تفاوت غبن فاحش و افحش

تفاوت غبن فاحش و افحش در عقد بیع، غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر در مواردی عشر قیمت است و فراتر از این مشمول غبن افحش می‌شود و با شرط سقوط خیار غبن فاحش، غبن افحش ساقط نمی‌شود

تفاوت غبن فاحش و افحش
در عقد بیع، غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر در مواردی عشر قیمت است و فراتر از این مشمول غبن افحش می‌شود و با شرط سقوط خیار غبن فاحش، غبن افحش ساقط نمی‌شود.

خلاصه جریان پرونده
در تاریخ 14/2/92 ع.ق. علیه ف. و پ.ط. در دادگستری شهربابک اقامه دعوی و درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ معامله مورخ 9/12/90 و الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال پلاک ثبتی ؟؟اصلی واقع در صحرای اجکوئیه مقوم به مبلغ پنجاه و یک‌میلیون ریال با احتساب خسارات قانونی را کرده و در توضیح خواسته خود اظهار داشته که پلاک ثبتی اصلی مرقوم واقع در بخش 46 یزد را به مبلغ صد و سی‌وپنج میلیون تومان به ف.ط. فروخته‌ام در حالی که قیمت واقعی آن دویست و بیست‌وپنج میلیون تومان بوده کمتر از بیست‌وچهار ساعت متوجه شدم که بیش از یک دوم ثمن معامله متضرر شده‌ام بلافاصله با او تماس و در حضور شهود آن را اعلام کردم ولی او فوراً ملک را بنام برادرزاده‌اش خوانده ردیف دوم انتقال داد درخواست جلب نظر کارشناس و فسخ معامله و الزام خوانده دوم به انتقال سند را دارد چون غبن فاحش بلکه افحش است آنچه که ساقط‌شده خیار غبن است و برای اثبات ادعا تصویر قرارداد عادی مورخ 9/12/90 و اظهارنامه شماره 1345 ـ 28/12/90 و نظریه کارشناسی را پیوست دادخواست خودکرده است ع.م. به وکالت از خواهان و ف.ع. و غ.ر. به وکالت از ف.ط. وارد دعوی شده‌اند شعبه اول دادگاه عمومی شهر بابک وقت رسیدگی تعیین و طرفین را به دادرسی دعوت کرده است و در تاریخ 29/6/91 با حضور وکلای طرفین تشکیل جلسه داده است وکیل خواهان طی لایحه‌ای اظهار داشته در این معامله به موکل ضرر خورده است و برخلاف قاعده لاضرر است و قیمت فروش باقیمت واقعی تفاوت فاحش دارد. موکل هنگام فروش از قیمت واقعی بی‌اطلاع بوده است ولی خریدار کارمند شهرداری از قیمت اطلاع داشته است و به همین خاطر اسقاط خیار غبن را در قولنامه گنجانیده است موکل به قیمت غیرواقعی قصد فروش نداشته است و اسقاط خیار غبن هم در ضررهای متعارف است نه زیان فاحش لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم به فسخ آن می‌شود وکیل خوانده دفاع کرده است که قرارداد با آزادی اراده منعقد و خیارات اسقاط و حتی خیار غبن فاحش و خواهان به همه شرایط آگاه بوده است و اگر قرار باشد در هر معامله شرایط درج و به آن عمل نشود معاملات دچار تزلزل می‌شود نه‌تنها قرارداد بین طرفین قطعاً منعقدشده بلکه وکالت در انتقال هم به موکل داده است. لذا درخواست ردّ دعوی خواهان می‌شود. پ.ط. اظهار داشته من طرف دعوی نمی‌باشم معامله بین ف. و خواهان صورت گرفته است. وکالت‌نامه رسمی شماره 36090 ـ 9/12/90 دفتر اسناد رسمی شماره . . . شهر بابک هم پیوست پرونده گردیده و طی آن ع.ق. وکالت ضمن عقد خارج لازم و بلا عزل به ف.ط. درباره پلاک ثبتی ؟؟؟اصلی بخش 46 یزد وکالت تام‌الاختیار داده است دادگاه سپس ختم رسیدگی را اعلام و طی دادنامه 9109973433100536 ـ 29/6/91 پس از نقل خلاصه ادعا و مدافعات خوانده با استدلال به اینکه طرفین کافه خیارات را در قرارداد از خود ساقط نموده‌اند دعوی فروشنده برای فسخ را قابل‌پذیرش ندانسته و مستنداً به مواد 10 ـ 183 ـ 219 ـ 220 ـ 448 ـ 457 قانون مدنی و مواد 515 ـ 198ـ 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به بی‌حقی خواهان را از حیث فسخ معامله صادر کرده است و در مورد خوانده دیگر پ.ط. با توجه به انتقال ملک به او به‌طور رسمی دعوی را قابل استماع ندانسته و قرار عدم استماع صادر کرده است و به همین لحاظ دعوی الزام را متوجه خوانده اول تلقی ننموده و قرار ردّ آن را صادر نموده است. پس از ابلاغ رأی و انقضاء موعد تجدیدنظرخواهی وکیل خواهان از آن فرجام‌خواهی کرده است. اعتراضات فرجامی وی خلاصه تکرارمطالبی است که در مرحله بدوی ایراد و در لایحه‌ای خود به‌تفصیل آورده و قبلاً درج شد و مجدداً به ضرر فاحش وارد به موکل و معامله او از روی بی‌اطلاعی و به بصیرت و کارشناس بودن فرجام‌خوانده استناد کرده است و اضافه کرده است که موکل قصد و اراده فروش ملک به قیمت غیر واقعی نداشته است بعداً متوجه غبن شده و به استناد آن اقدام به فسخ معامله کرده است اسقاط خیار غبن هم در مورد ضررهای متعارف بوده است نه غیرمتعارف در حالی که در این معامله ضرر هنگفت به وی واردشده است و قیمت واقعی ملک در زمان معامله هم توسط کارشناس تعیین و پیوست دادخواست است. لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم شایسته کرده است. وکیل قبلی خوانده ف.ط. بدون تسلیم وکالت‌نامه‌ تمبر شده لایحه‌ی تسلیم کرده که قانوناً قابل ترتیب اثر نیست لیکن خود فرجام‌خوانده طی لایحه‌ی خلاصه اظهار داشته است که با توجه به قرارهای صادره رأی قابل فرجام نیست قرارداد بیع و آن عقد لازم است شرایط قانونی در آن رعایت و کافه خیارات اسقاط گردیده است حتی خیار غبن فاحش و رسماً وکالت در انتقال به من داده است. ادعای بی‌سوادی فروشنده مسموع نیست چون بدواً از طریق انتشار آگهی محلی ملک را به فروش گذاشته است و خود در محل کار من همراه فرزند ارشدش که عضو نظام ‌مهندسی است ملک را با قیمت عادله فروخته است وجه قبل از تنظیم وکالت‌نامه به‌حساب او واریزشده اگر ناراضی بود وکالت‌نامه تنظیم نمی‌کرد قبل از من چندین نفر به او مراجعه و قیمت کمتر داده بودند و من به قیمت بالاتر خریدم چون در شهر بابک قیمت اراضی روزانه در حال تغییر است اکثر فروشندگان پس از چند روز نادم می‌شوند با توجه به اسقاط خیارات و انتقال رسمی و قطعی آن دعوی مردود است. درخواست ابرام دادنامه صادره می‌شود از سوی پ.ط. لایحه‌ای واصل نشده است پس از انجام تبادل لوایح پرونده برای رسیدگی به دیوان کشور ارسال و رسیدگی به آن در دستور کار این شعبه قرارگرفته است و لوایح طرفین در جلسه شور قرائت می‌شود.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رأی می‌دهد:

رأی شعبه دیوان عالی کشور
تصریح به خیار غبن در متن عقد منحصر به مرتبه‌ی از آن است که به آن مقید شده است و در صورت تحقق بیش از آن خارج از شرط سقوط است. به‌علاوه در تمام مراتب غبن ملاک در هر مرتبه از آن عرف در زمان معامله و اوضاع‌واحوال حاکم بر آن است و آن با رسیدگی قضایی معلوم می‌شود در متن قرارداد عادی مورخ 9/12/90 تصریح به سقوط غبن فاحش شده است. فرجام‌خواه مدعی است که غبن افحش است. مصداقی از غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر بعضاً عشر قیمت صدق می‌کند. فرجام‌خواه برای اثبات ادعا به نظر کارشناس استناد کرده است که در آن نظر به تاریخ 24/12/90 قیمت ملک مورد معامله 2/259/400/000 ریال تعیین گردیده که در صورت صحت آن غبن افحش به اعلی مراتبه است و آن را با اظهارنامه به اطلاع فرجام‌خوانده رسانده است. علی‌هذا دادگاه باید به صحت‌وسقم ادعای فرجام‌خواه و دلایل آن در مورد تحقق غبن افحش رسیدگی کند و در آن دستور مواد 417 و 418 و 419 قانون مدنی و موازین فقهی را که مبین مواد فوق‌الذکر است مدنظر قرار دهد لذا رسیدگی ناقص است مستنداً به بند 5 ماده 371 و ماده 396 قانون مدنی دادنامه‌ی صادره به علت نقص رسیدگی نقض و رسیدگی بعدی با رعایت بندهای الف مواد 401 و 405 قانون مرقوم به دادگاه صادرکننده رأی تفویض می‌گردد.
رئیس شعبه 3 دیوان عالی کشور ـ مستشار
غفارپورـ شاملو

شماره پرونده :9309970909100162 تاریخ دادنامه قطعی :1393/06/24

منبع : پژوهشگاه قوه قضائیه

---

مطالب مرتبط

بررسی جرم کلاهبرداری در قانون مجازات اسلامی

شیخ مرتضی انصاری کیست ؟

آیا تقاضای تخلیه اماکن تجاری به جهات مختلف ( مثلا نیاز شخصی یا تجدید بنا و تعدی و تفریط یا انتقال به غیر ) در یک دادخواست قابل استماع می باشد؟

تحلیل یک شرط رایج در قراردادها