احراز شرایط اساسی صحت عقد بیع
در عقد بیع دو موضوع باید ابتدا ملحوظ نظر قرار گیرد 1 عقدی که تحقق پیدا کرده، آیا صحیح است یا باطل؟2 در بیع فاسد، آیا فساد بیع، در زمان عقد تحقق یافته و در همـان حال طرفیـن عالم به موضـوع بوده‌انـد یا بعد از عقد علم حاصل شده است؟
پرسش
در عقد بیع دو موضوع باید ابتدا ملحوظ نظر قرار گیرد.
1. عقدی که تحقق پیدا کرده، آیا صحیح است یا باطل؟
2. در بیع فاسد، آیا فساد بیع، در زمان عقد تحقق یافته و در همـان حال طرفیـن عالم به موضـوع بوده‌انـد یا بعد از عقد علم حاصل شده است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (5): آنچه که در جهت احراز شرایط اساسی برای صحت معامله، باید مورد توجه واقع شود، شرایطی است که در ماده 190 قانون مدنی پیش‌بینی و تصریح گردیده و در معاملاتی که موضوع آن مال غیر باشد و یا در معاملات فضولی، مطلب همان است که در اتفاق‌نظر مفاداً اعلام شد. بدیهی است علم طرفین به فساد معامله در زمان عقد یا بعد از آن، تأثیری در عدم نفوذ و بطلان معامله ندارد.
نظر اتفاقی
اگر عقد صحیح باشد، یعنی بایع مالک مبیع و مشتری مالک ثمن بوده و بایع توان تسلیم مبیع را داشته و مشتری هم توان پرداخت ثمن، آثار حقوقی ماده 362 قانونی مدنی بر آن بیع حاکم است. اما اگر عقد بیع فاقد ارکان تشکیل‌دهنده آن باشد وفق ماده 365 قانون مدنی اثری در تملک ندارد چون بیع فاسد است. حال اگر قبل از عقد، بایع و مشتری هر دو به تعلق مبیع به غیر آگاه باشند و با تبانی مالی را از ید مالک واقعی بربایند در اینجا هم عقد به علت فاسد بودن بیع باطل است و هم عمل متعاملین دارای وصف جزایی است، اما اگر در حین عقد طرفین عالم به مستحق‌للغیر بودن مبیع نبوده‌اند ولی بعد از عقد علم حاصل کرده‌اند که مبیع تعلق به غیر دارد، این غیر، یا فرد حقیقی است یا فرد حقوقی، مثلاً بایع بستر رودخانه‌ای را در تصرف خود درآورده مدتی در آن کشت و زرع کرده و بعد همین ملک را به فرد دیگری فروخته است آن فرد هم به علت تصرفاتی که بایع داشته خیال می‌کند که او مالک است و ثمن و مثمن رد و بدل می‌شود؛ پس از اندک زمانی مشخص می‌شود که مبیع در بستر رودخانه قرار داشته و مالکیت آن تعلق به دولت دارد در اینجا عقد بیع به جهت آن‌که بایع مالک نبوده و به لحاظ عدم مالکیت بایع، و به جهت فساد، عقد باطل و بایع ملزم به پرداخت ثمن به مشتری است. در این فرض اگر بایع عالم به موضوع بوده ولی مشتری جاهل به موضوع فرض شود؛ علاوه بر این‌که بایع باید ثمن را پرداخت کند خسارات وارد بر مشتری را نیز باید به وی بپردازد. فروض دیگر از همین قضیه در انواع بیع و در صورت مستحق‌للغیر در آمدن مبیع، برای بایع و مشتری وظایفی معین شده که مواد 390 الی 393 از قانون مدنی، وظایف هریک را به طور مجزا تعیین کرده است لذا نتیجه‌گیری می‌شود که اولاً: بایع ضامن پرداخت ثمن معامله به مشتری است و در صورت جهل مشتری علاوه بر پرداخت ثمن خسارات وارده را نیز ضامن است. اگر مشتری عالم به مستحق‌للغیر بودن مبیع بوده است ولی بایع جاهل به موضوع باشد، در این فرض نیز بیع باطل و بایع ضامن پرداخت ثمن است، ولی ضامن پرداخت خسارات وارده به مشتری نیست چرا که خود مشتری علیه خود اقدام کرده و در صورتی‌که متعاملین جاهل به موضوع باشند، در این فرض نیز بایع ضامن پرداخت ثمن و خسارات وارده بر مشتری است.
منبع : نشست قضاییمطالب مرتبط
آثار صحیح نبودن معامله با کشف فساد در ثمن معامله
خلع ید از ملکی که در اثر عقد بیع به تصرف داده شده است - وکیل خلع ید
انتقال مورد اجاره به غیر بدون رضایت مالک یا حکم دادگاه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56
تکلیف دعوی درصورت استرداد دادخواست تخلیه توسط یکی از مالکین مشاعی
گروه وکلای داداندیش
