مزایده سرقفلی بدون رضایت مالک
.jpg)
مزایده سرقفلی بدون رضایت مالک
به نام جهان گستر دادگر
قضات ارجمند و گرامی دادگاه تجدید نظر استان تهران
با سلام و درود
موضوع : لایحه دفاعی ( تبادل لایحه )
با احترام، در خصوص تجدید نظر خواهی، آقای حبیب ... نسبت به دادنامه شماره 990630 مورخ 29/05/1399 صادره از سوی شعبه 16 دادگاه عمومی حقوقی تهران که براساس موازین قانونی صادر شده است، دفاعیات خود را از طرف تجدید نظر خوانده ( آقای احد ... ) به شرح ذیل معروض می دارم :
1-در خصوص ادعای تجدید نظر خواه محترم مبنی بر ابلاغ اخطاریه، هیچ اخطاریه ای به موکل ابلاغ نشده است.
2- دادگاه محترم بدوی با بیان اینکه « توقیف سرقفلی محکوم علیه بابت طلب محکوم له ممنوعیت قانونی ندارد ...» که به درستی نیز انشاء شده است، اعتراض ثالث اجرائی را به جهت عدم ممنوعیت توقیف سرقفلی رد نموده است؛ لکن آنچه که از نظر قانونی ممنوع بوده فروش ( مزایده ) سرقفلی ( حق کسب یا پیشه یا تجارت ) بدون کسب رضایت مالک است؛ این موضوع ( فروش سرقفلی [ حق کسب یا پیشه یا تجارت ] )، بدون رضایت مالک، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56، از آنچنان اهمیتی برخوردار است که، قانونگذار برای عدم رعایت آن، حق درخواست « تخلیه » برای مالک در نظر گرفته است.( مواد 10 و 19 و بند 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 )
این تعبیر اشتباهی است که بگوییم، مالک در خصوص سرقفلی [ حق کسب یا پیشه یا تجارت ] حقی نداشته و ندارد و نمی تواند متعرض انتقال آن شود، چنانکه در بالا عرض شد، انتقال سرقفلی [ حق کسب یا پیشه یا تجارت ] بدون رضایت مالک و پرداخت حقوق مالکانه، نمی تواند از اعتبار حقوقی برخوردار باشد؛ اگر چه توقیف سرقفلی [ حق کسب یا پیشه یا تجارت ] امکان پذیر است اما فروش و مزایده آن از طریق اجرای احکام، موکول به رضایت مالکانه است. ( نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره: 2475/95/7شماره پرونده : 1784-1/29-95تاریخ نظریه : 1395/10/01)
3- همچنان که تجدید نظر خواه محترم بیان نموده « ... در سرقفلی حتی اگر حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد باز او می تواند با طی تشریفات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر آن را به دیگری انتقال دهد...» این در حالی است که در مزایده دادگاه محترم بدوی به هیچ وجه تشریفات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 ( صدور حکم تجویز انتقال منافع به غیر ) رعایت نشده است.
و همچنان که تجدید نظر خواه محترم ( در بند 3 لایحه ) اقرار دارند : « ... در صورت قائل شدن به جدائی سرقفلی از حق کسب و پیشه ...در کسب و پیشه و تجارت مانند سرقفلی حق کاملا آزاد نبوده ...»، همانگونه که مستحضر هستید، قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 برای مستاجر حق « کسب یا پیشه یا تجارت » قائل شده است، ولی انتقال « حق کسب یا پیشه یا تجارت » در قالب « صلح سرقفلی » انجام می شود، بنابراین نمی توان گفت چون صلح سرقفلی صورت گرفته، « حق کسب یا پیشه یا تجارت » منتقل نشده است، لذا به اقرار خود تجدید نظر خواه، انتقال آن با رعایت تشریفات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر امکان پذیر خواهد بود.
4- برخلاف نظر تجدید نظر خواه محترم، حقوق مالکانه، برای مالک سرقفلی از طریق قانون، مستندا به مواد 10، 14 و 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ایجاد شده است و نه عرف، البته که مطابق ماده 220 قانون مدنی « عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند.»
ضمنا ادعا شده که : « ... در صورت تشخیص وجود حق احتمالی برای مالک ... موکل ( تجدید نظر خواه ) آمادگی خود را جهت پرداخت حق عرفی ...اعلام می نماید...» اول اینکه با توجه به مطالب بالا حق مالکانه قطعی است، دوم حق مالکانه باید قبل از انتقال به غیر به مالک پرداخت شود و نه بعد از آن سوم بعد از انتقال هم در صورتی که مالک رضایت به انتقال دهد، حق مالکانه پرداخت می گردد که در این مزایده موکل، رضایت به انتقال نداشته و ندارد، چهارم، همچنان که مستحضر هستید حقوق مالکانه در عرف تجاری دارای قیمت ها و درصد های مختلفی است و نمی توان یک فرمول خاصی را برای آن در نظر گرفت، بنابراین آنچنان که تجدید نظر خواه محترم بیان نموده اند، ساز و کار تعیین حقوق مالکانه مشخص و معین نیست تا طبق آن دادگاه مبلغ آن را مشخص کند؛ ضمنا تاکید می گردد موکل به هیچ وجه حتی با تعیین حقوق مالکانه که ساز و کار آن مشخص نیست، رضایت به انتقال سرقفلی ( حق کسب یا پیشه یا تجارت ) ندارد.
5- شگفت آنکه تجدید نظر خواه محترم با اعتقاد به کسب رضایت مالک، به نظریه مشورتی شماره 07/3035 مورخ 20/05/87 اداره حقوقی قوه قضائیه ،استناد می کند و باز هم با اعتقاد به رعایت تشریفات ماده19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56، برگزاری مزایده از طریق دادگاه را تجویز می کند، این در حالی است که در پرونده حاضر آنچنان که ملاحظه می فرمائید نه رضایت مالکین اخذ شده و نه تشریفات ماده 19 قانون فوق الذکر .
6- بند 6 لایحه وکیل محترم تجدید نظر خواه، متاسفانه تکرار اظهارات سابق ایشان است که در پرونده حاضر فی مابین « انتقال سرقفلی » با « انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت » تفاوت قائل شده اند، این در حالی است که همانگونه که قبلا نیز گفته شد، اگر چه بین سرقفلی با حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوت وجود دارد، ولی آنچنان که اشراف دارید، امروزه این دو حق در عرف ، در قالب « صلح سرقفلی » به دیگری واگذار می گردد و تفاوتی از این نظر بین این دو وجود ندارد.
عالیجنابان
با توجه به مراتب فوق به ویژه، عدم اخذ رضایت مالک در انتقال سرقفلی ( حق کسب یا پیشه یا تجارت ) و عدم رعایت تشریفات ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 با توجه به مشمول بودن روابط استیجاری فی مابین مالکین و مستاجرین به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تائید حکم دادگاه بدوی که براساس موازین قانونی و رعایت عدالت و انصاف صادر گریده است و رد ادعا ها و اظهارات بی اساس تجدید نظر خواه محترم، مورد استدعاست.
با سپاس فراوان
محسن رفعتی- وکیل احد تجدیدنظر خواندگان ( احد ... )
مطالب مرتبط
ابطال وضع عوارض برای هرگونه استعلام از شهرداری
گروه وکلای داداندیش
