از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره
از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره
از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره
امروزه با گسترش شهر نشینی، اجاره نشینی جزء لاینفک زندگی شهری شده است، اما موضوع بحث ما این است که اگر مورد اجاره در حین اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود به گونه ای که نتوان از آن استفاده مطلوب نمود تکلیف عقد اجاره به چه صورت خواهد بود؟ به عنوان مثال در حال حاضر که ویروس کرونا در کشور حاکم شده و موجب اخلال در کسب و کار عده ای همچون تالارها و برخی رستوران ها شده است، به گونه ای که به دلیل عدم وجود مشتری کسب درآمدی را عملا نمی توان برای اینگونه مشاغل در نظر گرفت؛ آیا می توان به استناد اینکه مستاجر نمی تواند از مورد اجاره استفاده مطلوب نماید عقد اجاره را فسخ نمود یا عقد اجاره همچنان پا برجاست و طرفین ملزم به رعایت آن هستند؟
ماده 481 قانون مدنی در خصوص خارج شدن عین مستاجره از انتفاع، چنین بیان داشته که « هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود. » حکم ماده راجع به « عیب » خود « عین مستاجره » است و نه عوامل بیرونی ( مثل ویروس کرونا )، حکم ماده 481 قانون مدنی عینا در بند 2 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 نیز آمده است با این تفاوت که در صورت حدوث عیب و عدم توانایی بر رفع عیب مستاجر حق « فسخ » قرارداد را داشته باشد.
اما در صورتی که عوامل خارجی مانع از انتفاع مورد اجاره شوند تکلیف چیست؟ آیا مستاجر باید بسازد و بسوزد و یا می توان این حق را داد که بتواند فسخ و یا انفساخ قرارداد را از دادگاه بخواهد؟
به نظر می رسد با توجه به روح حاکم بر مواد 227 و 229 قانون مدنی که در خصوص عوامل خارجی ( فورس ماژور ) وضع شده اند و مفهوم مواد471،480،481 و 496 همین قانون که به قابلیت انتفاع تا پایان مدت اجاره اشاره دارند، رعایت انصاف است به مستاجر حق داد که فسخ قرارداد یا انفساخ آن را که اساسا قراداد مزبور به خاطر کسب منفعتی، منعقد شده است، به جهت عدم انتفاع از مورد اجاره حسب مورد، به صورت جزئی یا کلی، از دادگاه بخواهد.
نویسنده : محسن رفعتی
مطالب مرتبط
فسخ و تخلیه قرارداد اجاره در قانون روابط موجر ومستاجر سال 1356 از طرف مستاجر
شرایط اجاره واحد تجاری یا مسکونی
در چه مواردی مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد؟
گروه وکلای داداندیش
