تقسیم بندی اراضی
تقسیم بندی اراضی
تقسیم بندی اراضی
به طور کلی اموال دولتی را می توان به اموال حاکمیتی، اموال تحت تصدی، اموال در اختیار دولت تقسیم کرد.
در رابطه با اموال دسته اول دولت، صرفا به نگهداری و حراست از آنها می پردازد و وزارتخانه ها فقط حق واگذاری به آنها را به یکدیگر دارند. در مورد اموال تحت تصدی بدون اینکه دولت مالک آنها شود، تابع مقررات حقوق خصوصی یا آیین نامه های خاص معاملات دستگاه تصدی گر مانند مؤسسات غیر انتفاعی و شرکتهای وابسته به دولت، است. دسته سوم اموال در اختیار به آن دسته از اموالی مثل زمینهای موات اعم از شهری و برون شهری اطلاق می شود. هم چنین شامل زمین های بایر درون شهری و برون شهری و نیز آبها، معادن، مراتع و جنگلها، آبخیزداری و شیلات، و در نهایت اموال مجهول المالک، بلا مالک، استردادی از غاصبین، مشمول اصل 49 قانون اساسی و مصادره ای، می شود.
1- اراضی عمومی- دولتی:
مؤسسات عمومی حق مالکیتی مانند سایر اشخاص بر این اموال دارند. با اینکه قوانین، تصرفات دولت را در این اشیاء نیز تا اندازه‌ای محدود کرده است، ولی حق دولت بر اموال دولتی به معنی خاص شبیه حق مالکیت افراد بر سایر اموال است. به سخن دیگر آنها اموالی هستند که به ملکیت دولت در می آیند و حاکمیت به عنوان مالک در آن تصرف می کند و در نظارت عمومی قرار میگیرد.
این امر شامل املاکی که قابلیت تملک خصوصی ندارند و در ملکیت عمومی باقی مانده و صرفاً اداره آن به دولت سپرده می شوند، نیز می گردد. بنابراین ماهیت متفاوت مالکیت عمومی از مالکیت دولتی آثار در خور توجهی را نیز در پی دارد. پیامد عملی این تفاوت آن است که دولت جز به موجب قوانین خاص مجاز به نقل و انتقال اموال عمومی نمی باشد در حالی که اموال دولتی به موجب مصوبات خود دولت با حصول شرایطی قابل واگذاری است.
2- اراضی عمومی- ملی:
این اراضی برای استفاده مستقیم آحاد جامعه است و در مسیر حفظ مصالح عمومی دولت، تنها از جهت ولایتی که بر عموم دارد، می‌تواند آن را اداره کند؛ مانند پل‌ها، موزه‌ها و معابر عمومی. در واقع تنها این دسته از اشیاء دارای مالک خاص نیست و سایر اموال دولتی مالک معین دارد. برای مثال، کشتی‌های تجاری، اموالی که دولت‌ها اختصاص به تشکیل بانک‌ها و شرکتهای خصوصی داده‌اند، و ترکه بدون وارث، و جنگلها و زمینهای موات اطراف شهر، اموال عمومی محسوب میشود.
ملاک تشخیص اموال و مشترکات عمومی در این است که طبیعت اموال عمومی با به ملکیت خصوصی درآمدن این اموال، منافات دارد و اموالی هستند که مورد استفاده عموم مردم قرار می گیرند و به همه مردم اختصاص دارند؛ مانند ساحل دریا و رودخانه‌های قابل کشتی رانی. معیار دیگر، مصرفی است که دولت برای این گونه اموال معین کرده است و باید دید اموال دولتی به چه منظور مورد بهره برداری قرار میگیرد و به تناسب این منظور نوع مال را تشخیص داد.
قانون مدنی در مواد 23 تا 26 بعضی از اموال عمومی را که دارای اهمیت خاص، بوده برشمرده است. از جمله طرق و شوارع عامه و کوچه‌هایی که آخر آنها مسدود نیست، حتی بر فرض هم که در زمینهای مالکان مجاور احداث شود، در حقیقت به عموم واگذار شده است. بنابراین صاحبان آن املاک حق ندارند به استناد اینکه زمین کوچه در اصل به ایشان تعلق داشته است، با توافق یکدیگر آن را از بین ببرند. لذا اگر قطعه زمین بزرگی به چند قطعه کوچکتر تقسیم و فروخته شود و مالک ناچار شود که برای دستیابی به معبر عمومی چند کوچه فرعی به راهروی عمومی بدهد، با احداث کوچه‌های محل رهگذر آن به عموم واگذار می شود و مالک اصلی یا مالکان قطعه‌های فرعی هیچ حق اختصاصی در آنها ندارند و نیز نمی‌توانند کوچه‌ها را مسدود سازند یا به ملک خود ملحق کنند.
البته در مورد کوچه‌هایی که آخر آنها مسدود است، صاحبان خانه‌های واقع در آنجا یک نوع حق مالکیت خصوصی دارند و چون استفاده از راه عبور مخصوص خانه‌های مجاور است، صاحبان این املاک می‌توانند با موافقت یکدیگر کوچه را به هر صورت که بخواهند در آورند، یا آن را به طور کلی جزء املاک خود کنند. اگر کوچه بن بست در ملک یک نفر احداث شده باشد، به طریق اولی او حق دارد هر‌گاه وجود کوچه را ضروری نداند، آن را از نو تصرف کند.
هم چنین است اموالی که مورد استفاده عموم است و استفاده خاص ندارند؛ مانند پل‌ها، کاروانسراها، آب انبارهای عمومی، مدارس قدیمه، مساجد و میدان گاه‌های عمومی، قنوات و چاه‌هایی که مورد استفاده عموم است.
3- اراضی عمومی- انفال:
در حال حاضر اموال مشترکی وجود دارد که تحت نظارت و تصرف دولت بوده، ولی ممکن است قوانین و نظامات به افراد و مردم اجازه دهد که به طور خصوصی تملک نمایند و یا از آنها استفاده کنند. به طور مثال اراضی که بدون آبادی و کشت و زرع بوده و معطل افتاده و مالک معین نداشته باشد. این اموال را مباحات می‌نامند به این معنی که تصرفات افراد در آنها و حق تملک خصوصی آنها با رعایت نظامات مربوط برای همه مردم مباح است.
البته جنگل‌های طبیعی، نیزارها، بیشه های طبیعی، مراتعی که حریم نیست و نیز آبهای کشور، معادن و منابع زیر زمینی، بستر آبهای طبیعی و رودخانه‌ها اعم از این که آب دائم یا فصلی داشته باشند و همچنین ساحل دریاها و دریاچه‌ها، رودخانه ها و سایر آبهای عمومی، کوهها، دره ها، جزو انفال محسوب و قابل واگذاری نیستند.
4- اراضی- عمومی- موات:
به موجب قانون مدنی اراضی موات این گونه تعریف شده است: "اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل مانده و آبادی و کشت و زرع در آن نباشد."
در واقع، اراضی موات زمین‌هایی هستند که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمی‌شود؛ خواه این امر در اثر نداشتن آب باشد و یا آنکه آب آن را فرا گرفته باشد و یا نیزار و علف زار و جنگل باشد. در این امر فرقی نیست که زمینهای مزبور قبلاً دایر بوده و در اثر اعراض مالکین بایر با آب یا پر شده و یا آنکه هیچ زمان دایر نبوده است. برخی از حقوقدانان گفته اند: اراضی موات از مصادیق انفال محسوب می شوند.
اراضی موات در سایر قوانین و مقررات نیز تعریف شده است که به شرح ذیل است:
بر اساس ماده 1 قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب 25/6/1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران: انواع اراضی به شرح ذیل تعریف می‌‌گردد:
الف- اراضی موات: زمین‌هایی است که سابقه احیا و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است.
ب- اراضی دایر: زمین‌هایی است که سابقه احیا دارد و به علت اعراض و عدم بهره برداری برای مدت 5 سال بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند.
هم چنین قانون زمین شهری (مصوب 22/6/1366 مجلس شورای اسلامی) مقرر می دارد:
ماده3- اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد: زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 5/4/1358به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت است.
ماده 4- اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از اینکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد.
با توجه به این قانون "اراضی موات شهری" همانند "اراضی موات" مذکور در سایر قوانین به آن دسته از اراضی اطلاق میشود که سابقه احیا و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است، خواه ملک مشخصی باشد یا نباشد.
در رابطه با احیای اراضی موات از نظر قوانین و مقررات باید گوشزد کرد که بر اساس ماده 145 قانون مدنی "احیا کننده باید قوانین دیگر مربوط به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید." در واقع می توان استنباط کرد قانونگذار، زمین موات و مباح را ملک عموم و در نظارت دولت می‌‌داند و احیای مأذون از سوی دولت را مؤثر می‌‌شمارد. لیکن این اذن در برخی موارد عمومی است و به حکم قانون بر همگان داده میشود و در مواردی مقید به شرایطی است که باید جداگانه تحقق یابد. قانون مدنی که احیای اراضی موات را جزء اسباب تملک ذکر کرده، در ماده 141ماده قانون مدنی مقصود خود را از احیا بیان کرده است و به تمام احیا کنندگان اذن عام داده تا از این طریق اراضی موات را تملک کنند.
اما ماده 5 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 تمام زمینهای موات شهری را در اختیار دولت دانسته و اسناد مالکیت اشخاص را در این خصوص باطل اعلام کرده و ادارات ثبت اسناد و املاک را مکلف کرده که به درخواست وزارت مسکن و شهر سازی اسناد آنها را به نام دولت نمایند.
بنابراین نسبت به این اراضی با اذن عمومی قانون مدنی نمی‌توان اقدام به احیا کرد و در هر مورد نیاز به اجازه خاص دولت دارد. در این ماده آمده است: "کلیه زمینهای موات شهری اعم از اینکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انتظامی دولتی یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت نمایند مگر اینکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد." از طرف دیگر نسبت به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثنای اراضی موات واگذار شده توسط دولت نیز قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/9/1365 مجلس شورای اسلامی زمین، اسناد مالکیت افراد را باطل اعلام کرده و ادارات ثبت مکلف شده اند حسب اعلام هیأت‌های واگذاری زمین، نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نماید.
این ماده واحده مقرر می دارد: " کلیه اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی (یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد) واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثنای اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل، و این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی قرار میگیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی و ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه و برطرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری‌ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوط اقدام نمایند. ادارات ثبت اسناد مکلفند جهت اعلام هیأت‌های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند بنام جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند."
بنابراین تمامی اراضی موات داخل و خارج از محدوده استحفاظی شهرها در مالکیت دولت است و صرفاً تحت ضوابط خاصی قابلیت دارد که در اختیار افراد قرار گیرد یا به آنها واگذار شود. به سخن دیگر احیای اراضی موات در شرایط حاضر منتقی است، مگر مواردی که بنا به تشخیص کمیسیون ماده 12 مورد رسیدگی واقع شود.
ج) اختیارات کمیسیون ماده 12
با هدف رعایت حقوق افراد، در خصوص تشخیص موات بودن املاک دولتی، قانونگذار کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را پیش بینی کرده است. این کمیسیون مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می شوند. محل تشکیل و دبیرخانه کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیر کل سازمان و شهرسازی استان مربوطه فعالیت می کنند. دبیرخانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد کرد که پلاک دولتی نباشد. زیرا طرح زمینهای پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است.
همچنین در خصوص زمین مربوط قبلاً گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده 12 صادر نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رأی کمیسیون ماده 12 مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عندالاقتضاء بازدید اعضاء از محل خواهد بود. در پی صدور رأی، پرونده مستقیماً به دبیرخانه کمیسیون ارجاع می گردد تا به ذینفع ابلاغ شود. ذینفع می تواند ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون، به دادگاه های عمومی - حقوقی شهرستان محل وقوع ملک اعتراض نماید. دادگاه نسبت به دادخواست واصله خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی و حکم مقتضی صادر می کند.
کمیسیون با حضور کلیه اعضاء تشکیل و تصمیمات آن با اکثریت اراء اتخاذ می شود. تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیای تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات می باشد. حدود اختیارات کمیسیون اظهار نظر و صدور نظریه نسبت به پلاک هایی است که اولاً توسط مراجع رسمی و ذیصلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت به کمیسیون ارجاع شده ثانیاً پلاک های معرفی شده داخل حوزه خدماتی، قانونی و استحفاظی شهر باشند.
از نظر نحوه تشخیص اراضی کلیه مراجعی که به نحوی در ارتباط با اراضی شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال، صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام می دهند ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامی در ابتداء نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند. مگر اینکه با عنایت به مقررات مربوطه نوع زمین مشخص باشد.
مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی، باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوائی با مقیاس مناسب تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند. در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راساً قصد تملک دارند، باید آخرین استعلام ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکین که با حضور و امضاء نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم نمایند.
روند کار بدین طریق است که اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و عنداللزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهد کرد. کمیسیون یک نسخه نقشه امضاء شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ضرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال می کند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی می شود. نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد ضروری نمی باشد. تصمیمات در برگ های مخصوص حاوی مشخصات زمین مورد نظر، مدارک مستدل و شواهد متکی به مستندات و مبانی رأی، محل امضاء اعضای کمیسیون و تاریخ صدور و ابلاغ آن می باشد. همچنین باید در رأی صادره به نوع دایر به صورت باغ، مزروعی آبی و یا مزروعی دیمی و نیز تعداد درختان اشاره گردد.
5- اراضی موقوفه
وقف، یکی ار آداب پسندیده ای است که بر اساس آن، اصل یک مال یا منافع حاصل از آن برای خدمات عمومی و در جهت خیر و رضای خداوند هدیه میشود. قانون مدنی در ماده ۵۵ مقرر می دارد: وقف عبارت است از این که عین مال، حبس و منافع آن تسبیل شود.
منظور از حبس کردن مال، نگه داشتن عین مال و جلوگیری از انتقال مالکیت و تصرف و تلف شدن آن است. منظور از اصطلاح تسبیل نیز قرار گرفتن در راهی است که مد نظر واقف بوده یا به عبارتی دیگر، قرار گرفتن در راه خداست.
موضوع وقف به دو دسته عام و خاص تقسیم می شود. وقف عام وقف بر مصالح عامه است و در آن، موقوف‌علیهم (کسانیکه ملکی به نفع آنان وقف شده است) محصور نیستند و دامنه آن نیز گسترده‌تر است. اما وقف خاص عبارت از وقفی است که در آن موقوف‌علیه محصور باشد یا ناظر به اشخاص معینی است که واقف تعیین می‌کند.
در خصوص فروش و انتقال ملک وقفی و شرایط آن باید گفت که اصل بر این است که فروش موقوفه مجاز نیست مگر در موارد خاص که این موارد خاص را نیز قانونگذار مشخص کرده است. همچنین اگر شرایطی جهت انتقال در خصوص قسمتی از موقوفه به وجود آید، برای همان قسمت اعمال میشود و به همه موقوفه قابل تسری نمی باشد. بنابراین مورد وقف باید از ابتدا طبق نظر واقف مورد استفاده قرار گیرد و به طور طبیعی وقتی چنین تغییر و تحولی نیز در آن صورت میگیرد، عوض در همان راهی که توسط واقف پیش‌بینی شده یا راهی که به نیت و مقصود واقف نزدیک‌تر است، هزینه میشود. به طور مثال اگر ساختمانی که وقف دانشگاه شده، در شرف خرابی باشد و کسی قادر به تعمیر آن نباشد، در صورت فروش به عنوان ملک کلنگی، وجه حاصل از آن به هزینه‌های دانشگاه اختصاص می‌یابد.
بر اساس قانون تشکیللات و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه مصوب 2/10/1363 و آیین‌نامه آن در مواردی که فروش موقوفه مجاز باشد، بنا به شرایط ذکرشده، اجازه رئیس سازمان اوقاف به عنوان نماینده ولی‌فقیه برای فروش لازم و ضروری است.
6- اراضی خصوصی
چنانکه مرسوم است شروع معاملات در خصوص املاک و مستغلات با تنظیم سند عادی صورت می پذیرد. اما تعارض بین واقعیت‌های اجتماعی با مقررات ثبتی و غیره سبب ایجاد معضلات عدیده‌ای در جامعه و خصوصاً در دادگاه‌های دادگستری شده است.
با هدف مهار برخی مشکلات از نکاتی که هنگام نقل و انتقال املاک خصوصی باید لحاظ شود این است که، در صورتی که ملک به صورت ششدانگ خریداری شده باشد مشتمل برعرصه و اعیان می باشد و در موارد خاص مانند اراضی موقوفه و نیز املاک خاص که صرفاً عرصه و یا اعیان است، باید مورد خریداری مشخص شود که عرصه یا اعیانی است. توضیح اینکه، در اصطلاح ثبتی، اعیان به آنچه بر روی زمین ساخته می شود اطلاق می شود، و به تمامی یک قطعه زمین عرصه می گویند.
یکی دیگر از مسائل مهم جامعه امروزی ما این است که حدود اعتبار معاملات اموال غیرمنقول بدون تنظیم سند رسمی تا چه اندازه ای است. این در حالی است که چنانچه در سایر مباحث به تفصیل اشاره شد، در مورد املاک، مطابق ماده 22 قانون ثبت، مراجع قضایی و ادارات دولتی فقط کسی را که ملک به نام او ثبت شده، مالک آن می شناسند.
مطالب مرتبط
تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی - وکیل تغییر کاربری اراضی کشاورزی
تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها و موارد مجاز آن - وکیل متخصص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها
تغییر کاربری ضروری اراضی زراعی و باغ ها
استثنائات تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی
قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب 1371,11,25
قانون تفسیر قانون ابطال اسناد و فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب
گروه وکلای داداندیش
