دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (1)

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (2)

 بر اساس قانون ثبت، کلیه معاملات و عقود راجع به عین و منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند، اجباری و الزامی است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتباری ندارند. بنابراین اگر معامله عادی مانند خرید و فروش، هبه و صلح در خصوص ملک منعقد شود تا زمانیکه این معامله به صورت رسمی ثبت نشده، در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. البته در خصوص اینکه با سایر دلایل قابل اثبات است یا خیر، اختلاف نظر وجود دارد.

در صورتی که قرارداد به صورت عادی تنظیم شود، طرفی که مالکیت به او منتقل شده، می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال، از دادگاه بخواهد. اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود؛ اما اگر چنین موعدی در قرارداد پیش بینی نشده باشد، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.

طرفین دعوا هم خواهان که خریدار ملک است  و خوانده در وهله اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان، از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. به عنوان مثال؛ در قرارداد فروش ملک، فروشنده اولین خوانده محسوب می شود؛ اما گاهی ممکن است فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد، مالک رسمی کس دیگری باشد. در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار داده شود.

کلیه دعاوی که مربوط به ملک و املاک می شود بایستی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود. پس از آنکه رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می کند که ظرف ده روز، پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام کسی که حکم به نفع او صادر شده منتقل نماید. اگر محکوٌم علیه حاضر نشد با تقاضای سردفتر اسناد رسمی، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر می شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می نماید.

 پرونده های الزام به تنظیم سند رسمی، در نهایت حکم علیه مالک رسمی ملک صادر می شود و او محکوم به تنظیم سند رسمی می شود و اگر کسی که در قرارداد، متعهد به تنظیم سند رسمی شده، شخصی غیر از مالک رسمی باشد، این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد، محکوم خواهد شد.

اگر مقدمات صدور سند، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

در صورتیکه ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا بایستی ملک از رهن خارج شود و سپس تنفظیم سند صورت گیرد. بنابراین مطلوب این است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود. برخی دادگاه ها، ارائه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن، رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند، حکم خواهند داد.

اگر هم فروش ملک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد، برای تنظیم سند رسمی، نیاز به فک رهن از ملک نیست. برخی محاکم معتقدند، اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد، نیازی به فک رهن نیست.