ثمن ناشی از فروش مال مشاع
بر اساس قاعده انحلال عقد واحد به عقد متعدد ، چون که ثمن ناشی از فروش مال مشاع قابل تجزیه و تسهیم بوده ، خواهان ذی حق در مطالبه و وصول سهم خویش می باشد و خللی بر حق ایشان وارد نمی آید
خواهان:........
خوانده:.........
شماره
خواسته: مطالبه وجه بابت...
به تاریخ 1399/12/2 در وقت فوق العاده شعبه اول شورای حل اختلاف بخش لشت نشا به تصدی امضا کننده ذیل تشکیل است. پرونده کلاسه حاضر تحت نظر قرار دارد . با ملاحظه محتویات پرونده ختم رسیدگی اعلام و به شرح ذیل اتخاذ تصمیم میگردد.
رای شورا
محتویات پرونده حاکی از آن است آقای...................... مطالبه وجه به مبلغ 27500000 ریال ( معادل بیست و هفت میلیون و پانصد هزار ریال ) بابت فروش شن و سیمان و بلوک به انضمام تاخیر تادیه و هزینه دادرسی تقدیم و در شرح خواسته خویش بیان داشته است : اینجانب با شراکت ............... مقدار 2700 عدد بلوک و 40 پاکت سیمان و 2 خاور شن به موجب فاکتور شماره 1386 مورخ 1395/12/20 فروخته ایم که از پرداخت بدهی امتناع می ورزد و جهت اثبات ادعای خود به فاکتور و اظهارات گواهان استناد نموده است . علی رغم تشکیل جلسات دادرسی، خوانده حضور نیافته و دفاعی به عمل نیاورده است.
با توجه به ماهیت دعوای اقامه شده ، پیش از بیان منطوق حکم ، ضرورت دارد برای تشحیذ ذهن ، به تحلیل و بررسی موضوع و رفع ابهامات پرداخته و در نهایت نتیجه گیری به عمل آید. مبرهن است که در مقررات موضوعه نظام حقوقی ایران،تصرف (مادی) در مال مشاع نیازمند تراضی شرکاست و یکی از شرکا نمی تواند به تنهایی چنین تصرفی انجام بدهد. لیکن اجرای این ضابطه در خصوص (طلب) ، محل تردید بوده و سوالات و ابهاماتی مطرح میشود که قابل تامل است. برای نمونه ، آیا ثمن ناشی از فروش مال مشاع نیز از همین احکام تبعیت میکند؟ پس از فروش مال مشاع ، ثمن در حصه مفروزی شرکا قرار میگیرد یا کماکان حالت اشاعه باقی است؟ آیا یکی از شرکا ذی نفع در (مطالبه ) یا (وصول) تمام یا بخشی از ثمن می باشد؟ پس از وصول ثمن ، شریک دیگر حق مراجعه به ایشان را دارد ؟
مشهور فقها معتقدند : (لا تصح قسمه الدین ) (محقق ........، علی بن حسین ، جامع المقاصد فی شرح القواعد ، جلد پنجم ،صفحه 18 و سیستانی ، سید علی حسینی ،منهاح الصالحین ، جلد دوم ، ص314 و حلی ، حسن بن علی بن داود، الجوهره فی نظم النصره، ص 126) و چنانچه یکی از آنها ثمن را قبض کند ، دیگری با او شریک خواهد بود (علامه حلی، حسن بن یوسف بن مطهر اسدی ، تذکره الفقهاء ( ط - الحدیثه ) ، جلد 16 ، ص 374 و عاملی ( شهید .....) ، زین الدین بن علی ، ............................(..........-.........)، جلد 4، ص 203 ) و شریکی که طلب را وصول نکرده می تواند به شریک دیگر که طلب وصول نموده ، مراجعه نماید. (کاشانی ، ابوبکر علاءالدین مسعود، بدایع الصنایع فی تریبیت الشرایع ، ص 65) یا به خود مدیون مستقیما رجوع کند.
تتبع در قانون مدنی و سایر مقررات نیز موید این دیدگاه است ، چنانکه ماده 475 قانون مدنی مقرر میدارد : «اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است باذن شریک» . یا در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی آمده است : « در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید میشود ، ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.» در بیانی واضح تر در ماده 370 قانون امور حسبی آمده است:«اشخاصی که تصدیق انحصار وراثت تحصیل کرده اند می توانند مطابق تصدیق نامبرده ، ترکه و مطالبات متوفی را از کسانی که در صورت تادیه دین و یا تسلیم مال ، در مقابل هر مدعی وراثت ، بری محسوب خواهند شد و مدعی نامبرده حق رجوع به شخص یا اشخاصی خواهند داشت که طلب متوفی را وصول و یا مال متعلق به او را دریافت نموده اند.» یا ماده 234 این قانون بیان میدارد:«ورثه می توانند برای اثبات طلب یا حقی برای متوفی اقامه دعوی کنند هر چند بعد از ثبوت حق چیزی عاید آنها نشود مثل اینکه دین متوفی مستغرق ترکه او باشد.»
به این ترتیب ،(طلب) ناشی از فروش مال مشاع کماکان در حالت اشاعه باقی می ماند و مبنای رجوع طلبکار به شریک خود نیز قاعده انصاف دانسته شده است . زیرا که طرفین در موقعیتی برابر قرار دارند و منصفانه نیست که یکی از آنها که طلب خود را زودتر وصول کرده از خطر افلاس و ورشکستگی در امان بماند و این بار به شریک دیگر تحمیل شود (ایرانلو و میرشکاری ، نقد مفهوم و آثار طلب مشاع ، فصلنامه حقوق دانشکده حقوق و علوم سیاسی ،صص 112-91)
دیدگاه دیگر معتقد است : شرکت با از بین رفتن یا انتقال عین مشاع از بین می رود (آل عصفوره یوسف بن احمد بن ابراهیم ، الحدائق الناضره فی احکام المتره الطاهره ، جلد 41، ص 180 و اردبیلی ، احمدبن محمد ،مجمع القائده والبرهان فی شرح ارشاد الاذهان ، جلد 10 ، ص 207 ) و هر یک از طلبکاران از این پس مالک مستقل بخشی از طلب است و همانگونه که می تواند آن را ابرا، حواله ، صلح یا هبه کند ( عاملی ، شهید اول ، محمد بن مکی ، الدروس الشرعیه فی فقه الامامیه ، جلد 3 ، ص 314) ، بدون اینکه این اعمال در حق شریک دیگر موثر باشد ، می تواند سهم خود را وصول کند و این سهم به او اختصاص دارد.
در واقع ، آنچه در اشاعه اعیان خارجی ، شرکا را ناچار به تراضی یا رجوع به حاکم می کند این است که حق آنان در عین معین منتشر و مخلوط است ، ولی ، در کل فی الذمه چنین ضرورتی وجود ندارد و حق مشاع پایه خارجی خود را با فروش آن از دست می دهد و متکای آن ذمه مدیون است. در چنین حالتی ، تمیز حق در ذهن انجام می پذیرد و نیاز به تراضی یا حکم ندارد و شریک می تواند سهم خاص خود را به آسانی مطالبه کند ( کاتوزیان ،ناصر،عقود معین ، مشارکتها - صلح ، جلد 2، ص 52).
هر چند قانون مدنی حکم صریحی در این خصوص ندارد، اما اطلاق برخی مواد ، موید این دیدگاه می باشد . برای مثال ، ماده 589 قانون مدنی بیان میدارد:«هر یک شریک المال می تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید،مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا شرکاء به وجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند» یا در ماده 587 آمده است : «شرکت به یکی از طریق ذیل مرتفع میشود : !-..........، 2- در صورت تلف شدن تمام مال شرکت » که در این حالت ، انتقال عین مشاع ، به معنای تلف حکمی مال در نظر گرفته می شود.
با توجه به محتویات پرونده و دیدگاه های بیان شده ، این مرجع عقیده دارد که خواهان محق در دریافت نیمی از طلب مورد خواسته بوده و می تواند مستقلا در آن تصرف مالکانه نماید ؛ زیرا که :
الف) لازم به ذکر است دیدگاه های اشاره شده ، منصرف از حالتی است که میان طلبکاران ،تضامن وجود دارد - یعنی هر یک از طلبکاران حق دارند کل طلب را از بدهکار دریافت نمایند - یا موضوع تعهد ، غیر قابل تجزیه است ، مثل حالتی که که شخصی به موجب قرارداد متعهد به رنگ آمیزی اتومبیلی که متعلق به سه نفر است ، شده است . زیرا که به اقتضای طبیعت تعهد یا بر اساس قرارداد بین طلبکاران ، هریک می توانند مستقلا نسبت به اقامه دعوا اقدام نمایند و مانعی وجود ندارد.
ب) بر مبنای قاعده فقهی « انحلال العقد الواحد المتعلق بالمرکب الی عقود متعدد»، در مواردی که یک طرف قرارداد یا دو طرف، متعدد بوده و موضوع قرارداد قابل تجزیه باشد ، عقد واحد می تواند به چند قرارداد تقسیم گردد. طبق این قاعده، تعهد به تعداد افراد تقسیم می شود و اثر تقسیم تعهد این است که اگر طلبکاران متعدد باشند ، هیچ یک نمی تواند بیش از سهم خود مطالبه نماید و اگر بدهکاران متعدد باشند ، به اندازه سهم خویش موظف به ایفای تعهد خواهند بود(کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی : نظریه عمومی تعهدات ، ص 172 و یزدانیان ، علیرضا ،قواعد عمومی مسئولیت مدنی ، جلد اول ، ص 535). به این ترتیب، بر اساس قاعده انحلال عقد واحد به عقد متعدد ، چون که ثمن ناشی از فروش مال مشاع قابل تجزیه و تسهیم بوده ، خواهان ذی حق در مطالبه و وصول سهم خویش می باشد و خللی بر حق ایشان وارد نمی آید .
ج) هرچند اطلاق مواد 370 و 234 قانون امور حسبی ، دلالت بر آن دارد که هر یک از ورثه و اشخاصی که تصدیق انحصار وراثت تحصیل کرده اند (عام افرادی ) ، می توانند نسبت به کل مطالبات متوفی اقامه دعوا نمایند، اما به نظر می رسد حکم مقنن ناظر به شرکت قهری بوده که ورثه ادامه دهنده شخصیت حقوقی ترکه می باشند و منصرف از شرکت قراردادی است. زیرا که جهت صدور حکم به نفع خواهان ، علاوه بر (ذی نفعی) نیازمند (ذی حقی) مشارالیه می باشم، در حالی که در ثمن ناشی از فروش مال مشاع ، شریک محقق در مطالبه و وصول کل ثمن و مازاد سهم خود نمی باشد.
د) در نظام حقوقی ایران پذیرفته شده است که تصرف مادی در اعیان مشاع ، مستلزم رضایت کلیه شرکا می باشد و در غیر این صورت ، احکام غصب جاری خواهد بود ، با این وجود ، می توان مصداقی را یافت که اجرای این قاعده در نظر عرف و عقل سلیم غیر موجه به نظر آید . برای مثال ، طبق ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها : «قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد.به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت ها مشترک محسوب میشود ، مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد.» چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد، کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالک باشند (ماده 6) و این تصمیم برای کلیه شرکاء الزام آور است ( ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان) که از نقاط مشترک آپارتمان می توان به بام ، راه پله ، آسانسور ، محوطه ساختمان و غیره نام برد ( ماده 4 آیین نامه اجرایی)
حال فرض کنیم ، بر اساس تصمیم اکثریت مالکین ، یکی از همسایه محروم در استفاده از راه پله یا محوطه مشترک ساختمان شود و برای رفع نزاع به محکمه مراجعه نماید. آیا میتوان به قاعده عمومی استناد جست و گفت - صرف نظر از حکم خاص قانون تملک آپارتمانها و اعتبار یا عدم اعتبار تصمیم اکثریت مالکین - تصرف مادی در قسمت های مشترک آپارتمان ، بر اساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی ، مشمول مقررات املاک مشاعی است و نمی توان حکم به وضع بد مالک داد؟
به نظر دادرس شعبه ، رویکرد فلسفی پراگماتیسم ( عمل گرا ) به همراه رویکرد رئالیسم (واقع گرا) اقتضا دارد به جای استفاده از منطق شکلی و صوری برای کشف حکم قضیه ، باید با مصلحت سنجی به اثرات احتمالی رای مانند آثار اجتماعی و اقتصادی توجه کرد و در تصمیم گیری مدنظر قرارداد. به عبارت دیگر ، با ارایه تفسیر عادلانه و مقبول از قانون ، حقوق را به امری ساختنی تبدیل کرد و نه یافتنی، با این تفکر به سادگی می توان گفت که عدم بهره برداری مالک در قسمت ها مشترک ساختمان آثار سوئی به لحاظ اجتماعی و اقتصادی دارد و نه تنها عقلا به آن واکنش نشان خواهد داد ، بلکه از لحاظ اقتصادی نیز برای مالک ضرر هنگفتی به همراه دارد و ساختمان برای ایشان بلا استفاده خواهد ماند. در نتیجه ، به نظر می رسد که خواسته وضع ید مالک آپارتمان نسبت به بخش های مشاع و حق بهره برداری از قسمت های مشترک ، پذیرفتنی است.
مشاهده می شود، قواعد کلی حاکم بر مال مشاع در تمام مصادیق و موضوعات به صورت واحد قابلیت اعمال ندارد و به صورت موردی باید به دنبال حکمی عادلانه بود و به حل و فصل خصومت پرداخت .در پرونده حاضر ، این محکمه اعتقاد دارد که در اثر فروش مال مشاع ، به اعتبار تعدد طلبکاران، ثمن از حالت اشاعه خارج گردیده و تقسیم عملی رخ داده است.
لهذا، نظر به جمیع ادله گفته شده این مرجع با استصحاب بقای دین بخشی از خواسته خواهان را مسموع دانسته و حکم بر محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 13750000 ریال بابت اصل خواسته و پرداخت هزینه دادرسی وفق تعرفه و پرداخت ....... تاخیر تادیه از تاریخ تقدیم دادخواست (1399/6/19) لغایت اجرای حکم بر مبنا شاخص تورم بانک مرکزی مستندا به مواد 522و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و 10 و 219 و183 و 338 و 362 و 589 قانون مدنی صادر و اعلام میگردد. اما نسبت به مازاد خواسته ، به لحاظ فقدان ذی حقی ، دعوا را وارد ندانسته و مستندا به ماده 197 آیین دادرسی مدنی حکم بر بی حقی صادر و اعلام مینماید. رای محکومیت صادره غیابی و ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل واخواهی در این مرجع و پس ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر در محاکم عمومی لشت نشاء میباشد.
رییس شعبه اول شورای حل اختلاف بخش لشت نشاء-محمد قربانی جویباری
مطالب مرتبط
چگونه ملک مشاع خود را بفروشیم؟
حق شفعه چیست و در چه مواردی قابل اعمال است ؟
دادگاه در چه صورت دستور فروش املاک مشترک را می دهد ؟
چگونگی اخذ به شفعه در صورت فروش ملک با چندین برابر قیمت
گروه وکلای داداندیش
