در قرارداد خرید و فروش ملک به چه نکاتی توجه کنیم
مهمترین موضوعاتی که در نگارش یک مبایعه‌نامه باید ذکر شود شامل نام و مشخصات طرفین قرارداد، نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین، دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی، نشانی و اطلاعات تماس، موضوع و مشخصات مورد معامله، میزان سهم فروشنده در ملک، میزان سهم منتقل شده به خریدار، مشخصات توابع و لواحق مورد معامله، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شراط تنظیم سند رسمی، تعهدات فروشنده، تعهدات خریدار، مسئولیت پرداخت هزینه‌های اجرای قرارداد، ضمانت کشف فساد در معامله، وجه التزام عدم انجام تعهد یا تاخیر در اجرای تعهدات، وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورس ماژور، اسقاط خیارات مورد توافق، موارد فسخ قرارداد، نحوه حل و فصل اختلافات، حق الزحمه مشاور املاک و نحوه پرداخت، تاریخ و محل امضای قرداد و مواد و نسخ قرارداد هستند
اصولاً خرید ملک، فرایند بسیار سخت و پیچیده‌ای است؛ یکی از این پیچیدگی‌ها پس از کش و قوس‌های فراوان برای فراهم کردن پول مورد نیاز و جستجوهای زیاد برای یافتن ملک مناسب و مدنظر خریدار، نوشتن مبایعه‌نامه است.
در حال حاضر مبایعه‌نامه‌ها در آژانس‌ها یا همان بنگاه‌های خرید و فروش املاک و بر روی فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده، تنظیم و نگارش می‌شوند و طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه را ندارند اما باید توجه داشت که هر یک از طرفین معامله بخواهند متنی علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه می‌توانند این کار را انجام دهند بنابراین حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه‌نامه پیش فرض، مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد.
نکته بسیار مهم و حائز اهمیت این است که تنظیم مبایعه‌نامه در فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده هم سند عادی محسوب می‌شود و مزایای سند رسمی را ندارد.
بهتر است مبایعه‌نامه توسط شخصی غیر از متعاملین(طرفین قرارداد) نوشته شود و برای نگارش آن صرفاً از یک خودکار استفاده کنید و به هیچ عنوان از دو نوع خودکار استفاده نشود؛ ضمن اینکه، شخصی که قرارداد را می‌نویسد، دارای خط خوش و خوانا باشد.
در مبایعه‌نامه باید اطلاعات هویتی خریدار یا خریداران و فروشنده یا فروشندگان براساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و به صرف اظهار شخص اکتفا نکنید.
مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفاً بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر شود و به اظهار مالک اکتفا نکنید. اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود، با درج کدپستی ملک در سامانه، همه مشخصات ملک در مبایعه نامه به صورت خودکار ثبت می‌شود.
شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل قید کنید.
قیمت ملک را هم به عدد و هم به حروف بنویسید و اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود. اگر هم یکی از طرفین قرارداد شرکت یا موسسه است، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود.
اگر همه یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می‌شود، مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شود و مبایعه نامه باید حداقل در سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است، نگارش یابد.
در صورتی که مبایعه‌نامه دستنویس، دارای خط‌خوردگی شد، در بخش توضیحات خط خوردگی توضیح داده شود و از نوشتن بین خطوط چاپی مبایعه‌نامه اجتناب کنید.
اگر قصد دارید بخش‌هایی از فرم چاپی مبایعه‌نامه را حذف کنید، علاوه بر خط زدن روی آن بخش، در توضیحات مبایعه‌نامه به حذف آن بخش اشاره کنید.
دقت کنید تاریخی که برای حضور طرفین در دفترخانه انتخاب می‌شود، مصادف با تعطیل رسمی نباشد و آدرس ملک و موقعیت آپارتمان را در ساختمان به صورت دقیق و با ذکر جزییات ذکر کنید.
برخی بنگاه‌های املاک ابتدا مبایعه‌نامه را به صورت دستنویس تنظیم کرده و سپس قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای طرفین می‌رسانند و در بسیاری مواقع مبایعه‌نامه دستنویس با متن مبایعه‌نامه تایپ شده دارایی مغایرت‌هایی است؛ بنابراین در صورت وجود دو مبایعه‌نامه، حتما توجه کنید که بین مبایعه‌نامه دستنویس و تایپ شده، مغایرت وجود نداشته باشد.
از جمله نکات مهم در نوشتن مبایعه نامه، وجه‌التزام و جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و متعدله(کسی که به نفع او تعهد شده است) می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند.
اگر پایان‌کار ملک قدیمی است، بهتر است در مبایعه‌نامه مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند رسمی، پایان‌کار جدید ارائه دهد.
در خصوص شرایط پراخت ثمن نیز معمولاً آنچه در عرف متداول است، ۳۰ الی ۴۰ درصد در هنگام امضای مبایعه‌نامه، ۳۰ تا ۴۰ درصد زمان تحویل ملک و مابقی نیز هنگام تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در دفترخانه داده می‌شود.
همان‌طور که اشاره شد ممکن است شخصی به وکالت از دیگری ملکی را بفروشد، در این صورت چون وکیل هیچ‌گونه تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده یا مالک اصلی ندارد، بنابراین بهتر است در قرارداد ذکر شود وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد.
علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حروف و عدد و آدرس دفترخانه در مبایعه‌نامه قید شود.
حتما زیاد دیده‌اید املاکی را که با وام منتقل می‌شوند؛ مثلا می‌گویند ملک ۸۰ میلیون تومان وام دارد. در این صورت میزان اصل بدهی، میزان اقساط معوق، تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه بر اساس استعلام بانکی در قرارداد درج شود.
همچنین گاهی اوقات پیش می‌آید که افراد از طریق وام بانکی و در رهن بانک بردن ملک، اقدام به خرید آن می‌کنند. در این صورت در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این خصوص با شما داشته باشد.
بهتر است در قرارداد تمام لوازم و تجهیزاتی که در هنگام تحویل می‌بایست به خریدار تحویل شود و ممکن است در آینده در مورد آن اختلاف بوجود بیایید، ذکر شود مانند شیرآلات، لوستر، پکیج، کولر، شوفاژ و ... .
در مجموع مهمترین موضوعاتی که در نگارش یک مبایعه‌نامه باید ذکر شود شامل نام و مشخصات طرفین قرارداد، نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین، دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی، نشانی و اطلاعات تماس، موضوع و مشخصات مورد معامله، میزان سهم فروشنده در ملک، میزان سهم منتقل شده به خریدار، مشخصات توابع و لواحق مورد معامله، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شراط تنظیم سند رسمی، تعهدات فروشنده، تعهدات خریدار، مسئولیت پرداخت هزینه‌های اجرای قرارداد، ضمانت کشف فساد در معامله، وجه التزام عدم انجام تعهد یا تاخیر در اجرای تعهدات، وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورس ماژور، اسقاط خیارات مورد توافق، موارد فسخ قرارداد، نحوه حل و فصل اختلافات، حق الزحمه مشاور املاک و نحوه پرداخت، تاریخ و محل امضای قرداد و مواد و نسخ قرارداد هستند.
اگر قرارداد به صورت کاربُنی است، اضای بر روی هر سه نسخه قرارداد باید به صورت اصل باشد و هر نسخه قرارداد را به صورت جداگانه امضا کنید.
اگر قرارداد در چند نسخه نوشته شده است همه برگ‌ها را امضا کنید و به امضای برگ آخر اکتفا نکنید. ابته اگر مبایعه‌نامه در سامانه کدرهگیری املاک ثبت شده باشد، نیازی به امضای همه صفحات نیست. حتماً علاوه بر امضا، اثر انگشت نیز بزنید.
ضمن اینکه امضا در یک جلسه و در حصور طرفین معامله انجام شود و به هیچ عنوان قرارداد در غیاب یکی از طرفین امضا نشود.
بلافاصله بعد از امضای قرارداد حتماً نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت کنید و به هیچ وجه سه نسخه را نزد مشاور املاک قرار ندهید.
بعد از امضای قرارداد بهتر است تا زمان تنظیم سند رسمی، اصل سند مالکیت نزد مشاور املاک به صورت امانت قرارداده شود تا از احتمال هر نوع سوء استفاده احتمالی مالک جلوگیری شود و مشاور املاک هم می‌بایست در قبال نگهداری سند به طرفین رسید ارائه دهد.
از مدرک شناسایی طرفین و اسناد ملک، کُپی تهیه و به طرفین ارائه شود. در صورتی که ثمن به صورت چک پرداخت می‌شود، دریافت چک توسط خریدار در مبایعه‌نامه یا بر روی کپی چک رسید شود.
اگر چک توسط شخصی غیر از خریدار صادر می‌شود، پشت چک توسط خریدار امضا شود و اگر شخصی غیر از مالک، هرگونه حق انتفاع عمری یا رقبی نسبت به ملک دارد، باید این شخص نیز قرارداد را امضا کند و انتقال حقوق خود به خریدار را تایید کند.
اگر فروشنده بیسواد است، برای جلوگیری از ادعاهای احتمالی بعدی، یکی از نزدیکان فروشنده نیز قرارداد را امضا کند.
در صورتی که به وکیل متخصص در حوزه قرارداد نویسی برای املاک نیاز داشتید حتما با ما تماس بگیرید.
منبع : ایرنامطالب مرتبط
مدیر ساختمان می تواند برق و گاز واحدی را که شارژ نمی دهد ، قطع کند
نکات مهم برای قراردادهای مشارکت در ساخت چیست ؟
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 با اصلاحات و الحاقات بعدی
گروه وکلای داداندیش
