برخورداری مالک از حقوق مالکانه دراملاک واقع در طرح های دولتی وشهرداری ها
درصورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامۀ زمانبندیِ مصوب، به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع درطرح از کلیۀ حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و برخوردارند
طرح بحث
به موجب ماده واحدە قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب 1367 با اصلاحات بعدی، کلیۀ وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمان ها، نهادها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و مؤسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف اند در طرح های عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها را وزیر یا بالاترین مقام دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلان کرده باشد و دراراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از حقیقی وحقوقی قرار داشته و در داخل محدودۀ شهرها و شهرک ها و حریم استحفاظی آنها باشد، پس از اعلام رسمی وجود طرح، حداکثر ظرف مدت هجده ماه، معاملۀ قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن را برطبق قوانین مربوط صورت دهند. در تبصره 1 این ماده واحده، شرطی زمانی پیش بینی شده است که در صورت تحقق آن، مالکان می توانند ازحقوق املاک خود که در این طرح ها قرار گرفته اند، استفاده کنند و شهرداری به صدور پروانه مکلف است.
تعیین وضعیت املاک واقع در طرح ها
به موجب تبصره 1 ماده واحدۀ قانون مذکور اصلاحی 1380/1/22، درصورتی که اجرای طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامۀ زمانبندیِ مصوب، به حداقل پنج سال بعد موکول شده باشد، مالکان املاک واقع درطرح از کلیۀ حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و ... برخوردارند و درصورتی که کمتر از پنج سال باشد، مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند که هرگاه زمان اجرای طرح، قبل از پنج سال شروع شود، حق مطالبۀ هزینه احداث و تجدید بنا را ندارد.بنابراین با توجه به مدت زمان سپری شده از طرح، سه فرض می توان تصور کرد:
1- حداکثر تا 18 ماه پس از اعلام رسمی وجود طرح :
کلیۀ وزارتخانه ها، مؤسسات، سازمانها، نهادها، شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها و مؤسساتی که شمول قانون برآنها مستلزم ذکر نام باشد، مکلف اند حداکثر ظرف مدت هجده ماه، معاملۀ قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن را طبق قوانین مربوط صورت دهند.
2- حد فاصل 18 ماه تا 5 سال پس از اعلام رسمی وجود طرح:
مالک حق اِعمال حقوق مالکانه را در ملک واقع در طرح دارد اما هنگام اخذ پروانه تعهد می کند که هرگاه زمان اجرای طرح قبل از 5 سال شروع شود، حق مطالبۀ هزینۀ احداث و تجدید بنا را ندارد.
3- 5 سال پس از اعلام رسمی وجود طرح:
مالکان املاک واقع در طرح از کلیۀ حقوق مالکانه مانند احداث یا تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و... برخوردارند.
نکات کلیدی
1. بهره مندی مالک ازحقوق مالکانه وحق مکتسبه درخصوص املاک واقع در طرح ها، با توجه به نوع و کاربری ملک متفاوت است؛ اگر ملک واقع شده در طرح، مسکونی باشد، حق مکتسبۀ مالک مسکونی بوده و اگر زراعی باشد، حق مکتسبۀ مالک زراعی است و ...
2. درخصوص املاکی که در طرحهای دولتی یا شهرداری قرار می گیرند و برحسب شرایطی که قبلا ذکر شد، صدور پروانۀ ساختمانی برای آنها ممکن می شود، شهرداری به اعطای پروانه با حداکثر تراکم ملزم نیست و پروانه براساس تراکم پایه صادر می شود.
مستند: دادنامه ی شماره ی 817 مورخ 1395/10/14 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.
3. پس از سپری شدن مدت زمان پیش بینی شده در قانون 5 سال، طرح لغو نمی شود بلکه به قوت خود باقی است و کاربری املاک واقع در طرح ها، همان کاربری پیش بینی شده در طرح است؛ مگر اینکه طرح به کلی لغو شود.
4. قبل از اصلاح تبصره 1 ماده واحدۀ قانون مذکور، مدت زمانبندی اجرانشدن طرح، 10 سال بود که در اصلاح سال 1380 ، این مدت به 5 سال کاهش یافته است.
5.به موجب تبصره 3 ماده واحدۀ قانون مذکور، مالکان املاک و اراضی واقع در طرح های آتی که قبل از تصویب طرح، واجد شرایط جهت اخذ پروانۀ ساختمان بوده و قصد احداث یا تجدید یا افزایش بنا را دارند، جهت اخذ زمین عوض در اولویت قرار خواهند گرفت و در بین اینگونه مالکان، اشخاصی که ملک آنها در مسیر احداث یا توسعۀ معابر و میادین قرار دارد، نسبت به سایر افراد حق تقدم دارند.
6. با توجه به اینکه در قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداری ها، درخصوص اینکه در فرض اجرانشدن طرح های دولتی، از صاحبان املاک واقع در مسیر طرح، مبلغی اخذ شود، حکمی بیان نشده است، دریافت هرگونه وجه از این بابت ممنوع است.
مستند: دادنامه ی شماره ی 1222 مورخ 1395/12/11 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.
7.مقیدکردن استفادۀ اشخاص از حقوق مالکانۀ خود درخصوص زمین های واقع در طرح های دولتی به 150 مترمربع، خلاف قانون است و مصوبۀ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران دراین خصوص ابطال شده است.
مستند: دادنامه ی شماره ی 271-270 مورخ 1379/9/20 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.
8. در صورت اجرای طرح در کمتر از پنج سال بازۀ زمانی مصرح درقانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها، اگر شهرداری پروانۀ ساخت با تراکم مازاد بر پایه صادر کرده باشد، به پرداخت بهای بنای احداثی در تراکم مازاد مکلف است.
مستند: دادنامه ی شماره ی 677 مورخ 1395/9/16 هیئت عمومی دیوان عدالت اداری.
9.به موجب تبصره های1و2 ماده7 آیین نامه ی اجرایی ماده 1 قانون اصلاح لایحه ی قانونی حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها [مصوب 1359 شورای انقلاب] مصوب 1388/4/20 مجمع تشخیص نظام، مصوب 1389/2/15 شورای عالی استان ها، شهرداری موظف است برای صدور پروانۀ ساختمانی در عرصه های بیش از 500 متر مربع که در محدودۀ شهر واقع اند و نیز در کلان شهرها در عرصه های بین 500 تا 2000 متر مربع واقع در محدودۀ شهر، به ترتیب نظریۀ کمیسیون صدر ماده 7 مذکور و کمیسیون تبصره 2 این ماده را اخذ کند.
مطالب مرتبط
رای دیوان در خصوص میزان ارتفاع ساختمان
تفاوت معامله اضطراری و معامله اکراهی
آیین نامه اجرایی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقدکاربری مسکونی
گروه وکلای داداندیش
