رای وحدت رویه 1544 مورخ 22-09-1344

در موضوع استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده ۷۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجرت المثل از انتقال گیرنده (مشارالیه) ندارد

حکم شماره ۱۵۵۴- ۱۳۴۴/۹/۲۲

در مورد استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه های مختلفی در شعب دیوان عالی کشور اتخاذ شده که جناب آقای دادستان کل طرح آن را در هیئت عمومی دیوان عالی کشور به شرح ذیل درخواست نموده اند :بین شعب ۱ و ۱۰ دیوان عالی کشور راجع به استفاده انتقال گیرنده معاملات با حق استرداد از منافع ملک مورد معامله رویه مختلف اتخاذ گردیده است که طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه ۱۳۲۸ تقاضای طرح موضوع را در هیئت عمومی دیوان عالی کشور دارد تا موضوع مختلف فیه را بررسی نموده نسبت به آن اتخاذ نظر فرمایند .
۱- کسی ملکی را از دیگری با سند رسمی خریداری کرده و در همان روز معامله مبیع را به مدت پانزده سال به فروشنده اجاره داده است و شرط شده است در صورتی که مستأجر یکی از اقساط اجاره بها را در مدت مقرر نپردازد موجر (انتقال گیرنده) حق فسخ اجاره و خلع ید مستأجر (انتقال دهنده) را از ملک مورد معامله خواهد داشت که چون مستأجر در بین مدت مال الاجاره را نپرداخته موجر اجاره را فسخ و خود را مستحق اجره المثل از تاریخ فسخ اجاره تا تاریخی که ملک به تصرف او داده شود دانسته و به دادگاه تقدیم دادخواست نموده است . بعد از صدور حکم از دادگاه شهرستان دادگاه استان معامله را با حق استرداد تشخیص و استحقاق خواهان را در مطالبه منافع که مستند آن اسناد رسمی است محرز دانسته و خوانده را محکوم به پرداخت وجوهی بابت اجور نموده و بر اثر فرجام خواهی شعبه اول دیوان عالی کشور به موجب پرونده ۲۵/۳۵۰۱ چنین رأی داده است : « حکم فرجام خواسته مخدوش است زیرا دادگاه استان با اینکه موضوع را معامله با حق استرداد تلقی کرده به استناد ماده ۷۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی فرجام خوانده را مستحق اجره المثل از زمان فسخ اجاره به بعد دانسته در صورتی که ماده ۷۷۲ مذکور دلالتی بر این معنی نداشته و به طور کلی طبق مقررات مراجعه به معاملات با حق استرداد برای طلبکار حق زیاد دیرکرد مقرر شده و اصولاً صدور حکم به اجور متفرع بر عنوان مالکیت است و در معاملات استردادی داین مالک عین نیست تا بتواند در مقام مطالبه از اجره المثل براید از این جهت بر حکم فرجام خواسته اشکال وارد است و نقض می شود .
۲- به حکایت پرونده ۳۵۴۲/۱۶ شعبه دهم دیوانعالی کشور بعد از فسخ اجاره فوق الذکر مالک اصلی ملک یعنی اولیه ، مورد معامله با حق استرداد را به دو نفر ثالث اجاره می دهد و منتقل الیه معامله با حق استرداد علیه مستأجرین جدید دادخواست تقدیم می نماید و چون خود را مالک منافع ملک عنوان می دارد ، مبلغی بابت منافع ملک مطالبه می کند . بعد از صدور حکم دادگاه شهرستان علیه خواهان دادگاه استان به استناد ماده ۳ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۲ و مواد ۴۵۹ و ۵۰۰ قانون مدنی و ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت اظهار نظر می نماید که خواهان بدوی حق مراجعه به پرداخت مبلغی بابت اجور که مجموعاً معادل خواسته است به ضمیمه خسارات در حق منتقل الیه معامله با حق استرداد می نماید و بر اثر فرجام خواهی شعبه دهم دیوان عالی کشور چنین رأی می دهد : «چون به حکایت مندرجات پرونده مورد معامله به تصرف مشتری داده شده و مشارالیه آن را به بایع اجاره داده قانوناً منافع ملک متعلق به مشتری است که در حکم متفرعات ثمن است و بنابراین از حیث شمول ماده ۳۴ قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۱۲ به مورد بحث اشکالی نیست و اعتراض فرجام خواهان وارد نیست و چون به طور کلی از حیث رعایت موازین قانونی و قواعد دادرسی هم اشکالی به نظر نمی رسد حکم فرجام خواسته به موجب ماده ۵۵۸ قانون آئین دادرسی مدنی ابرام می شود» .
به قسمی که ملاحظه می فرمایند، شعبه اول دیوان عالی کشور منتقل الیه معامله شرطی را علاوه بر اصل مستحق زیان دیر کرد قانونی دانسته و شعبه دهم استحقاق او را برای اخذ اجور منافع ملک تصدیق نموده است که رفع اختلاف منوط به رأی هیئت عمومی دیوان عالی کشور است .
دادستان کل – دکتر عبدالحسین علی آبادی
پس از طرح و قرائت گزارش مربوط به آراء مختلف و متضادی که از شعب اول و دهم دیوان عالی کشور در مورد استحقاق و عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد صادر شده موضوع مورد بررسی قرار گرفته و با کسب نظریه جناب آقای دادستان کل به شرح زیر :
« در موضوع اختلاف میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان عالی کشور مبنی بر اینکه آیا در معامله با حق استرداد انتقال گیرنده یعنی مشتری حق دارد اجور عقب افتاده را مطالبه نماید یا نه به جهات زیر رأی شعبه دهم که انتقال گیرنده را در معامله با حق استرداد مستحق اجور عقب افتاده دانسته مورد تأیید است . به طور کلی در معامله باحق استرداد مشتری که نمی تواند مالک عین شود اگر حاضر به چنین معامله می شود برای این است که از پول خود استفاده کند و چنانچه معامله برای او فایده نداشته باشد هرگز حاضر نخواهد شد پول خود را قرض دهد در این صورت انتفاع او از دو راه صورت می گیرد اول استفاده از اجور در مدت خیار که در سند مقرر می گردد .دوم استحقاق خسارت تأخیر تأدیه که مربوط به بعد از مدت خیار است . مؤید نظریه فوق مواد زیر به شمار می آید :
۱-ماده ۷۲۲ آئین دادرسی مدنی – مقنن در این ماده چنین مقرر داشته است : « در معاملات با حق استرداد که مورد معامله را به تصرف دائن داده شده است مدیون حق مطالبه اجرت المثل را نسبت به مدتی که مورد معامله در تصرف دائن است ندارد » .از این ماده به خوبی مستفاد می گردد که مدیون نسبت به منافع ملکی حقی ندارد و منابع آن متعلق به طلبکار است و چنانچه در این قسمت برای مدیون حقی وجود داشت مقنن نمی بایست او را در زمانی که ملک در تصرف دائن است از مطالبه اجرت المثل محروم سازد .
۲- ماده سوم قانون اصلاحی ثبت مصوب ۱۳۱۲/۱۰/۲۸ مبنی بر : (در صورتی که مال مورد معامله باحق استرداد در تصرف شخص دیگری غیراز انتقال دهنده یا وارث او باشد انتقال گیرنده یا قائم مقام قانونی او برای وصول طلب خود بابت اصل وجه و متفرعات می تواند به هریک از انتقال دهنده یا وارث او و یا کسی که عین مورد معامله را متصرف است اقامه دعوی نماید و رجوع به هریک مانع مراجعه به دیگری نخواهد بود) .مقنن برای وصول اصل وجه دائن و متفراعات آن که متضمن اجور عقب افتاده مربوط به مدت مقرر در سند است به قدری اتقان و استحکام قائل شده که هم انتقال دهنده و هم وارث و هم کسی که عین مورد معامله را متصرف است متضامناً مسئول دانسته است یک قسمت از این مسئولیت تضامنی برای تثبیت حق داین نسبت به منافع ملک است بنابراین با توجه به دو ماده فوق الذکر نظریه شعبه اول مبنی بر اینکه اجور متفرع بر عنوان مالکیت است قابل تأیید نمی باشد زیرا با اینکه مقنن معامله بیع شرط را که طبق ماده ۴۵۹ قانون مدنی به مجرد عقد مبیع ملک مشتری می شود تبدیل به معامله با حق استرداد که نافی مالکیت انتقال گیرنده است نموده معذلک منافع مال مورد معامله را متعلق حق او دانسته است .
۳- ماده ۳۴ قانون ثبت مبنی بر : ( هرگاه بدهکاری در ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه اصل وجه مورد معامله را با اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد نپردازد آگهی مزایده مال مورد معامله از همان مبلغی که در سند تعیین شده به علاوه اجور عقب افتاده و زیان دیرکرد نسبت به اصل وجه از تاریخ انقضای مدت معامله تا روز مزایده و حقوق دیوانی و هزینه مزایده و مالیات حراج منتشر میشود) . بدیهی است که جمله « اجور عقب افتاده » مندرج در این ماده مربوط به اجور در مدت خیار است که در سند مقرر گردیده .
۴- ماده ۱۰۹ آئین نامه اجراء اسناد رسمی حاکی از : ( بستانکار باید در درخواست خود مبالغ زیر را تعیین نماید : ۱) میزان اصل طلب ۲) میزان اجور عقب افتاده . « اگر قبوض اقساطی دارد باید پیوست نماید » . ۳) میزان خسارت تأخیر تأدیه تا روز درخواست اجرائیه ) . به طوری که ملاحظه می شود در این ماده مقنن یکی از اقلام طلب دائن را اجور عقب افتاده ذکر کرده است .بنا به مراتب بالا معتقد بر تأیید حکم شماره ۲۶۱-۴۳/۳/۶ شعبه دهم می باشم .
دادستان کل – دکتر علی آبادی
مشاوره نموده به اکثریت به شرح زیر رأی می دهد :
در موضوع اختلاف رویه حاصل میان شعبه اول و شعبه دهم دیوان عالی کشور راجع به استحقاق یا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خیار از طرف انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد نظر به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت مصوب مرداد ۱۳۱۰ که به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خیار متعلق حق انتقال گیرنده شناخته شده و نظر به ماده ۷۲۲ قانون آئین دادرسی مدنی که به موجب آن در صورتی که مال مورد معامله در تصرف انتقال گیرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق مطالبه اجره المثل از انتقال گیرنده ندارد رأی شعبه دهم نتیجتاً مورد تأیید است . این رأی طبق ماده واحده وحدت رویه قضایی مصوب تیرماه سال ۱۳۲۸ درموارد مشابه لازم الاتباع است .