معامله فضولی و مستحقق للغیر درآمدن مبیع

در مواردی که مبیع مستحق للغیر در آمده و خریدار جاهل به این امر بوده است با عنایت به مواد 390 و 391 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 733 دیوان عالی کشور غرامت وارده به وی از جمله کاهش ارزش ثمن باید جبران شود محاسبه میزان آن به وسیله کارشناس و با توجه به میزان افزایش قیمت اموال مشابه مال موضوع معامله به عمل می آید

فضول بر وزن «حلول » را معمولاً به معنی یاوه گو و «فضولی » را به معنی یاوه گویی استعمال کنند؛ ولی در زبان عربی درست برخلاف این است ، یعنی فضول به معنی یاوه گویی و فضولی به معنی یاوه گو است . (از فرهنگ فارسی معین ). در تداول فارسی زبانان ، به معنی کسی است که در اموری دخالت کندکه حد یا حق او نیست.( لغت نامه دهخدا ) 
«معامله ی فضولی» در اصطلاح حقوقی از معنای لغوی آن دور نیست، بدین معنی که شخصی غیر از مالک یا شخصی که طبق قانون از طرف مالک (قائم مقام مالک، وکیل مالک، وصی از طرف مالک، قیم در مواردی که اجازه دارد و یا ولی در مواردی که صغیراز نظر قانونی نمی تواند معامله ای انجام دهد) اجازه انعقاد قرارداد با دیگری را نداشته و بدون آنکه مالک باشد و یا سمتی در این موضوع داشته باشد به انعقاد قرارداد با دیگری می پردازد.
گاهی مواقع این امکان وجود دارد که شخصی بدون آنکه بداند مالی برای خودش نیست و یا با وجود علم به اینکه آن مال متعلق به خودش است اقدام به فروش مالی می کند که متعلق به غیر است، به عنوان مثال فرض کنید علی ملکی را که متعلق به حسن است را به مهشید از طریق عقد بیع واگذار می کند، در این صورت عقدی که منعقد شده را عقد فضولی می نامند، زیرا مالک که حسن است به عنوان فروشند در قرارداد وجود ندارد.
مثال بالا را در نظر بگیرید، در صورتی که حسن از قرارداد فی مابین علی و مهشید مطلع شود، می تواند آن را تنفیذ ( اجازه ) و یا رد کند، در صورتی که آن را تنفیذ کند قرارداد از تاریخ انعقاد آن اثر خود را دارد، لکن اگر قرارداد را رد کند آن معامله از ابتدا باطل خواهد بود.

مستحق للغیر در آمدن مبیع

حتما اگر خرید و فروش ملک انجام داده باشید، در مبایعه نامه هایی ( قراراد خرید و فروشی) که با دیگران منعقد کرده اید، طرفین در یکی از بندهای قرارداد خود به مستحقق للغیر در آمدن مبیع ( آپارتمان یا زمین در اینجا ) اشاره می کنند، این بند از قرارداد به این جهت است که چنانچه بعدا مشخص شد که مبیع متعلق به دیگری است، فروشنده مبلغی را به عنوان خسارت به خریدار پرداخت نماید، البته عدم تصریح به جبران خسارت از طرف خریدار در قرارداد هم فروشنده را از مسئولیت مبری نمی کند، ماده 390 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته «اگربعدازقبض ثمن مبیع کلا یاجزاء مستحق للغیردرآید بایع ضامن است اگرچه تصریح به ضمان نشده باشد.» پس اگر در قراردادهای خود به این موضوع اشاره نکرده اید نگران نباشید، چون قانونگذار آن را پیش بینی نموده است.

حقوق خریدار در صورت مستحق للغیر در آمدن مبیع

خریدار نگون بخت به امید آنکه بعد از مدت ها پس انداز پول و تلاش شبانه روز توانسته سرپناهی برای خود دست و پا کند اینک با ملکی روبرو شده که متعلق به دیگری است، اگر چه قانونگذار در این خصوص برای خریدار حقوقی قائل شده است، اما خریدار برای دستیابی به این حقوق بسیار باید تلاش کند، به همین خاطر توصیه می شود حتما در معاملات خود از وکیل متخصص در این زمینه استفاه کنید و حتی الامکان معامله خود را به صورت رسمی برگزار کنید.
از نظر حقوقی، ماده 391 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته «درصورت مستحق للغیربرآمدن کل یابعض ازمبیع بایع باید ثمن مبیع رامسترد دارد و در صورت جهل مشتری بوجود فساد بایع  باید ازعهده غرامات وارده  برمشتری نیزبرآید.» بنابراین با توجه به این ماده در صورتی که خریدار ملکی را خریده که بعدا مشخص می شود متعلق به دیگری است، فروشنده باید ثمن قراردادی را به خریدار برگرداند، و در صورتی که خریدار به اینکه ملک متعلق به غیر است آگاهی نداشته باشد ( که معمولا اینگونه است ) فروشنده باید از عهده خساراتی که به مشتری وارد شده است نیز برآید.
متاسفانه در بیشتر موارد، فروشنده ها به وظایف قانونی و اخلاقی خود عمل نمی کنند و خریدار ناچار به طرح شکایت علیه فروشنده است، در این صورت خریدار ضمن اینکه باید بطلان قرارداد را بخواهد، مطالبه خسارات را هم بنماید، در خصوص خسارات، رای وحدت رویه 733 مورخ 15/07/1393 دیوان عالی کشور با این مضمون که «به موجب ماده 365 قانون مدنی ، بیع فاسد اثری در تملک ندارد ، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد 390 و 391  قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحقق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است ؛ بنابراین دادنامه شماره 360 مورخ 1389,3,31 شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد . این رأی طبق ماده 270 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب 1378 در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است.» به کاهش ارزش ثمن نظر دارد، اما این نظر اگر به صورت مطلق پذیرفته شود، قطعا به ضرر خریدار خواهد بود و با تورمی که متاسفانه در حوزه املاک شاهد هستیم خریدار ضرر خواهد دید، بنابراین توصیه می کنیم با تحقیق بیشتر و با تامل فراوان وبا افراد مورد اطمینان معامله کنید.

اخیرا دیوان عالی کشور رای وحدت رویه جدیدی تصویب نموده که براساس آن «غرامات» شامل افزایش قیمت مال نیز می شود و محاسبه آن به وسیله کارشناس صورت خواهد گرفت؛

 رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور در این خصوص مقرر داشته «در موارد مستحق‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌کند و موضوع از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است..»

نویسنده : محسن رفعتی- وکیل متخصص دعاوی ملکی 
 

---

مطالب مرتبط

معامله فضولی چیست ؟

فرق بین معامله فضولی با انتقال مال غیر

آشنایی با نحله