فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس و حکم به پرداخت قیمت روز
استدلال دادرسی دادگاه عمومی بخش خاوران که ملاک قیمت را در خیار تدلیس، قیمت روز فسخ دانسته است و نه ثمن روز انجام معامله
1. استرداد ثمن معامله
2. تنفیذ قرارداد ( غیر مالی )
بخش اول: مقدمه - شرح جریان پروانده
خانم ..... فرزند ..... با وکالت خانم ..... به طرفیت آقای ...... فرزند ..... به خواسته اعلام فسخ قرارداد شماره 1363 مورخ 1396/6/26 به سبب تدلیس و استرداد ثمن معامله به نرخ روز و خسارات دادرسی را نمودند بدین شرح که خواهان ملکی واقع در روستای ..... می خرد و بعدا متوجه می شود که برای ملک رای تخریب از سوی کمیسیون تبصره 2 بند 3 ماده 99 قانون شهرداری ها صادر گردیده است و این رای در شعبه نهم دیوان عدالت اداری طی شماره بایگانی ..... تایید میگردد و دعوای خواهان از سوی این دادگاه به جهت اینکه موضوع منطبق با خیار تدلیس نمی باشد رد می گردد و دادگاه محترم تجدیدنظر : آن را منطبق با خیار تدلیس دانسته است و پرونده به این شعبه اعاده می گردد و مقدار ثمن در مبایعه نامه نود و سه میلیون تومان ذکر شده است که برابر اظهارات وکیل خواهان : هشتاد میلیون تومان از آن پرداخت شده است.
بخش دوم: اسباب موجهه - ارزیابی دلایل و مبانی
برای روشن شدن بحث ابتدائا احتمالات حقوقی که در ما نحن فیه منصور می باشد را ذکر می کنیم :
1- چون خوانده سکوت کرده است و برابر ماده 438 قانون مدنی ملاک فعل است و نه ترک فعل لذا تدلیس محقق نشده است
2- با توجه به اینکه رای تخریب اعیان صادر شده است در حالی مبیع اعم از عرصه و اعیان بوده است لذا تلف جزئی رخ داده است و برابر ماده 388 قانون مدنی برای خواهان صرفا حق فسخ به استناد ماده فوق وجود دارد.
3- عقد به جهت تعذر انجام تعهدات قراردادی ( قاعده تعذر وفاء به مدلول عقد ) یا منتفی شدن موضوع عقد منفسخ شده است ( نظیر مواد 476 و 534 قاون مدنی در مبحث اجاره و مزارعه )
4- تعذر اجرای تعهد در عالم ثبوت و در زمان عقد نیز وجود داشته است لذا اساسا بیع باطل بوده است .
5- این تدلیس در پرتو مکتب موضوعی و مادی برای تفسیر ماده 200 قانون مدنی موجب اشتباه در اوصاف جوهری و اصلی مورد معامله شده است و در نتیجه اساسا بیع باطل استاز این رهگذر با توجه به اینکه دادگاه محترم تجدید نظر موضوع را منطبق با تدلیس دانسته است لذا سوال مهم دیگری که آشکار می گردد این است که آیا خواهان صرفا مستحق هشتاد میلیون تومان ثمن معامله می باشد و یا بر اساس شاخص بانک مرکزی یا نظریه ی کارشناسی مستحق ثمن می باشد؟
به نظر این دادگاه، خواهان مستحق ثمن وفق نظریه ی کارشناسی می باشد و کارشناس ارزش ملک را 350/000/000 میلیون تومان برآورد کرده است و دلایل استحقاق ثمن معامله مطابق نظریه کارشناسی مشروحا بیان می گردد.
اولا- عدالت معاوضی ( تعویضی ) اقتضاء دارد که نظریه کارشناسی ملاک عمل باشد و عدالت معاوضی در پرتو نظریه ی حقوق فردی ( اصالت فرد ) مطرح می گردد و ماده 10 قانون مدنی نیز موید همین می باشد ( برخلاف عدالت توزیعی که مبتنی بر نظریه اصالت اجتماع می باشد.) هشتاد میلیون تومان برای فسخ ملکی که در حال حاضر دارای ارزش 350/000/000 میلیون با عدالت معاوضی ناسازگار می باشد.
ثانیا - مبنای ایجاد و تاسیس حق فسخ علی الاصول ضرر و زیانی است (علی الخصوص خیار تدلیس) که به متصرر و دارنده خیار تحمیل می شود و منظور از مبنا، وجود فلسفه و علتی است که موجب ایجاد خیار شده است و مبنای این بحث برگشت به این دارد که آیا قاعده لاضرر به تنهایی مبنای جداگانه نظیر اتلاف و تسبیب است یا خیر؟ پاسخ این سوال بستگی به تفسیر از کلمه ی (لا) در قاعده لاضرر دارد و به نظر قاعده ی لاضرر علاوه بر بازدارنده بودن، سازنده ی احکام نیز می باشد و به عبارت دیگر می تواد جاعل احکام و نقش اثباتی داشته باشد و در حقیقت در احکام عدمی نیز حکومت می کند و بر این اساس حکم به پرداخت هشتاد میلیون تومان در حق خواهان موجب اضرار به خواهان می باشد.
ثالثا- قاعده غرور نیز اقتضای جبران ضرر توسط خوانده را دارد و اگرچه قاعده ی غرور در مسئولیت غیر قراردادی مطرح می گردد ولی این تاثیری در اصل جبران خسارت ندارد و فرض این پرونده مصداق بارز قاعده غرور می باشد ( مغرور جاهل و غار عالم ) و غرور از عناوین قصدیه می باشد ( رابطه بین تدلیس و غرور عموم و خصوص من وجه می باشد.)
رابعا- در خصوص خسارت بابت مستحق للغیر در آمدن مبیع و بطلان بیع ماده 391 قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره 723 مورخ 1393/7/15 حاکم است و این حالی است که ممکن است بایع اطلاعی از مال غیر بودن مبیع نداشته باشد با این وجود برابر رای وحدت رویه خوانده باید در صورت کاهش ارزش ثمن، آن را جبران نماید بنابراین در تدلیس که شخص با عمد وقصد فریب اقدام به معامله می کند خوانده به طریق اولی و مفهوم موافق مسئول جبران کاهش ارزش ثمن می باشد و دست کم دارای وحدت ملاک می باشند و می توان تنقیح مناط کرد و در موادی نظیر ماده 599 قانون مجازات اسلامی و ماده 108 قانون جرایم نیروهای مسلح و 501 قانون آئین دادرسی مدنی و 130 قانون تجارت به جبران کامل خسارت ناشی از تدلیس تصریح شده است .
خامسا- اصل جبران کامل خسارت یکی از اصول مسلم در مسئولیت مدنی می باشد و صرف پرداخت هشتاد میلیون تومان پول با توجه به تورم و قیمت روز افزون ملک هرگز موجب جبران کامل خسارت خواهان نمی گردد و اگرچه این قاعده در مسئولیت مدنی می باشد در حالی تدلیس در مباحث قراردادی می باشد ولی مسئولیت قراردادی و مسئولیت قهری دارای وحدت بنیادین می باشد.
بخش سوم: نتیجه - منطوق رای
با لحاظ راتب فوق دادگاه مستندا به مواد 331 و 365 و 366 و 440 و 438 و 439 و 391 و 449 و 451 قانون مدنی و مواد 198 و 515 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به اعلام فسخ قرارداد شماره 1363 مورخ 1396/06/26 و پرداخت 337/000/000 میلیون تومان به علاوه خسارات دادرسی از جمله هزینه کارشناسی و حق الوکاله وکیل در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجددنظر خواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
دادرس دادگاه عمومی بخش خاوران
محمدرضا فتحی
مطالب مرتبط
الزام به انجام تعهد مبنی بر احداث بنا
رای وحدت رویه شماره 791 هیات عمومی دیوان عالی کشور
مطالبه خسارت تاخیر تادیه از خسارت ناشی از مستحق للغیر بودن مبیع
گروه وکلای داداندیش
