نکات طلایی قوانین آپارتمان نشینی

آپارتمان‌نشینی یکی از درگیری‌های زندگی امروزی در شهر‌های بزرگ و صنعتی است این مشکلات از زمانی آغاز شد که خانواده‌ها یک‌باره از زندگی سنتی خود در خانه‌های بزرگ با حیاط و هشتی و ایوان، فاصله گرفتند و به زندگی در آپارتمان‌ها روی آوردند

آپارتمان‌نشینی یکی از درگیری‌های زندگی امروزی در شهر‌های بزرگ و صنعتی است. این مشکلات از زمانی آغاز شد که خانواده‌ها یک‌باره از زندگی سنتی خود در خانه‌های بزرگ با حیاط و هشتی و ایوان، فاصله گرفتند و به زندگی در آپارتمان‌ها روی آوردند.

زهرا ایرج‎زاده، مدرس دانشگاه و وکیل پایه‎یک دادگستری با بیان اینکه آپارتمان‌نشینی یکی از درگیری‌های زندگی امروزی در شهر‌های بزرگ و صنعتی است، اظهار کرد: امروزه به دنبال ازدیاد جمعیت و گسترش شهرها، ضرورت آپارتمان‎نشینی به امری بدیهی تبدیل شده و کم کم جمله معروف «چهار دیواری اختیاری» که خاص خانه‌های ویلایی و مستقل بود، جای خود را به نوعی نظم‎پذیری در یک خانواده بزرگتر به نام مجتمع‌های مسکونی داده است.

وی تصریح کرد: اگرچه مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در همه مجموعه‌های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به‎گونه‌ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. بر این اساس، کسب آگاهی و رعایت نکات ذیل کمک شایانی به حفظ حقوق و آرامش می‌کند.

این وکیل پایه‎یک دادگستری افزود: تعهدات مربوط به مالک یا مستاجر در اداره ساختمان‌های مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها یکسان است و استفاده‎کننده قانونی خواه مالک یا مستاجر در این باره متعهد است.

وی ادامه داد: همچنین قسمت‌های مشترک مجتمع‌های آپارتمانی شامل زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه‎پله‎ها، درب و پنجره‌ها در قسمت‌های عمومی، رختشوی خانه، حیات، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است، حیات خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی، به اصطلاح از مشاعات ساختمان است.

ایرج‎زاده تاکید کرد: هر آنچه که مطابق صورت‎جلسه تفکیک آپارتمان‌ها، اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد، مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این قسمت‌ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا قائم‎مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.

این مدرس دانشگاه عنوان کرد: قسمت‌های اختصاصی هر ساختمان شامل قسمت‌هایی است که برای آن سند مالکیت جداگانه با تعیین مالک صادر شده است یا به صورت عرفی اختصاص به یکی از مالکان دارد. اگر پارکینگ و انباری به صورت رسمی یا عرفی متعلق به یک آپارتمان باشد، متعلق به مالکش است و در غیر این صورت باید به صورت مشترک با توافق مالکان دیگر بهره‎برداری شود.

وی گفت: هزینه‌های مشترک، هزینه‌هایی است که برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات و هچنین هزینه‌های اداری و حق‎الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان پرداخت می‌شود. این هزینه‌ها شامل مواردی همچون رنگ‎آمیزی دیوار‌ها و نرده‌های مشترک و سرایدار در صورت استفاده و دیگر موارد هزینه‌های مربوط به بخش‌های مشترک می‌شود. سهم هر یک از مالکان از مخارج با نسبت مساحت اختصاصی هر آپارتمان به کل بخش‌های اختصاصی دیگران تعیین و از هر آپارتمان دریافت می‌شود. هزینه‌های مشترک هم با تساوی از همگان دریافت می‌شود.

به گفته ایرج‌زاده، بدیهی است اگر بر مبنای قانون و عرف قسمتی از بخش‌های عمومی مشترک مورد استفاده اختصاصی شخص یا اشخاصی است، باید هزینه‌های آن را استفاده‎کننده بپردازد. در عین حال برای تنظیم قرارداد بین مالکان برای چگونگی محاسبه سهم هر مالک در هزینه‌ها، امکان قانونی نیز وجود دارد. همچنین مالکان می‌توانند توافق کنند که برخی از آنها هزینه‌های بخشی از ساختمان را به صورت انحصاری تقبل کنند.

به گزارش میزان، این مدرس دانشگاه تاکید کرد: نمای ساختمان، بخش مشترک آن و متعلق به همه مالکان هستند. آن بخش از ورودی آپارتمان‌ها و سردرب آنها که در ظاهر و زیبایی موثر و پیداست، جزء مشاعات و بخش مشترک محسوب می‌شود. بنابراین هیچ تغییر و اصلاحی در این موارد نباید بدون موافقت دیگر مالکان انجام شود.

وی بیان کرد: در هر ساختمان مشمول قانون تملک آپارتمان‌ها که مالکان بیش از سه نفر باشند، باید مدیر یا مدیرانی توسط مجمع عمومی مالکان انتخاب شود. اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه‎ها، بیمه آتش‎سوزی ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان در هزینه‌ها و اعلام آن، خودداری از ارائه خدمات مشترک به بدهکاران و مطالبه طلب از بدهکاران از جمله با طرح دعوی در دادگستری و مراجعه به اداره ثبت از وظایف مدیر ساختمان است.

ایرج‌زاده تاکید کرد: عدم پرداخت هزینه‌های مشترک از جمله مشکلات مهمی است که مالکان و مدیریت ساختمان با آن مواجه می‌شود. به طور معمول با ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی‌ها در ساختمان از بدهکار خواسته می‌شود که بدهی خود را بدهد. اما قانون به مدیر این اختیار را داده است که با ارسال اظهارنامه یا مراجعه به دادگاه، این طلب را دریافت کند.

این وکیل پایه‎یک دادگستری خاطرنشان کرد: در صورت خودداری مالک یا استفاده‎کننده آپارتمان از پرداخت بدهی، مدیر می‌تواند دسترسی بدهکار به خدمات مشترک مانند برخورداری از سرمایش، گرمایش و برق و آب مشترک را ناممکن کند. همچنین در صورت عدم امکان قطع دسترسی بدهکار، مدیر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و رسیدگی خارج از نوبت، درخواست عدم ارائه خدمات مشترک به بدهکار را مطرح کند. در عین حال نه تنها مدیر می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک کشور، صدور اجراییه و توقیف اموال بدهکار اعم از مالک و استفاده‎کننده را درخواست کند بلکه امکان دریافت خسارت تاخیر پرداخت بدهی را نیز دارد.