احداث بنا در زمین غصب شده و آثار آن

مالکیت غاصب بر «عین زائد» تنها به او اجازه جدا کردن و برداشتن آن را از مال مغصوبه می دهد به ویژه آنکه حکم خلع ید ازملک که علیه او صادر و لازم الاجرا شده تمام اجزای ملک را در بر می گیرد

احداث بنا در زمین غصب شده و آثار آن

یکی از اختلافات مهمی که در دادگاه ها مطرح هست بحث غصب و تصرف عدوانی املاک توسط شخص(اشخاص)ی غیر از مالک( مالکین) است؛ غصب ملک دیگری یا به جهت اختلاف در مالکیت روی می دهد و یا ممکن است شخص از روی عمد اقدام به تصرف ملک دیگری نماید.

غصب چیست؟

 به موجب ماده 308 قانون مدنی « غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم درحکم غصب است .» غصب کننده را « غاصب » مال غصب شده را « مغصوب » و مالک آن را « مغصوب منه » می گویند.

ارکان غصب

بنابر تعریف فوق ارکان غصب عبارت است از سلطه بر حق یا مال غیر، عدوانی یا بدون مجوز بودن تصرفات؛ بنابراین در صورتی که شخصی بر ملک دیگری تصرف داشته باشد ولی این تصرف با حکم قانون یا اذن مالک باشد غصب محقق نمی گردد.

احداث بنا در ملک دیگری

بسیار اتفاق افتاده که افرادی از سر نا آگاهی و یا حتی با علم به اینکه زمین متعلق به دیگری است، اقدام به تصرف ملک نموده و در آن اقدام به احداث بنا می نمایند، اما آیا مالک می تواند ضمن طرح دعوای خلع ید، قلع و قمع بنا را هم بخواهد یا این امر به جهت قاعده الزرع للزارع ولو کان غاصبا و یا به جهت قاعده لاضرر، امکان پذیر نیست؟ و آیا اصولا بین حالتی که غاصب از غصبی بودن آگاه بوده یا خیر در این خصوص تفاوتی وجود دارد؟
آنچه مسلم است « مالک میتواند عین و در صورت تلف شدنِ عین، مثل یا قیمت تمام یا قسمتی از مال مغصوب را از غاصب اولی یا از هر یک از غاصبین بعدی که بخواهد مطالبه کند.» ( ماده 317 قانون مدنی ) بنابراین طبق این ماده قانونی مالک می تواند در صورتی که زمین یا آپارتمان متعلق به وی تحت تصرف غاصب است، با طرح دعوای خلع ید یا تصرف عدوانی ملک را از ید وی خارج نماید؛  اما اگر در ملک دیگری (زمین) بنایی احداث شود و در اصطلاح حقوقی « زیادتی » حاصل گردد، این « زیادتی » متعلق به چه شخصی است و اگر متعلق به غاصب باشد، قلع و قمع آن امکان پذیر است؟ ماده 314 قانون مدنی در پاسخ به قسمتی از سوال  به پیروی از قاعده « الزرع للزارع ولو کان غاصبا » چنین بیان نموده که «  اگر در نتیجه ی عمل غاصب.. [ زیادتی حاصل شود ] و [ این ] زیادتی عین باشد .. در این صورت عین زاید متعلق به خود غاصب است.» اگر چه به صراحت از این ماده این موضوع برداشت نمی شود که امکان قلع و قمع بنا وجود دارد ولی مفهوم آن حداقل این است که فقط «عین زاید» متعلق به غاصب است؛ اما به صراحت ماده 164 قانون آئین دادرسی مدنی «هرگاه در ملک مورد تصرف عدوانی، متصرف پس از تصرف عدوانی، غرس اشجار یا احداث بنا کرده باشد، اشجار و بنا درصورتی‌باقی می‌ماند که متصرف عدوانی مدعی مالکیت مورد حکم تصرف عدوانی باشد و در ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم، در باب مالکیت به دادگاه‌صلاحیتدار دادخواست بدهد.» همچنین ماده 48 قانون اجرای احکام مدنی در خصوص زراعت نیز چنین حکمی دارد.
بنابراین، مالکیت غاصب بر «عین زائد» تنها به او اجازه جدا کردن و برداشتن آن را از مال مغصوبه می دهد به ویژه آنکه حکم خلع ید ازملک که علیه او صادر و لازم الاجرا شده تمام اجزای ملک را در بر می گیرد. در حقیقت به صراحت ماده 38 ق.م «  مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا بالا رود و همچنین است نسبت به زیر زمین بالجمله مالک حق همه گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آن چه را که قانون استثنا کرده باشد.» ( اجرای احکام مدنی، جلد 2 شماره 1488، دکتر عبدالله شمس )
اما آیا بین غاصب جاهل و عالم در این خصوص فرقی می توان قائل شد ؟به نظر می رسد با توجه به مواد 323 و 324 قانون مدنی تفاوتی از این نظر که بنا را غاصب جاهل احداث نموده یا غاصب عالم نیست و در هر حالت بنای ایجاد شده باید قلع و قمع گردد.
سوال دیگری که ممکن است مطرح گردد این است که اگر قلع و قمع بنا موجب خسارت به املاک مجاور گردد آیا امکان قلع و قمع با وجود صدور حکم دادگاه وجود دارد یا اینکه دادگاه (اجرای احکام) باید آن را در حکم تلف تلقی و مطابق ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی قیمت آن را تعیین کند؟
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره506/99/7 مورخ 07/07/1399 در این خصوص چنین نظر داده است : « اولاً، با عنایت به احکام مقرر در مواد 30 ،31 ، 36 ، 302 و 311 قانون مدنی، انتقال رسمی زمین فرض استعلام و احداث بنا در آن را نمی‌توان مانع اجرای حکم قلع و قمع واحدهای آپارتمانی احـداثی در ملـک مستحق‌للغیر دانست؛ زیرا محرومیت مالک از مالکیت و استرداد عین مال امری استثنایی و خلاف اصل است و تنها در موارد مصرح قانونی جایز است و نمی‌توان احکام استثنایی قانون را به دیگر موارد تسری داد. ثانیاً، با عنایت به مراتب یاد شده، اعلام آمادگی متصرفین برای پرداخت قیمت زمین و تأمین خسارات وارد بر محکوم‌له، موجب و محملی برای اعمال ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 نیست و حداکثر آن که در صورت توافق طرفین بر این امر، اجرای احکام به آن ترتیب اثر می‌دهد. ثالثاً، صرف ورود خسارت بر املاک مجاور در نتیجه اجرای حکم قلع و قمع، مانع اجرای حکم نیست؛ مگر آن‌که خساراتی که در نتیجه اجرای این حکم بر املاک مجاور وارد خواهد شد، عمده باشد و یا آن‌که عرفاً قابل اغماض نباشد؛ در این صورت با توجه به اصل چهلم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، حکم قلع و قمع واحدهای احداثی در ملک اجرا نخواهد شد و با اخذ ملاک از ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، قیمت ملک تعیین و از محکوم‌علیه وصول خواهد شد..»
چنانچه نیاز به وکیل متخصص در خصوص خلع ید و تصرف عدوانی داشتید حتما با ما تماس بگیرید.

نویسنده : محسن رفعتی- وکیل متخصص دعاوی ملکی

---

مطالب مرتبط

خلع ید از ملکی که در اثر عقد بیع به تصرف داده شده است - وکیل خلع ید

تفاوت های طرح دعوای کیفری و دادخواهی حقوقی

قانون آب و نحوه ملی شدن آن با اصلاحات و الحاقات بعدی

دستورالعمل اجرایی شورای حفظ حقوق بیت المال در امور اراضی و منابع طبیعی

دستورالعمل اجرایی درباره دادخواست افرادمشمول قانون نحوه اجرای اصل49