بیع نسبت به عرصه وقفی و اعیانی غیر وقفی
چنانچه عقد بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو صورت گرفته باشد، عقد بیع نسبت به عرصه باطل است؛ اما بر فروش اعیانی ایرادی مترتب نیست
شماره نظریه : 7/99/983 شماره پرونده : 99-76-983 ح تاریخ نظریه : 1399/08/27
استعلام :
چنانچه به موجب عقد بیع یک باب خانه مسکونی یا بیع یک واحد آپارتمان فروخته شود و پس از از بیع کشف شود عرصه موقوفه است :
1- آیا بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو باطل است؟
2- آیا بیع نسبت به اعیان صحیح است و بیع منحصراً نسبت به عرصه باطل است و خریدار می‌تواند بیع را نسبت به اعیان قبول و نسبت به عرصه، ثمن را استرداد کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1- و 2- در فرض سؤال که پس از بیع یک باب خانه مسکونی و یا یک واحد آپارتمانی مشخص شده است که عرصه ملک موقوفه است:
اولاً، قانونگذار ایران در تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب 1363 و تبصره 4 ماده واحده مصوب 1371 با اصلاحات و الحاقات بعدی، حقوق مکتسبه مستأجرین و متصرفین ارضی موقوفه را به رسمیت شناخته است.
ثانیاً، چنانچه در فرض سؤال بایع، در عرصه موقوفه دارای حق مکتسب یا حق اولویت باشد و به همین سبب در ملک موقوفه اعیانی احداث کرده باشد، بدون آن‌که قصد وقف این اعیانی را داشته باشد، اعیانی احداثی متعلق به وی است و به موقوفه و موقوف علیهم تعلق ندارد. همچنین است فرضی که پیش از اقدام به وقف، حقوق مکتسبه‌ای برای این فرد از حیث احداث اعیانی در ملک ایجاد شده باشد؛ وقف بعدی عرصه به این حقوق خللی نمی‌رساند.
ثالثاً، در صورت وجود حق مکتسب برای بایع، چنانچه عقد بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو صورت گرفته باشد، عقد بیع نسبت به عرصه باطل است؛ اما بر فروش اعیانی ایرادی مترتب نیست. در این صورت، خریدار می‌تواند با استفاده از خیار تبعض صفقه، عقد بیع را فسخ کند و یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است (اعیانی)، آن را قبول و با رعایت ماده 442 قانون مدنی نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است (عرصه)، ثمن را مسترد کند.
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
منبع: اداره کل حقوقی قوه قضاییه
مطالب مرتبط
قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
لایحه الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت(2)
نحوه پرداخت خسارت از سوی شهرداری در خصوص ادعای سابق
زمان انتقال مالکیت در بیع شرط و اقامه طرح دعوای خلع ید علیه غاصب (استان مازندران) مورخ ۱۳۷۹ ۱۰ ۰۷
احراز شرایط اساسی صحت عقد بیع (استان مازندران شهر گلوگاه) مورخ 1379 10 24
گروه وکلای داداندیش
