بیع شرط و معامله با حق استرداد
مقررات ماده 34 قانون ثبت اعم از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، با سند عادی می باشد و شامل هر دو نوع معامله می گردد
شماره نظریه : 2740/95/7 شماره پرونده : 1262-75-95 تاریخ نظریه : 1395/10/27
استعلام :
1-در مورد بیع شرط و مقررات اصلاحی ماده34 قانون ثبت در سال87 آیا ماهیت بیع شرط مشروعیت دارد و یا اینکه عقد قرض همراه شرط ذهن تلقی می شود؟ آیا موجب انتقال مالکیت هست یا خیر؟
2-آیا مقررات ماده34 اصلاحی مذکور اختصاص به قراردادهای رسمی دارد و محدودیت ها مرتبط با دستگاه های دولتی است و یا اینکه مطلق است و شامل بیع شرط با سند عادی نیز می شود؟
3- چنانچه شخصی به صورت سند عادی ملکی را با بیع شرط خریداری کند و بایع به شرط در مهلت عمل نکند خریدار برای وصول حق خود چگونه باید احقاق حق کند؟
دراین مورد اختلاف رویه است برخی از همکاران معتقدند که خریدار می بایست دادخواست اثبات عقد فرض یا شرط رهن و مطالبه وجه آن مطرح کند و دادگاه با پذیرش آن حکم صادر می کند برخی دیگر معتقدند که خریدار می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت بیع (بیع شرط) تنظیم کند و دادگاه حکم به انتقال سند مالکیت به نام خریدار می دهد ولی ترتیب وصول وجه مطابق مقررات ثبتی است و بیش از طلب خود مالک نمی شود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
1-اولا باید در نظر داشت که احکام بیع شرط موضوع مواد 458الی 463 قانون مدنی را بدون توجه به احکام قانون ثبت ار جمله مواد 33و34 آن قانون نمی توان بررسی و تحلیل نمود ثانیا مواد یاد شده از قانون مدنی به خصوص ماده 459 بوسیله مواد 33و34 قانون ثبت تخصیص خورده است که با این وصف بیع شرط را می توان از اقسام معاملات با حق استرداد تلقی نمود و ثالثا بیع شرط موضوع قانون مدنی مطابق ماده 34 قانون ثبت (اصلاحی 29/1/89) که مخصص قانون مدنی می باشد (درباب بیع شرط) دیگر مملک نمی باشد و به عبارت دیگر لغو اثر تملیکی بیع شرط با توجه به منطوق مواد 33و 34 قانون ثبت به طور ماهیتی می باشد و دیگر مبتنی بر اماره قانونی بر اساس ظاهر نیست. لذا در فرض پرسش با توجه به مراتب فوق بیع شرط از اقسام معامله با حق استرداد بوده ودر حکم رهن می باشد که احکام رهن با توجه به مواد 33، 34، 37، 38، و 44 قانون ثبت بر آن جاری می باشد، خریدار مانند طلبکار رهنی است که مال خریدار به عنوان عین مرهونه در قبال طلبی که از فروشنده دارد در دست وی می باشد.
2- مقررات ماده 34 قانون ثبت اعم از اینکه معامله با سند رسمی انجام پذیرفته باشد، با سند عادی می باشد و شامل هر دو نوع معامله می گردد.
3- پاسخ سوال سوم با توجه به پاسخ به سوالات اول و دوم روشن است بدیهی است که طلبکار جهت استیفای طلب خود از محل مورد بیع شرط می تواند به مرجع قضائی ذیربط مراجعه کند.
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
منبع: اداره کل حقوقی قوه قضاییه
مطالب مرتبط
اصلاحیه بخش نامه حق التحریر دفاتر اسناد رسمی
قانون تاسیس سازمان جمع آوری و فروش اموال تملیکی و اساسنامه آن
گروه وکلای داداندیش
