مطالبه سرقفلی با فرض سقوط حق کسب و پیشه

مبنا و منشا حق سرقفلی متاثر از قرارداد و عقد اجاره ای است که هنگام عقد اجاره یا متعاقب آن بین مالک و مستاجر منعقد گردیده و ایجاد می شود لذا مستاجر هنگام تخلیه ملک تجاری استحقاق دریافت آن را دارد، مبنا و منشاء حق کسب و پیشه در املاک تجاری و مربوط به قرار داد های منعقده قانون مدنی و مستاجر مصوب 1356 بوجود می آید، متاثر و ناشی از قانون مزبور است و ارتباطی با سرقفلی که مشا قراردادی دارد، ندارد

پرونده های کلاسه 980998453100038 و 90099841531450 شعبه دوم دادگاه عمومی (حقوقی) شهرستان مرند دادنامه شماره 9309974153101111

خواهان ها:

1. آقای جواد .. 2. آقای امیر..3. آقای حسین .. 5. خانم نجیبه .. 6. خانم سمیه . 7. آقای علی .. 8 .آقای عالیه ... 9. خانم میترا ... با وکالت آقای ناصر .. به نشانی .... 10. آقای مهری به نشانی ... 11. آقای عباس ...12. خانم ملیحه ..... 13. آقای محمد علی ..... با وکالت آقای تقی .....

خواندگان :

1.آقای محمدعلی .. با وکالت آقای علی .. به نشانی .. 2. آقای محمد علی .. به نشانی  3. آقای افضل .... به نشانی 

خواسته ها : 1. سایر دعاوی غیر منقول  2. وارد ثالث
 

رای دادگاه بدوی

در خصوص دعوی آقای افضل ..... فرزند عزیز ( با این توضیح که نامبرده به دلالت گواهی حصر وراثت در تاریخ 1392/2/8 فوت نموده و وراث ایشان جواد و امیرعلی و حسن و حسین و سمیه و محترم و عالیه و مهری همگی شهرت ..... و نجیبه ..... جانشین مشارالیه گردیده و وکالت افضل ..... و وراث ایشان را آقای ناصر .... بر عهده داشته که در تاریخ 92/12/9 نامبرده از طرف وراث عزل گردیده و از وراث ایشان آقای قربان ..... به عنوان وکیل معرفی گردیده است ) به طرفیت آقای محمدعلی ..... به خواسته پرداخت ارزش سرقفلی یک باب قهوه خانه به قیمت روز با جلب نظر کارشناسی فعلا از حیث صلاحیت مقوم به 50/100/000 ریال با احتساب جمیع خسارات قانونی بدین شرح که خواهان اعلام نموده برابر مدارک استنادی مالکیت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک واحد تجاری و تحتانی جزو پلاک ثبتی 915 بخش 15 تبریز را دارا بوده ام خوانده به عنوان مالک وقت این پلاک ثبتی به ادعای انتقال مورد اجاره به غیر اقدام به طرح پرونده کلاسه 88/2/36 ع ح مرند با موضوع تخلیه و نهایتا به شرح دادنامه پرونده کلاسه 890083 شعبه 15 محترم تجدیدنظر حکم به تخلیه ملک موصوف با پرداخت نصف حق کسب و پیشه متعلق صادر شده است و علیرغم مالکیت بنده بر ششدانگ حق سرقفلی محل و تعیین و تصریح آن توسط کارشناس منتخب حین تخلیه این حق بنده پرداخت نشده است و بر ذمه خوانده باقیست لازم بذکر است در قرارداد استنادی بنده به فروش سرقفلی با اخذ ثمن سرقفلی تصریح شده است سرقفلی مفهومی کاملا متمایز از حق کسب بوده و حصول شرط با شرایطی به اسقاط نصف و حتی کل حق کسب موجب سقوط یا نصف شدن حق سرقفلی نمی گردد و اکثر فقهای اسلام از جمله حضرت امام خمینی (ره) به جواز اخذ مبلغ سرقفلی فتوی داده اند و صرفا این حق به صورت مستقل سرقفلی فتوی داده اند و صرفا این حق به صورت مستقل جریان داشته است و بی شک مستاجری که با پرداخت مبلغ قابل ملاحظه در شروع اجاره مالک حق سرقفلی محل شده در حین تخلیه با مستاجری که هیچ مبلغی پرداخت ننموده و مالک سرقفلی شده تفاوت دارد که این حق مسلم هنوز پرداخت نشده است -

در خصوص دعوی خواهان محمد علی ..... اصالتا و وکالتا از سوی اشرف ومحمدرضا هر دو ..... و عباس ..... و ملیحه ..... با وکالت آقای تقی .... به طرفیت آقایان محمد علی ..... و افضل .......... به خواسته ورود ثالث در پرونده کلاسه 2/909/89 شعبه دوم حقوقی ..... در راستای صدور حکم مبنی بر ابطال وی اعتباری سند عادی مورخ 61/2/20 سند ابرازی خواهان دعوی اصلی ورد دعوی مطروحه ایشان مقوم به پنجاه و یک میلیون ریال به انضمام خسارات دادرسی و قانونی بدین شرح که وکیل خواهان ها اعلام نموده که مورث موکلین حسب گواهی حصر وراثت پیوستی فوت نموده و خواهان ها جملگی وراث آن مرحوم هستند که مورثشان حقوق راجع به یک باب خانه را به خوانده ردیف اول منتقل نموده که به دلالت پرونده کلاسه 2/89/909 خوانده ردیف دوم دعوایی بر علیه خوانده ردیف اول مطرح نموده که در این پرونده سند عادی مورخ 61/2/20 را ارائه نموده که اصالت سند مزبور مورد تائید موکلین نیست -

دادگاه با توجه به محتویات پرونده و با مداقه در اظهارات و لوایح طرفین و با ملاحظه پرونده استنادی که از آن گزارشی تتهیه وضم پرونده گردیده و به موجب دادنامه  های صادره به شماره 821/88 و اصلاحی 88/922 صادره از شعبه دوم حقوقی و 90997412570047 شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان که طی آن حکم به تخلیه مورد اجاره با پرداخت مبلغ 565/000/000 ریال به عنوان حق کسب و پیشه در حق آقای افضل ...... صادر گردیده و با توجه به اینکه مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم کاملا متفاوت از همدیگر بوده بدین شرح که حق سرقفلی مالی یا مبلغی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می شود و ذاتا قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی باشد و مستاجر با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا مینکد ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستاجر به وجود آمده است چه مالی یا وجهی مستاجر به موجر داده باشد یا نداده باشد و حق کسب و پیشه و تجرات تدریج بالحصول است و به مرور حاصل می شود و ممکن ات اصلا نیز چنین حقی به وجود نیاید به عبارت دیگر متحمل الحصول است و به بستگی به عمل مستاجر دارد حال آنکه حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا کال از جانب مستاجر به وموجربه وجود می آید ضمنا میزان و مقدار حص سرقفلی مشخص است ولی میزان و مقدار و حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست ممکن است در پایان عقد اجاره به واسطه تخلقی از جانب مستاجر کلا ساقط شود یا اصلا چنین حقی حاصل نگردد و حق سرقفلی قابل اسقاط است زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستاجر محقق می شود ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب استو حق سرقفلی قابل توقیف است ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست و حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا ... انتقال به غیر و حق سرقفلی با تخلف ساقط می سود مالک و موجر رقم حق سرقفلی را تعیین می کند و داوطلب حق سرقفلی مختار به پذیرش یا رد پیشنهادات و حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محل کیفیت در بنای تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستاجره می باشد و نقل و انتقال حق سرقفلی ضمن منافع مورد اجاره به صورت عادی و رسمی امکان پذیر است و در هنگام تخلیه ( ماده 25 و بندهای سه گانه ) دادگاه در صدور قرار جللب نظر کارشناس مکف به تعیین حق سرقفلی نمی باشد لیکن دادگاه ضمن صدور حکم مکلف به صدور قرار جلب کارشناس در تعیین حق کسب و پیشه می باشد و نقل و انتقال حق کسب و پیشه ضمن رابطه استیجاری فقط با تنظیم سند رسمی میسر است و عدم رعایت این نحوه از نقل و انتقال رسمی تخلف را مواجه به ضمانت اجرای مقنن می نماید ( ماده 10 و تبصره های یک و 2 ذیل همان قانون ) و در تعیین میزان حق کسب و پیشه چنانچه طرفین دعوا در مورد میزان آن توافق نمایند دادگاه صالحه در قضیه دخالت کرده و فصل ترافع می نماید و اسقاط حق کسب و پیشه در بدو اجاره با توجه به قواعد آمره قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 موجب بی اثر نمودن مواد 15 و 19 قانون یاد شده می گردد بر این اساس اسقاط آن مستندا به ماده 30 قانون فوق الذکر باطل و بلا اثر می باشد و تحقق و تکوین حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری می باشد و حق کسب و پیشه قانونا مربوط به مستاجر است ولی حق سرقفلی قائم و مربوط به محل است و نظر به اینکه حسب نظریه هیئت پنج نفره کارشناسی خط و امضاء که در تائید نظریه هیئت سه نفره کارشناسی و یک نفره که وقوع جعل را منتفی دانسته و  اعلام داشته خطوط متن سند ( منظور سند عادی به تاریخ 61/2/20 ) به توسط خود مرحوم عبدا... جلیلی تحریر و امضاء نیز به توسط مشاراله صادر شده است و نظریه هیئت پنج نفره کارشناسی در تعیین ارزش سرقفلی که آنرا سه میلیارد ریال اعلام نمودند و با توجه به اینکه نظریات کارشناس اعلامی با اوضاع و احوال حاکم بر موضوع مغایرتی نداشته و عدم اعتراض موثر از سوی طرفین پرونده به نظریه هیئت های پنج نفره کارشناسی ( نظریه هیئت پنج نفره کارشناسی در مورد تعیین سرقفلی و نظریه پنج نفره کارشناس خط و امضا ) دعوی خواهان در دعوی اصلی ( در مورد پرداخت ارزش سرقفلی به قیمت روز ) را وارد تشخیص داده و مستندا به مواد 10 و 220 و 225 قانون مدنی و مواد 198 و 515 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به محکومیت خوانده محمدعلی ..... به پرداخت مبلغ سه میلیارد ریال از بابت اصل خواسته و حق الوکاله وکیل و هزینه دادرسی طبق تعرفه قانونی در حق خواهان صادر و اعلام می دارد لازم به ذکر است خواهان با توجه به میزان محکوم به باید نسبت به ابطال تمبر هزینه دادرسی اقدام نماید و اما در مورد دعوی ورود ثالث نظر به مراتب اعلامی و عدم تحقق جعل جعل دعوی خواهان دعوی ورود ثالث را وارد ندانسته و مستند به ماده 1257 قانون مدنی حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می دارد رای صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظر خواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی می باشد.
دادرس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی مرند - امید....

رای دادگاه تجدید نظر

به نام خداوند علیم در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای محمد علی ....... فرزند بشیر با وکالت آقای علی ..... با طرفیت آقایان و خانم ها 1- جواد 2- امیر 3- علی 4- حسن 5- حسین 7- میترا 8- عالیه 9. مهری جملگی ..... فرزندان افضل 10. نجیبه ..... جملگی با وکالت بعدی آقای قربان ..... به خواسته تجدیدنظرخواهی از دادنامه شماره 1111 مورخ 1393/10/9 صادره در شماره بایگانی 890038 شعبه محترم دوم دادگاه عمومی حقوقی مرند که به شرح دادنامه معترض عنه حکم به محکومیت تجدیدنظر خواه به پرداخت مبلغ سه یلیون ریال از بابت ارزش روز سرقفلی سند عادی 1361/2/20 به انضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله صادر شده است. با عنیات به ملاحظه دادنامه قطعیت یافتته این شعبه به شماره 473 مورخ 1389/5/31 در کلاسه 890083 که به جهت احراز تخلف مورث تجدیدنظر خواندگان در راستای انتقال به غیر مورد اجاره حکم به تخلیه تحویل مورد اجاره به تجدیدنظرخواه صادر و متقابلا تجدیدنظر خواه پرونده به پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت مورث تجدید نظر خواندگان محکوم و حکم اجرا شده است. با عنایت به اینکه طرفین قبول دارند رابطه استیجاری موجر و مستاجر 1356 بوده است و در قانن موارد استناد قانونگذار ذکری از حق سرقفلی به میان نیاورده است و در موقع ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر یکی از پارامترهای ارزیایب پرداخت حق سرقفلی بوده است. در واقع در آن موارد نمی توان اعتقاد پیدا کرد که حق سرقفلی جدا از حق سرقفلی  جدا از حق کسب و پیشه و تجارت است زیرا مستاجر با پرداخت مبلغی تحت عنوان سرقفلی یا تحت هر عنوان دیگر در واقع حق تحلیه موجر ک می تواند در پایان اجاره نامه درخواست نماید را از وی سلب و مالک را مکلف نموده است تا اجاره جدید منعقد نماید و به همین جهت انقضای مدت در اجاره نامه های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال سال 1357 یکی از جهات .. این در حالی است که در قانون مدنی در تعریف عقد اجاره مدت شرط بوده و یکی از جهات تخلیه انقضای مدت است و طبق عرف محل به جهت آنکه قانونگذار این حق مالکانه را سلب کرده است در مقابل مستاجر مبلغی را پرداخت و در عوض اجارخ بهای چنین مواردی کمتر از اجاره بهای مورد اجاره ای بوده است که مستاجر حق سرقفلی نداده است.  چون استدلال دادگاه بدوی خارج از ضوابط قانون مذکور و بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 است و یک بار حق مستاجر د ر هنگام تخلیه ارزیابی و پرداخت شده و استحقاق در مطالبه حق سرقفلی به نرخ روز با وحدت ملاک از تبصره ذیل ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376 ندارد اعتراض وارد است مستندا به بند ه ماده 348 و با رعایت مواد 197 و 358 قانون آئین دادرسی صادر می شود. حکم صادره قطعی است.
مستشاران شعبه پانزدهم دادگاه تجدیدنظر آذربایجان شرقی 
 

رای شعبه دیوان

در خصوص گزارش رئیس محترم کل دادگستری استان آذربایجان شرقی و اعلام نظر مشاوران قضایی قوه قضائیه نسبت به رای شماره 0147 مورخه 94/11/27 شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی که منتهی به تجویز درخواست اعاده دادرسی توسط ریاست محترم قوه قضائیه گردیده است وارد نمی باشد زیرا اولا در رسید عادی مورخه 61/2/20 مستاجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نموده است ثانیا مبنا و منشا حق سرقفلی متاثر از قرارداد و عقد اجاره ای است که هنگام عقد اجاره یا متعاقب آن بین مالک و مستاجر منعقد گردیده و ایجاد می شود لذا مستاجر هنگام تخلیه ملک تجاری استحقاق دریافت آن را دارد ثالثا حق کسب و پیشه که مبنا و منشاء آن در املاک تجاری و مربوط به قرار داد های منعقده قانون مدنی و مستاجر مصوب 1356 به قبل به وجود می آید متاثر و ناشی از قانون مزبور است و ارتباطی با سرقفلی که مشا قراردادی دارد نداشته لذا با عنایت به مراتب فوق باستناد ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری رای صادره معترض عنه را نقض کرده و متعاقب آن رای شماره 01111 مورخه 1393/10/9 شعبه دوم دادگاه حقوقی شهرستان مرند را ابرام و استوار و اعلام می نماید. رای صادره قطعی است.
رئیس شعبه 19 دیوان عالی کشور : عبدالحمید ..... عضو معاون : حسین .....   

---

مطالب مرتبط

انتقال مورد اجاره به شریک مشاعی، انتقال به غیر نیست

قانون نوسازی و عمران شهری

تقاضای صدور دستور فروش سرقفلی مشاعی

نظریه مشورتی 7 7650 مورخ 1384 10 27 اداره حقوقی

نحوه رسیدگی در شوراهای حل اختلاف

تفاوت های سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت