نکاتی مفید و کاربردی برای نگارش مبایعه نامه
نکاتی مفید و کاربردی برای نگارش مبایعه نامه
اصولاً خرید ملک، فرآیند بسیار سخت و پیچیده‌ای است که یکی از این پیچیدگی‌ها پس از کش و قوس‌های فراوان برای فراهم کردن پول مورد نیاز و جستجوهای زیاد برای یافتن ملک مناسب و مدنظر خریدار، نوشتن مبایعه‌نامه است.
در حال حاضر مبایعه‌نامه‌ها در آژانس‌ها یا همان بنگاه‌های خرید و فروش املاک و بر روی فرم‌های چاپی ازپیشتعیینشده، تنظیم و نگارش می‌شوند و طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه‌نامه را ندارند.
اما باید توجه داشت که هر یک از طرفین معامله که بخواهند متنی علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد، به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه این کار را انجام دهند.
بنابراین حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه‌نامه پیشفرض، مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد.
تنظیم مبایعه‌نامه در فرم‌های چاپی مزایای اسناد رسمی را ندارد
نکته بسیار مهم و حائز اهمیت این است که تنظیم مبایعه‌نامه در فرم‌های چاپی ازپیشتعیینشده هم سند عادی محسوب می‌شود و مزایای سند رسمی را ندارد.
بهتر است مبایعه‌نامه توسط شخصی غیر از متعاملین (طرفین قرارداد) نوشته شود و برای نگارش آن صرفاً از یک خودکار استفاده شود. ضمن اینکه، شخصی که قرارداد را می‌نویسد، دارای خط خوش و خوانا باشد.
در مبایعه‌نامه باید اطلاعات هویتی خریدار یا خریداران و فروشنده یا فروشندگان بر اساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شده و به صرف اظهار شخص اکتفا نشود.
همچنین مشخصات ملک باید به صورت کامل و دقیق و صرفاً بر اساس اسناد رسمی در مبایعه‌نامه ذکر شده و به اظهار مالک اکتفا نشود.
اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود، با درج کد پستی ملک در سامانه، همه مشخصات ملک در مبایعه‌نامه به صورت خودکار ثبت می‌شود.
لازم است شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل قید شود.
همچنین باید قیمت ملک هم به عدد و هم به حروف نوشته شود و اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود.
اگر هم یکی از طرفین قرارداد، شرکت یا موسسه است، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود.
اگر همه یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می‌شود، مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شود و مبایعه‌نامه باید حداقل در سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است، نگارش یابد.
در صورتی که مبایعه‌نامه دست‌نویس، دارای خط خوردگی شد، در بخش توضیحات، خط خوردگی توضیح داده شود. همچنین لازم است از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه‌نامه اجتناب شود.
اگر قصد دارید بخش‌هایی از فرم چاپی مبایعه‌نامه را حذف کنید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، در توضیحات مبایعه‌نامه به حذف آن بخش اشاره کنید.
همچنین دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب می‌شود، مصادف با تعطیل رسمی نباشد و آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق و با ذکر جزییات ذکر کنید.
بین مبایعه‌نامه دست‌نویس و تایپشده، مغایرت وجود نداشته باشد
برخی بنگاه‌های املاک ابتدا مبایعه‌نامه را به صورت دست‌نویس تنظیم کرده و سپس قرارداد تایپشده دارای کد رهگیری را به امضای طرفین می‌رسانند و در بسیاری از مواقع، مبایعه‌نامه دست‌نویس با متن مبایعه‌نامه تایپشده مغایرت دارد.
بنابراین در صورت وجود دو مبایعه‌نامه، حتما توجه کنید که بین مبایعه‌نامه دست‌نویس و تایپشده، مغایرت وجود نداشته باشد.
از جمله نکات مهم در نوشتن مبایعه‌نامه، وجه التزام و جریمههایی است است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود.
این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند.
همچنین در قرارداد باید ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جریمههای قراردادی، بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و متعدله (کسی که به نفع او تعهد شده است) می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند.
اگر پایان‌کار ملک قدیمی است، بهتر است در مبایعه‌نامه مالک ملزم شود که در زمان تنظیم سند رسمی، پایان‌کار جدید ارائه دهد.
در خصوص شرایط پراخت ثمن نیز معمولاً در عرف متداول است که ۳۰ الی ۴۰ درصد در هنگام امضای مبایعه‌نامه، ۳۰ تا ۴۰ درصد زمان تحویل ملک و مابقی نیز هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفترخانه داده می‌شود.
همان‌طور که بیان شد، ممکن است شخصی به وکالت از دیگری ملکی را بفروشد.
در این صورت چون وکیل هیچ‌گونه تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده یا مالک اصلی ندارد، بهتر است در قرارداد ذکر شود که وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.
علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حروف و عدد و آدرس دفترخانه در مبایعه‌نامه قید شود.
حتما موارد بسیاری را مشاهده کردهاید که برخی املاک با وام منتقل می‌شوند؛ مثلا می‌گویند ملک ۸۰ میلیون تومان وام دارد.
در این صورت میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق، تعداد و مبلغ اقساط باقیمانده و سود متعلقه بر اساس استعلام بانکی باید در قرارداد درج شود.
همچنین گاهی اوقات پیش می‌آید که افراد از طریق وام بانکی و در رهن بانک بردن ملک، اقدام به خرید آن می‌کنند. در این صورت باید در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این خصوص با شما داشته باشد.
بهتر است در قرارداد تمام لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل باید به خریدار داده شود و ممکن است در آینده در مورد آن اختلاف بهوجود بیاید، ذکر شود. مانند شیرآلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و غیره.
در مجموع مهمترین موضوعاتی که در نگارش یک مبایعه‌نامه باید ذکر شود، شامل نام و مشخصات طرفین قرارداد، نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین، دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی، نشانی و اطلاعات تماس، موضوع و مشخصات مورد معامله، میزان سهم فروشنده در ملک، میزان سهم منتقلشده به خریدار، مشخصات توابع و لواحق مورد معامله، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شراط تنظیم سند رسمی، تعهدات فروشنده، تعهدات خریدار، مسئولیت پرداخت هزینه‌های اجرای قرارداد، ضمانت کشف فساد در معامله، وجه التزام عدم انجام تعهد یا تاخیر در اجرای تعهدات، وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورسماژور، اسقاط خیارات مورد توافق، موارد فسخ قرارداد، نحوه حل و فصل اختلافات، حقالزحمه مشاور املاک و نحوه پرداخت، تاریخ و محل امضای قرداد و مواد و نسخ قرارداد هستند.
امضا بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد
اگر قرارداد به صورت کاربنی است، امضا بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد و هر نسخه قرارداد باید به صورت جداگانه امضا شود.
توجه داشته باشید که اگر قرارداد در چند نسخه نوشته شده است، همه برگ‌ها را امضا کنید و به امضای برگ آخر اکتفا نکنید.
البته اگر مبایعه‌نامه در سامانه کد رهگیری املاک ثبت شده باشد، نیازی به امضای همه صفحات نیست.
به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود
حتماً علاوه بر امضا، اثر انگشت نیز بزنید. ضمن اینکه امضا در یک جلسه و در حضور طرفین معامله انجام شود و به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود.
بلافاصله بعد از امضای قرارداد حتماً نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت کنید و به هیچ وجه سه نسخه را نزد مشاور املاک قرار ندهید.
بعد از امضای قرارداد بهتر است تا زمان تنظیم سند رسمی، اصل سند مالکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت قرار داده شود تا از احتمال هر نوع سوءاستفاده احتمالی مالک جلوگیری شود و مشاور املاک هم باید در قبال نگهداری سند به طرفین رسید ارائه دهد.
همچنین لازم است از مدرک شناسایی طرفین و اسناد ملک، کپی تهیه و به طرفین ارائه شود.
در صورتی که ثمن به صورت چک پرداخت می‌شود، دریافت چک توسط خریدار در مبایعه‌نامه یا بر روی کپی چک رسید شود.
اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می‌شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود و اگر شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.
اگر هم فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، لازم است یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند.
منبع : روزنامه حمایتگروه وکلای داداندیش
