگر با اجازه اعضای کمیسیون موضوع تبصره یک اصلاحی سال 1385 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها باشد، طبق تبصره یک ماده دو این قانون فقط برای یک بار از پرداخت عوارض قانونی معاف خواهد بود.مفاد این تبصره به معافیت از مجازات افرادی که بدون اخذ مجوز از کمیسیون مزبور اقدام به تغییرکاربری کرده اند دلالت نمی نماید؛ زیرا ماده 3 قانون مرقوم، این قبیل اشخاص را کلاً، قابل تعقیب دانسته و موارد استثنایی و خارج از شمول مجازات نیز در تبصره 4 همین ماده صراحتاً ذکر گردیده است؛ لذا به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور تغییر غیرمجاز کاربری اراضی زراعی و باغ ها به منظور سکونت مطلقاً ممنوع و مرتکبین آن قابل تعقیب کیفری می باشند و رأی شعبه دهم دادگاه تجدیدنظر مازندران در حدی که با این نظر مطابقت داشته باشد صحیح و قانونی تشخیص می گردد. این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای کلیه شعب دادگاه ها و دیوان عالی کشور لازم الاتباع خواهد بود.»
بنابراین با توجه به مواردی که گفته شد، حتی ساخت و ساز تا 500 متر مربع بدون مجوز کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، تغییر کاربری غیر مجاز محسوب می گردد.
اراضی داخل محدوده روستاهای دارای طرح هادی ارشمول تغییر کاربری خارج هستند
نکته ای که حائز اهمیت است اینکه، اگر ارضی داخل محدوده روستاهای دارای طرح هادی مصوب ( شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن ) باشند، مشمول ضوابط طرح هادی می شوند و از شمول تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها خارج می باشند. ( بند ( ه ) دستور العمل تعیین مصادیق و ضوابط موضوع تبصره ۴ الحاقی با ماده ۱ و تبصره ۱ اصلاحی ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زارعی و باغها(موضوع ماده ۱۰ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ت ۳۷۱۱۰ هـ مورخ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیئت وزیران)
گفتیم که در برخی موارد براساس تبصره یک ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها تغییر کاربری نیاز به پرداخت عوارض ندارد، مورد دیگری که نیاز به پرداخت عوارض ندارد در تبصره 2 همین ماده ذکر شده است، بدین صورت که « اراضی زراعی و باغهای مورد نیاز طرحهای تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) و طرحهای خدمات عمومی مورد نیاز مردم از پرداخت عوارض موضوع این ماده مستثنی بوده و تابع قوانین و مقررات مربوط می‌باشد.»
مطابق بند ( ر) ماده 1 آئین نامه اجرائی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها ، طرح هایی که دارای موافقتنامه مبادله شده بین دستگاه اجرایی و سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور و یا استان (بنا به مورد) باشد، طرحهای تملک و دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی) است.
تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغی
مطابق تبصره 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « تقویم و ارزیابی اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون توسط کمیسیون سه نفره‌ای متشکل از نمایندگان سازمان جهاد کشاورزی، استانداری، امور اقتصادی و دارایی استان در هریک از شهرستانها انجام می‌پذیرد.»
مدت اجرای طرح موضوع مجوز تغییر کاربری
براساس ماده 11 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها « کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی که در اجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها از کمیسیون موضوع تبصره(۱) ماده(۱) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ مجوز تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها را دریافت نموده‌اند موظفند حداکثر ظرف مدت نه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، نسبت به اجرای طرح موضوع مجوز مربوطه اقدام نمایند. در صورت عدم اقدام در مهلت تعیین شده موضوع مشمول مقررات این قانون خواهدشد.»
نویسنده : محسن رفعتی
مطالب مرتبط
قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 1395-11-10 با اصلاحات و الحاقات بعدی
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها با آخرین اصلاحات
رای در خصوص ابطال مصوبه طرح هادی
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها و موارد مجاز آن - وکیل متخصص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها
گروه وکلای داداندیش
