عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
عدم ایفای تعهد فروشنده در انتقال سند رسمی به نام خریدار در موعد مقرر
پرسش:چنان‌چه در قرارداد بیع، فروشنده متعهد گردد تا تاریخ معین (مثلا دو مـاه دیـگر)در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شود و سند انتقال را به نام خریدار امضا کند در غیر این‌صورت علاوه بر استرداد ثمن مبلغ ده میلیون ریال بابت خلف وعده بپردازد:1. در صورت عدم انجام تعهد، آیا دادگاه می‌تواند فروشنده را به این پرداخت وجه‌التزام و انتقال سند رسمی الزام کند؟(با فرض این‌که تاریخ معین سپری شده و موارد فوق درخواست شود) 2. آیا بایع می‌تواند با تمسک به خیار شرط موضوع مواد 399 الی 401 قانون مدنی، دفاع کند که با توجه به شرط مندرج در قرارداد بیع، خریدار فقط حق دریافت ثمن پرداختی و وجه خلف وعده را دارد و حق درخواست انتقال سند مورد معامله را ندارد و اضافه کند عدم حضور وی در موعد معین در دفترخانه و انتقال سند در حقیقت، اعلام اراده او به فسخ معامله بوده که انجام پذیرفته در نتیجه مشتری فقط باید ثمن و وجه را دریافت دارد و لاغیر؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی(5): با توجه به فرض سؤال، در معامله جعل خیار شده و در صورت عدم انجام تعهد چنان‌چه خریدار بخواهد، دادگاه در این مورد فروشنده را منحصراً به پرداخت وجه‌التزام، محکوم خواهد کرد و با وجود چنین شرطی فروشنده را نمی‌توان ملزم به تنظیم سند رسمی‌انتقال نمود.
نظر اتفاقی
برای پاسخ به سؤال دو فرض دور از ذهن نیست. فرض اول: تصور شود قصد و اراده طرفین این بوده است که بیع را در دفترخانه و به هنگام تنظیم سند منعقد کنند و آنچه در قرارداد درج شده، تنها وعده انجام بیع یا قولنامه بوده است که در این‌صورت، خریدار فقط می‌تواند وجه‌التزام را درخواست کند چرا که در چنین وضعی وجه‌التزام جانشین اجرای تعهد می‌شود (ماده 230 قانون مدنی) فرض دوم:(که سؤال نیز ناظر به آن می‌باشد) این است کهاحراز شود در قرارداد اشاره شده عقد بیع به طور صحیح محقق شده و تنها رسمیت بخشیدن به آن از طریق حضور در دفترخانه و انتقال سند موضوع شرط تحقق می‌یابد. در این‌صورت، باید پذیرفت که یکی از مبانی اصلی اعمال خیار که بر پایه قاعده لاضرر استوار است حمایت از فرد زیان‌‌دیده خواهد بود، یا به عبارتی باید اعمال خیار را ابزاری در جهت احقاق حقوق و جلوگیری از ضرر یا جبران ضرر و اجرای عدالت دانست. گفته می‌شود خیار شرط ناظر به موردی است که اعمال آن منوط به تخلف از انجام دادن تعهد نباشد زیرا در غیر این‌صورت به متخلف اجازه داده می‌شود علاوه بر عدم اجرای تعهد و عدم وفای به عهد، هم از امتیازی برخوردار شود و هم به حق طرف مقابل لطمه وارد سازد. اگر در قرارداد صدرالاشاره بپذیریم که در صورت عدم انتقال سند، برای خریدار حق اعمال خیار تخلف شرط وجود دارد خریدار مطابق مواد 337 و 338 قانون مدنی، چاره‌ای جز مراجعه به دادگاه و الزام و درخواست و اجبار فروشنده در وفای به شرط ندارد؛ زیرا تا زمانی‌که عدم امکان اجبار فروشنده به انجام شرط معلوم نگردد او حق اعمال خیار اخیر و فسخ معامله و در نتیجه دریافت ثمن را نخواهد داشت البته اگر فروشنده بر خریدار شرط می‌کرد که هرگاه در زمان معین، ثمن یا مثل آن را به خریدار رد کند حق فسخ داشته باشد این حق برای او محفوظ می‌ماند، حال آن‌که موضوع سؤال نیز منصرف از این مورد است پس نتیجه حاصل این‌که درخواست الزام به تنظیم سند مخالفتی با قرارداد مورد سؤال ندارد. طبعاً اگر وجه‌التزام یا وجه خلف وعده برای جبرات خسارت، معین و منظور شده باشد، مطالبه آن وفق ماده 221 قانون مدنی منعی ندارد، مگر آن‌که به منظوری غیر از این در نظر گرفته شده باشد که مطابق آن محل تردید خواهد بود.
مطالب مرتبط
آیین نامه اجرایی ماده1قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی کشور
گروه وکلای داداندیش
