الزام به تنظیم سند رسمی
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‌شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم‌الارث بین آنها توافق بوده یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.»
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت کسی را به عنوان مالک یک ملک می‌شناسد که نام او در سند رسمی که طبق قوانین از اداره ثبت اسناد صادر شده است، قید شده باشد.
مفهوم مخالف این ماده آن است که اگر نام کسی که ادعای مالکیت ملکی را دارد، در سند رسمی ملک یا در دفاتر اداره ثبت اسناد قید نشده باشد، آن شخص مالک نیست.
بنابراین خریدار ملک زمانی مالک است که بر طبق قوانین سند رسمی ملک به نام او صادر شده باشد.
فایده تنظیم قولنامه و مبایعهنامه
همانطور که از نام قولنامه پیداست، قولنامه قول یا تعهدی است که فروشنده و خریدار را ملزم می‌کند تا تعهدات ناشی از تنظیم خرید یا فروش مال که بر عهدهشان قرار گرفته است، را انجام دهند.
مبایعهنامه نیز سندی غیررسمی است که نشاندهنده وقوع یک قرارداد خرید و فروش است.
یکی از تعهداتی که بر طبق مبایعهنامه یا قولنامه بر عهده فروشنده قرار می‌گیرد، تنظیم سند رسمی به نام خریدار است.
بنابراین فایده مهم تنظیم قولنامه یا مبایعهنامه، به وجود آوردن تعهداتی است که انتقال مالکیت مالی را مهیا می‌کند.
هر شخص زمانی میتواند ادعای مالکیت کند که سند رسمی ملک به نام او باشد. لذا در مبایعهنامههایی که در بنگاه معاملات املاک صادر شده یا قولنامههایی که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود، حتماً به زمان تنظیم سند رسمی به نام خریدار اشاره می‌شود و خریدار و فروشنده ملزم می‌شوند تا در زمان تعیینشده برای تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند.
اگر برخلاف توافقات بین خریدار و فروشنده، فروشنده از تعهد خود در خصوص تنظیم سند رسمی به نام خریدار سرباز زند، این حق برای خریدار به وجود می‌آید که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت (علیه) فروشنده مطرح کند.
یکی از مدارک مهمی که برای ثبت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مورد نیاز است، قولنامه یا مبایعه‌نامه‌ای است که بین طرفین تنظیم شده، چرا که همانطور که گفته شد، قولنامه و مبایعهنامه دلیل وقوع معامله بین خریدار و فروشنده بوده و یکی از تعهدات طرفین، حضور در دفتر اسناد رسمی در تاریخ معین است.
بنابراین حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی در تاریخ معین الزامی ست.
در صورتی که هر یک از خریدار یا فروشنده در تاریخ معین در دفترخانه حاضر نشود، طرف دیگر میتواند با ارائه قولنامه یا مبایعهنامه در دفتر اسناد رسمی، گواهی عدم حضور طرف مقابل را از دفتر اسناد رسمی بگیرد. از آنجایی که همیشه خریدار اقدام به طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی می‌کند، بنابراین صدور گواهی عدم حضور فروشنده، یکی از دلایل و مدارک مهم برای طرح دادخواست الزام به تنظیم رسمی است.
پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود، این است که آیا کسی که طبق سند رسمی مالک نیست اما طبق مبایعهنامه ملکی را خریداری کرده، مالک مال نیست؟
در پاسخ باید گفت درست است که بر طبق قانون ثبت اسناد و املاک، کسی مالک مال شناخته می‌شود که سند رسمی به نام او باشد اما این قانون مانع از آن نمیشود که کسی که با تنظیم مبایعهنامه، ااقدام به خرید ملک کرده و مقداری از ثمن معامله را نیز پرداخت کرده است، حقی نسبت به آن نداشته باشد.
همانطور که از نام قولنامه پیداست، طرفین معامله با تنظیم قولنامه در خصوص معامله ملک، برخی تعهدات را برای خود به وجود میآورند. یکی از تعهدات خریدار، پرداخت ثمن معامله است و از جمله تکالیف فروشنده نیز تحویل مال فروخته‌شده به خریدار و تنظیم سند رسمی به نام خریداراست.
همچنین مبایعهنامه سند عادی و غیررسمی است که حاکی از وقوع معامله یک ملک است و این دلایل حاکی از وقوع یک معامله است. بنابراین معامله ملک صورت گرفته اما هنوز تکمیل نشده است و برای کامل شدن چنین معاملهای باید سند رسمی به نام خریدار صادر شود و تشریفات صدور سند رسمی برای اعلام مالکیت رسمی باید مطابق قانون انجام شود.
تفاوت بین سند عادی و رسمی
طبق قوانین کشور زمانی که سندی بر اساس قانون در اداره دولتی خاص، توسط ماموری که قانون معین کرده، صادر شود، این سند رسمی است. مانند شناسنامه، گواهینامه، سند مالکیت و... اما سند غیررسمی یا سند عادی، سندی است که هر شخصی بدون سمت قانونی تنظیم می‌کند.
به همین دلیل قانون سندی را که بر طبق قوانین توسط مامور رسمی و در اداره مربوطه تنظیم شده است، به رسمیت می شناسد و بر همین اساس، بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار تاکید بسیاری وجود دارد. چرا که در رویارویی سند عادی یا سند غیر رسمی، سند رسمی پیروز است.
منبع : روزنامه حمایتگروه وکلای داداندیش
