نکات کاربردی در خصوص سند رسمی

نکات کاربردی در خصوص سند رسمی

بر اساس ماده 1287 قانون مدنی «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأموران رسمی در حدود صلاحیت آنها و طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.»

سند رسمی درباره طرفین، وراث و قائم‎مقام آنها نافذ و معتبر است (ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی) و تاریخ سند رسمی حتی علیه ثالث معتبر است (ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی). انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تأدیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست (ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی و ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد). صرفاً و فقط سند رسمی است که به نقل و انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر سابق به مستأجر جدید اعتبار می‌بخشد (تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶). همچنین نقل و انتقال سهم‎الشرکه در شرکت‌های با مسئولیت محدود به عمل نمی‌آید، مگر با سند رسمی (ماده ۱۰۳ قانون تجارت).

مدلول تمامی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم لازم‎الاجراست، مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد (ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد). تمام اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم‎الاجراست (ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد).

مبلغ اجاره مقید در سند رسمی به عنوان ماخذ وصول مالیات مستغلات معتبر و ملاک عمل اداره امور مالیاتی به عنوان مبنای وصول مالیات است (ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم). همچنین الزام به ایفای تعهدات در سند رسمی از جمله پرداخت بدهی در سررسید وصول مطالبات یا تخلیه اماکن استیجاری اعم از مسکونی و تجاری (با سند رسمی) از طریق صدور اجراییه از طریق دفترخانه تنظیم‎کننده سند و واحد اجرای ثبت حسب مورد ممکن است و نیاز به دادرسی ندارد (بند الف ماده یک آیین‎نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب سال 1387 و بند الف ماده ۲ همان آیین‎نامه و غیره).

نکته دیگر اینکه وجود شخصی متخصص، معتمد، امین، عادل، متعهد و متبحر به عنوان سردفتر نیز به عنوان کاتبان سند رسمی از مزایای سند رسمی است. همچنین سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده، رسمی است و تمامی محتویات و امضا‌های مندرج در آن معتبر است، مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود (ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد). دریافت رونوشت مصدق اسناد رسمی نیز در صورت فقدان اصل اسناد از دفترخانه ممکن است و در صورت تصدیق مطابقت آن با ثبت دفتر، به منزله اصل سند خواهد بود (ماده ۷۴ قانون ثبت اسناد).
در صورتی که درخواست تأمین خواسته از دادگاه مستند به سند رسمی باشد، دادگاه مکلف به قبول درخواست است (بند الف ماده ۱۰۸ قانون آیین دادرسی مدنی). در مواردی نیز که دعاوی مستند به سند رسمی باشد، خوانده نمی‌تواند برای تأمین خسارات احتمالی خود درخواست تأمین کند (ماده ۱۱۰ قانون آیین دادرسی مدنی). همچنین هزینه تنظیم اسناد رسمی به مراتب کمتر از سند عادی است.

امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به مراتب کمتر است و با تنظیم سند رسمی در خصوص پیش‏فروش ساختمان متعاملین و واسطه آنها مشمول مجازات‌های حقوقی و کیفری مقرر در قانون نخواهد شد (قانون پیش‎فروش ساختمان).

ترویج تنظیم سند رسمی نقش عمده‌ای در قضازدایی خواهد داشت. علاوه بر این، اسناد رسمی در مورد عقود و معاملات املاک ثبت‎شده (در دفتر املاک) و نیز عقود و معاملات در مورد املاک ثبت‎نشده و نیز صلح‎نامه و هبه‎نامه در محاکم و ادارات دولتی پذیرفته می‌شوند (مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد). همچنین عدم اعتبار دادن به اسناد ثبت‎شده از طرف قضات و مأموران دیگر دولتی موجب مجازات و تعقیب انتطامی قضات و مأموران دولتی خواهد شد (ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد).