نحوه مطالبه اجاره بهای معوق
.jpg)
وقتی قرارداد اجاره ملک بین مستاجر و موجر نوشته می شود مستاجر وظیفه دارد به جز ودیعه ماهیانه مبلغی را پرداخت نماید، در صورت پرداخت نکردن موجر میتواند دادخواست مطالبه اجاره معوق دهد
هنگامی که قرارداد اجاره ملک میان موجر و مستأجر منعقد میشود، وظایف و اختیاراتی برای طرفین ایجاد میشود. از جمله وظایف موجر این است که ملک خود را برای مدت معینی در اختیار مستأجر بگذارد و مستأجر نیز موظف میشود که علاوه بر مبلغ ودیعه، مبلغی را ماهیانه تحت عنوان اجارهبها به موجر پرداخت کند که در ادامه، به بررسی نحوه مطالبه اجارهبهای معوق توسط موجر میپردازیم.
اگر مستأجر در موعد مقرر، اقدام به پرداخت اجارهبها نکند، موجر میتواند دادخواست مطالبه اجور معوق را تقدیم محکمه کند که در چنین دعوایی خواهان، موجر بوده و خوانده دعوا نیز مستأجر است
اگر مبلغ اجارهبها 50 میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است اما اگر مبلغ اجارهبها بیش از 50 میلیون تومان باشد، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.(طبق قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 99) پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مستأجر به پرداخت اجور معوق و قطعیت آن، اجراییه صادر میشود و میتوان با معرفی اموال مستأجر و توقیف آن، مبلغ مورد نظر را دریافت کرد. این در حالی است که اگر اموالی از مستأجر شناسایی نشود، میتوان او را جلب کرد. همچنین موجر میتواند با توقیف مبلغ ودیعه، اجور معوقه را از مبلغ ودیعه تأمین کند.
مستاجر درصورت تلف شدن ملک تعهدی به پرداخت بقیه اجاره ندارد
در صورت تلف شدن یا از بین رفتن عین مستأجره (ملک)، مستأجر تعهدی به پرداخت باقیمانده اجاره ندارد.
میتوان در قرارداد اجاره شرط کرد که در صورت عدم پرداخت اجارهبها برای مدت معین، موجر میتواند قرارداد را فسخ و ملک را تخلیه کند.
موجر میتواند همزمان با مطالبه اجور معوق، هزینههایی مانند پول آب، برق و یا … را نیز مطالبه کند.
دادخواست مطالبه وجه چک
اگر مستأجر بابت پرداخت اجارهبها، به تعداد اقساط آن، چک به موجر داده باشد، در صورت برگشت خوردن چک، موجر صرفاً میتواند دادخواست مطالبه وجه چک را تقدیم دادگاه کند؛ نه مطالبه اجور معوق.
به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد شده و ملک تحویل مستأجر میشود، مستأجر مکلف به پرداخت اجارهبها خواهد بود.
با فوت مستأجر پرداخت دیون او حال نمیشود
با فوت مستأجر پرداخت دیون او حال نمیشود (دیون مستأجر همان اجارهبهاست). مستأجر میبایست اجارهبها را فقط به شخص مالک پرداخت کند و پرداخت اجارهبها به هر شخصی غیر از مالک، وجاهت قانونی ندارد.
موجر در رابطه با تصرفات مستأجر بعد از اتمام قرارداد، صرفاً مستحق دریافت اجرت‌المثل با جلب نظر کارشناس است و حق مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در تخلیه طبق توافق طرفین را ندارد.
در صورت انقضای اجاره و عدم تخلیه و تغییر مالک عین در این اثنا، استحقاق مالک جدید نسبت به اجرت‌المثل بر مبنای زمان تحقق مالکیت وی بر عین مورد ملاک محاسبه خواهد بود، نه زمان منقضی شدن اجاره.
مستأجر در استعمال عین مستأجره تعدی یا تفریط نکند
بر اساس ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر باید اولا در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف، رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.
ثانیا عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره، مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال، استنباط میشود، استعمال کند.
ثالثا مالالاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدأ باید بپردازد.
همچنین طبق ماده ۵۰۵ قانون مدنی، اقساط مالالاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستأجر مستقر نشده است، به موت او حاصل نمیشود.
رویه و نظریات قضایی
رأی شماره ۷۸۳ – مورخ 8 تیر سال 1316 شعبه یک دیوان عالی کشور: اگر موجر به علت تأخیر اقساط، اجاره را فسخ کرده باشد، از موقع فسخ تا آخر مدت اجاره، مستحق اجرتالمسمی نخواهد بود و فقط حق مطالبه خسارت تأخیر را خواهد داشت.
رأی شماره ۴۸۲ – مورخ 9 خرداد سال 1329 شعبه ۶ دیوان عالی کشور: به محض وقوع عقد اجاره، ذمه مستاجر به مالالاجاره مشغول میشود و عدم تسلیم عین مستأجره، موجب برائت ذمه او نخواهد شد. مگر اینکه اجبار موجر به تسلیم عین مستأجره، ممکن نباشد و مستاجر از این جهت اجاره را فسخ کند.
رأی شماره ۹۶۶ – مورخ 9 مرداد سال 1334 شعبه یک دیوان عالی کشور: نظر به اینکه اصولا مستأجر مکلف است، وجه مالالاجاره را به موجر یا جانشین قانونی او بپردازد، مگر اینکه حکم دادگاه خلاف این ترتیب را دستور دهد، بنابراین ادعای مستأجر مبنی بر اینکه وجه قبوض اقساطی را به فرزندان موجر که ذیحق در اخذ بودند، تأدیه کرده است، بدون ارائه چنین مدرکی برای احراز صلاحیت آنان قابل قبول نیست و اشتغال ذمه او را رفع می‌کند.
نظریه مشورتی شماره ۷/۴۵۵۲ مورخ 6 دی سال 1360 اداره حقوقی قوهقضاییه: به موجب مدلول ماده ۲۰ قانون مدنی، دعوی راجع به مالالاجاره (اجرتالمسمی) از دعاوی راجع به منقول محسوب شده و از شمول مقررات ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی، خارج و مشمول مقررات ماده ۲۱ آن قانون است.
اما راجع به اجرت‌المثل مورد اجاره، چنان که از ملاک حکم ماده ۲۰ قانون مدنی نسبت به مالالاجاره مستفاد است، این اجرت‌المثل نیز دین و از لحاظ صلاحیت دادگاه در حکم اموال منقول محسوب میشود.
با این حال، دعوی مربوط به آن نیز از لحاظ صلاحیت، تابع مقررات ماده ۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود.
به علاوه بر حسب ظهور مدلول ماده ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم این ماده نسبت به دعاوی مالکیت و حق ارتفاق و حق انتفاع و امثال آنها، لازمالرعایه است و دعوی اجرت‌المثل اعیان مستاجره، خارج از مفاهیم و عناوین مذکور است.
چنان که مندرجات و مقررات ماده ۱۸ قانون مدنی هم که در زمینه مورد بحث است، مؤید نظر بالاست.
ضمنا یادآور میشود که هرگاه در یک دادخواست، دعاوی اجرتالمسمی و اجرت‌المثل توأمان شود، قطع نظر از مراتب بالا، مورد با ماده ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی، منطبق خواهد بود.
رای شماره ۱۱۷۵ مورخ 24 آبان سال 1391 شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران: تهاتر به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات، نیازمند حکم از مرجع صلاحیتدار است و موجر نمیتواند بدین سبب و بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیتدار، اجارهبهای معوق را با بخشی از ودیعه اجاره، تهاتر کند.
مطالب مرتبط
گروه وکلای داداندیش
