ارزیابی حقوق عرضه مسکن در بورس
ارزیابی حقوق عرضه مسکن در بورس
نظریه عرضه مسکن در بورس، بدون توجه به نظام حقوقی حاکم بر اراضی و املاک، مطرح شده و با ایجاد توقعاتی همانند مسکن متری، نوعی امید دهی واهی به کسانی است که در این بازار پرآشوب و بیسامان در آرزوی خانهدار شدن ماندهاند. دکتر غلامرضا کامیار، عضو شورای علمی گروه حقوق ثبت پژوهشکده حقوق خصوصی پژوهشگاه قوهقضاییه، یادداشتی به روزنامه «حمایت» ارسال کردهاند که در ادامه می‌خوانید:
نویسنده : دکتر غلامرضا کامیار
قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال 1310 از قوانین آمره و مربوط به نظم عمومی در کشور ایران و سایر کشورها است. این قانون در بردارنده مقررات تفصیلی برای ثبت املاک در سراسر کشور است و مطابق ماده 22 آن، دولت کسی را به عنوان مالک میشناسد که نام وی به عنوان مالک در دفتر املاک به ثبت رسیده است.
ماده 46 این قانون نیز در برقراری نظم در قراردادها هرگونه انتقال مالکیت را تنها با تنظیم سند رسمی امکان‌پذیر دانسته است و برای تعیین ضمانت اجرا، در ماده 48 قانون ثبت مقرر میدارد: «سندی که باید مطابق قانون به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد».
با این توصیف، طرح نظریه بورس مسکن و املاک بحث برانگیز میشود و ذهن جستجوگر در برابر پرسشهای زیر قرار میگیرد: هدف از طرح بورس مسکن چیست و آیا ابزار قانونی لازم برای رسیدن به آن وجود دارد؟ آیا مسکن کالای بورسی محسوب میشود و تصور خرید متری ساختمان جایگاه حقوقی و قانونی دارد؟ آیا طرح عرضه مسکن در بورس با فلسفه و روح حاکم بر نظام حقوقی املاک و شهرسازی ایران سازگاری دارد؟ آیا اجرای این طرح منجر به افزایش ساختوساز در شهرها و استمرار پدیده خطرناک قانونفروشی و تجاوز به اصول شهرسازی نمیشود؟
نظریه عرضه مسکن در بورس، بدون توجه به نظام حقوقی حاکم بر اراضی و املاک، مطرح شده و با ایجاد توقعاتی همانند مسکن متری، نوعی امید دهی واهی به کسانی است که در این بازار پرآشوب و بیسامان در آرزوی خانهدار شدن ماندهاند.
طراحان این نظریه از لزوم همگرایی مالک زمین، صاحب سرمایه و سازنده سخن میگویند و بر این باورند که با جذب سرمایههای خرد و کلان، منابع مالی برنامههای ساختمانی فراهم میشود و در نتیجه روند ساختوساز پر شتاب و تعادل بین عرضه و تقاضا برقرار میشود.
تالار بورس محل بورسبازی زمین و دادوستد املاک نیست. در این بازار سهام شرکتها، اوراق بهادار و کالاهای بورسی عرضه میشود؛ زمین مال قیمی است و ماهیتا در شمار کالاهای بورسی قرار نمیگیرد (جعفری لنگرودی، محمد جعفر، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، جلد چهارم، برگه 2998). نباید از یاد برد که معاملات اموال غیرمنقول، تجاری محسوب نمیشود (ماده 4 قانون تجارت) و بانکها از ورود به بازار معاملات املاک منع شدهاند (ماده 34 قانون نظام پولی و مالی).
دور کردن زمین از بازار بورس و وضع قوانین بازدارنده مورد توجه سیاستمداران کشورهای پیشرفته قرار داشته و آنان دریافتهاند که نباید به این گرداب هولناک نزدیک شد. عدم وجود بازار بورس مسکن در سایر کشورها به معنای امتیاز خلاقیت و نوآوری در کشور ما نیست و چنین اقدام شتابزدهای موجب بروز تبعات منفی بر شهرسازی و رواج تراکمفروشی میشود.
دولت، ستاد اجرایی فرمان امام (ره) و بنیاد مستضعفان از جمله زمینداران بزرگ هستند که میتوانند نیاز بورس املاک و مسکن را تامین کنند و مشتریان در صورتی به این بازار روی میآورند که سودآوری آن بیش از سایر بازارهای مالی باشد.
این انتظار هنگامی برآورده میشود که عملیات ساختمانی در شهرهایی انجام شود که بیشترین تقاضا در آنجا وجود دارد. بازار مسکن و املاک تهران و کلانشهرها بسیار پرسود و وسوسهبرانگیز است و هدف مناسبی برای سرمایهگذاری محسوب میشود.
بدین ترتیب، شهرهایی که کمر آنها زیر بار جمعیت خمیده شده و در نتیجه تخلفات گسترده ساختمانی بهطور عمودی و افقی گسترش یافتهاند و با کمبود منابع آب، آلودگی شدید هوا و ترافیک سنگین روبرو هستند، دوباره هدف بارگزاری قرار میگیرند. حقوق شهرنشینان که در واقع، وجوه مربوط به ایجاد و تعریض معابر، تاسیسات شهری و هزینههای اداره شهر را در قالب عوارض و کمکهای مردمی پرداخت کردهاند، نادیده گرفته میشود و آنان ناگزیرند امکانات شهری را با میهمانان تازهوارد تقسیم کنند.
این واقعیت تلخ را باید پذیرفت که شهرها در معرض تخلفات گسترده ساختمانی و تغییر کاربریهای دامنهدار اراضی توسط کمیسیونهای ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری استانها قرار دارند.
زمینهای دولتی در شهرهای بزرگ، بستر اصلی اجرای طرحهای عمومی و عمرانی محسوب میشوند و ضرورت تخصیص آنها برای ایجاد مراکز درمانی، ورزشی، فضای سبز، فرهنگی و مذهبی بیش از هر زمان دیگری احساس میشود. نویسندگان لایحه قانونی نحوه خرید و تملک املاک و اراضی برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب سال 1358، به این معنا توجه داشتند و به موجب تبصره یک ماده 2 قانون مذکور مقرر داشتند: «دستگاه اجرایی موظف است برای اجرای طرح حتیالمقدور از اراضی ملیشده یا دولتی استفاده کنند...». انتقال رایگان اینگونه اراضی در ماده 11 همان قانون مورد توجه قرار گرفت.
نگاه کنونی قانونگذار به موضوع اموال دولتی و کاربری آن بیارتباط با عرضه ملک در بورس نیست. بر پایه ماده 6 قانون الحاق برخی مواد به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب سال 1393، وزارتخانهها، موسسات دولتی و واحدهای تابعه آنها در استانها میتوانند درخواست تغییر کاربری اراضی خود را با هماهنگی وزارت امور اقتصادی و دارایی و حسب مورد به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال کنند. این قانون انتقاد برانگیز است و موجب تبعیض و نابرابری و ورود دولت به بازار پرسود املاک و مستغلات میشود. بهای استفاده ابزاری از قانون برای کسب درآمد سنگین است و در عمل پیامدهای سوء آن متوجه شهروندان قانونپذیر میشود.
دولت تاجر نیست و نباید از رفتار منفعتطلبانه کسانی تقلید کند که بیتوجه به منافع ملی در پی افزایش اندوختههای مالی خود هستند. اراضی دولت به عمومی و اختصاصی تقسیمبندی میشود. مالکیت دولت نسبت به اموال عمومی از نوع مالکیت اداری است و به حفاظت، نگهداری و بهرهبرداری بهینه محدود میشود. بخش قابل توجهی از این اموال در فهرست انفال قرار دارند و نه تنها به نسل کنونی بلکه به نسلهای آینده تعلق دارند. بدین سبب است که اموال عمومی انتقالناپذیر و از بازار دادوستد بیرون میمانند. چنانچه هدف از بازار مسکن تامین خانه برای فقیرترین افراد در دورافتادهترین نقاط کشور بود، بیتردید زبان در کام کشیده و بساط سخن برچیده میشد. بیم آن است که خطاهای گذشته دوباره تکرار شود و بدون تامین زیر ساختهای لازم و خدمات روبنایی، حجم زیادی از خانههای غیرمقاوم در نقاط حاشیهای شهرها ساخته شده و بار مدیریت و خدمترسانی آن بر دوش شهرداریها نهاده شود.
منبع : روزنامه حمایتمطالب مرتبط
قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور مصوب 1394,02,01 با اصلاحات و الحاقات بعدی
گروه وکلای داداندیش
