کاهش اطاله دادرسی با اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر
بخشی از اطاله دادرسی و بار پرونده دادگاهها ناشی از رویههای ناکارآمد رسیدگی به دعاوی در دادگاههای حقوقی است که رسیدگی اولیه قضایی را به عنوان یک اصل قلمداد میکند، در حالی که با الگوبرداری از قانون روابط موجر و مستاجر و کارآمدسازی استفاده از دستور اجرا (به جای حکم) در دعاوی مطالبه وجه چک، میتوان اطاله دادرسی را تا حد زیادی کاهش داد
بخشی از اطاله دادرسی و بار پرونده دادگاهها ناشی از رویههای ناکارآمد رسیدگی به دعاوی در دادگاههای حقوقی است که رسیدگی اولیه قضایی را به عنوان یک اصل قلمداد میکند،.در حالی که با الگوبرداری از قانون روابط موجر و مستاجر و کارآمدسازی استفاده از دستور اجرا (به جای حکم) در دعاوی مطالبه وجه چک، میتوان اطاله دادرسی را تا حد زیادی کاهش داد.
بر اساس رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک در دادگاههای حقوقی، دارنده چک (ذیحق) با مراجعه به دادگاه و تنظیم دادخواست مربوطه و پرداخت هزینه دادرسی اقامه دعوا میکند و بعد از صرف حداقل یک سال زمان و هزینهکرد حدود ۱۲ درصد ارزش خواسته (با توجه به هزینههای دادرسی، تجدید نظر و اجرای حکم) به حق خود دست پیدا میکند.
این در حالی است که اگر چک و گواهی عدم پرداخت را سندی مبنی بر بدهکاری فرد در نظر بگیریم، فرایند و رویه رسیدگی به دعوای مطالبه وجه چک به نفع دارنده چک تغییر کرده و بدین ترتیب دادگاه میتواند به جای برگزاری جلسه رسیدگی در بدو امر، با استفاده از ظرفیتهای حقوقی دستور اجرای چک را صادر کرده و شروع فرایند رسیدگی را به اعتراض صادرکننده چک منوط کند.
سیر تحول قانون «روابط موجر و مستاجر» مسبوق به سابقه بودن چنین رویکردی در اصلاح رویههای قضایی را تایید میکند و بررسی آن میتواند به فهم بیشتر ضعفهای رویه رسیدگی در خصوص دعوای مطالبه وجه چک و راهکارهای اصلاح آن کمک کند.
یکی از ضعفهای قانون سابق در خصوص روابط موجر (صاحب ملک) و مستاجر، مربوط به نحوه تشخیص وجود این رابطه حقوقی بوده که رویه رسیدگی قضایی را بیشتر تحتالشعاع قرار میداد و موجر باید بیشتر وقت و هزینه خود را صرفا برای اثبات این موضوع که متصرف ملک، مستاجر است، صرف میکرد.
قانونگذار در سال 1376 به منظور برطرف کردن این ضعف، تشریفات تنظیم اجارهنامه عادی را در اصلاح قانون «روابط موجر و مستاجر» مشخص کرد.
بر اساس ماده ۲ این قانون، «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود».
پیشبینی چنین تشریفاتی در قانون به این دلیل است که دادگاه بر مبنای آن بتواند اصل وجود رابطه حقوقی را تشخیص دهد و تنها به بررسی آثار آن بپردازد و بتواند بر پایه مفاد آن سند و پس از ارزیابی شکلی، دستور تخلیه دهد.
تا قبل از تصویب این قانون، مستاجر در پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نمیکرد و موجر باید از طریق شکایت در دادگاه ابتدا ثابت میکرد که فرد متصرف، مستاجر است و سپس حکم تخلیه میگرفت.
اما در اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر چنین رویه زایدی در دعاوی مربوطه حذف شد که دستاورد بزرگی برای قانونگذار تلقی میشود.
قبل از اصلاح قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376، تخلیه ملک اجارهشده منوط به پایان رویه رسیدگی در دادگاه و اخذ حکم تخلیه بود اما این رویه در سال 1376 اصلاح و به منظور رفع نگرانی موجر از تخلیه ملک پس از پایان مدت اجاره، عنوان شده است که بنا به تقاضای مالک (موجر) در پایان مدت اجاره، در صورتی که اجارهنامه رسمی باشد تخلیه ملک توسط دایره اجرای ثبت (مستقر در ادارات ثبت) ظرف یک هفته انجام میشود.
در صورتی که اجارهنامه عادی باشد نیز تخلیه ملک ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه و به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوهقضاییه انجام خواهد شد.
قابل ذکر است که هرگونه ادعای احتمالی مستاجر مبنی بر داشتن حقی نسبت به ملک یا مالک نمیتواند مانع اجرای دستور تخلیه شود.
به گزارش کافه حقوق، بر اساس ماده ۵ قانون مذکور «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائهشده از سوی موجر مدعی هر گونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم کرده و پس از اثبات حق مورد ادعا و جبران خسارت وارده حکم مقتضی صادر میشود».
با توجه به اینکه شروع به رسیدگی در دادگاه منوط به تقدیم دادخواست است و رسیدگی به دادخواست، آیین دادرسی ویژه از جمله احضار دو طرف و رسیدگی به دلایل مدعی و دفاعهای منکر دارد که احتمال میرود ماهها طول بکشد، یکی از مهمترین ابتکارات قانونگذار در قانون جدید روابط موجر و مستاجر، این است که دستور اجرا را در شمار دستورهای اجرایی یا موقت دادگاه آورده و حکم تلقی نکرده است.
همچنین مطابق ماده ۳ آییننامه اجرایی این قانون، رسیدگی به درخواست تخلیه توسط مقام قضایی نیازمند تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات آیین دادرسی نیست.
بنابراین مقام قضایی باید پایان مدت اجاره را از روی مفاد سند احراز کند و دستور تخلیه بدهد.
منبع : روزنامه حمایتگروه وکلای داداندیش
