فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک و اثر آن در اخذ وجه التزام
فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک و اثر آن در اخذ وجه التزام
فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک و اثر آن در اخذ وجه التزام
به موجب ماده 219 قانون مدنی « عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد، بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است
مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.» بنابراین تا زمانی که قرارداد فسخ نشده یا اقاله نگردیده باشد، بین طرفین لازم الاجرا است، اما سوال اینجاست، در صورتی که در قرارداد طرفین وجه التزامی بابت تاخیر در تحویل ملک، معین شده باشد، آیا با اعمال فسخ قرارداد از طرف خریدار، خریدار می تواند وجه التزام مزبور را مطالبه کند یا اینکه به جهت عدم تحویل مبیع، چون ملک تحویل خریدار نشده تا بتوان برای آن خسارت پیش بینی شده را لحاظ کرد، اخذ این خسارت محمل قانونی ندارد؟
با توجه به مراتب ذیل پاسخ به سوال فوق مثبت است.
براساس ماده 339 قانون مدنی « .. عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود.» و مطابق بند 1 ماده 362 همین قانون « به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. » بنابراین به محض وقوع عقد بیع، ملک، در مالکیت خریدار قرار می گیرد و قرارداد آثار خود را از زمان انعقاد برای طرفین خواهد داشت، پس، فسخ قرارداد قبل از تسلیم مبیع نمی تواند موجب عدم تعلق خسارات قراردادی به خریدار گردد، در حقیقت « عقود .. متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید..» ( ماده 220 قانون مدنی ) علاوه بر مواد فوق الذکر مواد 6 و 8 قانون پیش فروش ساختمان در این خصوص به صراحت به تعلق چنین خسارتی به خریدار در صورت اعمال حق فسخ اظهار نظر نموده اند.
ماده 6 قانون اخیر الذکر چنین مقرر کرده « چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجراء بند (9) ماده (2) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند. اجراء مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.» و ماده 8 همین قانون نیز چنین بیان نموده است « در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.»
مطالب مرتبط
گروه وکلای داداندیش
