دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (2)

  دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (۲)

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی (1)

نکات دیگری در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به شرح ذیل است:

حتماً در دادخواست دعوا، مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی (فرعی و اصلی) و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود. اگر هم مالک رسمی ملک فوت کرده باشد، دادخواست به طرفیت ورثه او طرح می شود.

اگر ملکی بعد از امضای قولنامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته باشد، خریدار بایستی ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، خواسته ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم نماید.

اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد می شود. به هر حال نمی شود ملکی که بازداشت هست را به صورت رسمی به نام زد.

اینکه می توان به صورت توامان مطالبه وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک به تنظیم سند رسمی نمود بین محاکم اختلاف نظر هست. در ضمن خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت، مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. صدور دستور موقت،مستلزم پرداخت مبلغی که از ۱۰ درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود، به عنوان خسارت احتمالی است. پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، خسارت احتمالی به خواهان مسترد می شود.

اگر در قرارداد، موعدی برای تنظیم سند رسمی انتقال تعیین نشده باشد، اصل بر فوری بودن انتقال سند است و بایستی در اولین زمان ممکن سند رسمی تنظیم شود. در چنین حالتی بهتر است خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد، سند انتقال را به نام او تنظیم کند.در صورتی هم که پس از محکوم شدن مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجرائیه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد، خریدار می تواند قرارداد خود را فسخ کند.

در دادخواست، علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک، بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.

اگر خواهان، قولنامه عادی که اثبات کننده معامله بین دو طرف است را نداشته باشد، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح نماید. در چنین حالتی دادگاه، ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده وجود قرارداد فروش ملک است، رسیدگی می کند و سپس در صورت اثبات بیع، حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال، صادر می شود. باید توجه کرد که خواسته اثبات وقوع بیع با خواسته اثبات مالکیت، متفاوت است.

الزام کسی به تنظیم سند رسمی فرع بر صحت قرارداد است. پس اگر خوانده و یا ثالث در مقام دفاع، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود.

 دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، فقط نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود. یعنی دادگاه رسیدگی کننده قبل از آنکه وارد رسیدگی شود، ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می نماید و اگر مالک رسمی ملک به عنوان یکی از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد، وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می نماید.

محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رای الزام به تنظیم سند، خواهان را ملزم به پرداخت ثمن نماید. مگر اینکه در قرارداد به صراحت، تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل، مورد توافق قرار گرفته باشد.

هر چند اخذ مفاصا حساب مالیاتی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم برای کلیه املاک و اخذ مفاصا حساب تامین اجتماعی، موضوع ماده ۳۷ قانون تامین اجتماعی برای املاک، مشمول قانون مذکور، جزو پیش نیازهای الزامی انتقال رسمی مالکیت است؛ ولی اکثر محاکم معتقدند که نیازی به طرح این خواسته ها در دادخواست نیست و پس از صدور اجرائیه، طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، می توان الزام محکوم علیه را به اخذ مفاصا حساب مالیاتی و تامین اجتماعی از دادگاه مطالبه کرد. البته اگر ملک به غیر از مالیات نقل و انتقال، بدهی دیگری به اداره مالیات داشته باشد، مانند مالیات شغلی یا مالیات مستغلات، نمی توان به استناد اجراییه صادره الزام محکوم علیه به پرداخت مالیات های فوق را مطالبه کرد و باید دادخواست جداگانه ای تقدیم نمود. بنابراین بهتر است در زمان تقدیم دادخواست، درخواست الزام خوانده به صدور مفاصا حساب مالیاتی و پرداخت مالیات های موضوع ملک و نیز بدهی های دولتی موضوع ملک نیز قید شود .

در رویه قضایی ایران نیز دعاوی نظیر تایید مبایعه نامه، تایید صلح نامه و هبه نامه از آنجا که غیر ترافعی می باشد، مسموع نیست و صرفاً می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم نمود.

 مالکین و خریداران ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشا تصرفات متصرفن نیز قانونی است و همچنین اراضی کشاورزی، و نسق های زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند، ولی به علت وجود حداقل یکی از شرایط زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها امکان پذیر نمی باشد، می توانند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ ، اقدام به دریافت مالکیت مفروزی کنند و نیازی به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی نیست.

الف: فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه او

ب: عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت او، عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی

پ: مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه او

ت: عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک مفروز است.

حواسمان باشد که اراضی دولتی، عمومی ، ملی و منابع طبیعی و موات از شمول قانونی که عرض کردیم، مستثنی هستند.