تغییر شغل مستاجر
الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است
نظریه شماره 7/70 مورخ 1374/1/29
الزام موجر به موافقت با تغییر شغل وجهه قانونی ندارد.
سوال: مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده استفاده می کند اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی بر آمده و به این منظور الزام موجر را به اجاره تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجازه تغییر شغل مستاجر پیش بینی نشده و با توجه به مندرجات اجاره نامه و حقوق قانونی موجر؛ اعطای چنین احتیاری به مستاجر، مجوز قانونی ندارد.
نظریه شماره 7/2083 مورخ 1375/4/13
در صورت عدم قید نحوه استفاداه از مورد اجاره در اجاره نامه، نحوه استفاده تابع اوضاع و احوال مورد اجاره خواهد بود.
سوال: چنانچه محلی را به طور مطلق، بدون ذکر اینکه جهت سکونت است یا کسب یا تجارت و بدون اینکه حق انتقال به غیر سلب شده باشد به مستاجر واگذار شده است، آیا با عنایت به اطلاق فوق، مستاجر حق انتقال به غیر یا حق تغییر سکونت به تجارت و یا بالعکس را تا پایان مدت اجاره دارد یا خیر؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
با توجه به اینکه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ذکری از حالتی که نحوه در مورد نحوه استفاده و تغییر آن و آثار تغییر و مشابهت عرفی مشاغل نظریاتی از اداره کل حقوقی قوه قضاییه صادر نشده که نقل می شود:
نظریه شماره 7/6647 مورخ 1373/10/26
پذیرش تغییر کاربری محل اجاره بدون رضایت مالک فاقد مجوز قانونی است.
سوال: به موجب ماده 2 مصوبه 1366/2/7 شورای عالی شهرسازی که در مقام اصلاح مصوبه 1364/11/19 صادر گردیده صرف تقاضای صاحب مل کسب و پیشه بعد از موافقت کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شواری عالی شهرسازی و معماری ایران جهت تغییر کاربری کافی است اعم از اینکه متقاضی تغییر کاربری مستاجر و یا موجر باشد.
اینکه با توجه به روابط موجر و مستاجر در قوانین موجر و مستاجر، آیا اگر مستاجر به تنهایی و بدون رضایت مالک در خواست تغییر کاربری مورد اجاره را بنماید، دادگاه می تواند به نفع مستاجر رای صادر نماید یا خیر؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
در صورتی که مالک با استفاده تجاری، از محل مسکونی موافقت نداشته باشد، پذیرش تغییر کاربری محل و موافقت با تقاضای مستاجر بر خلاف موازین حقوقی است.
در این صورت، مستاجر، الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه شغل فعلی بوده و از ناحیه شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود.
نظریه شماره 7/8239 مورخ 1377/11/29
چنانچه مورد اجاره برای سکونت و امور فرهنگی اجاره داده شده باشد، مستاجر می تواند به هر دو منظور یا یکی از آنها از مورد اجاره استفاده کند.
سوال: مالکی یک باب خانه خود را برای سکونت و امور فرهنگی (تاسیس دبستان و کودکستان و دبیرستان ) به اجاره داده است، مستاجر از مورد اجاره جهت مهد کودک استفاده می نماید، مالک تقاضای تخلیه کرده است آیا طبق قانون سال 1362 می توان حکم تخلیه صادر نمود؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
با توجه به اینکه محل مورد نظر هم برای سکونت و هم برای امور فرهنگی به اجاره داده شده و مستاجر حق داشته به هر دو منظور یا به یک منظور از آن استفاده کند و مهدکودک نیز از جمله فعالیت های مشابه کودکستان ئ=و داخل در امور فرهنگی است که محل کار و در آمد می باشد لذا در روابط فی مابین تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بوده و طبق قانون سال 1362 نمی توان حکم تخلیه صادر کرد.
نظریه شماره 7/3997 مورخ 1376/6/25
تغییر شغل به هر مدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره از موارد تخلیه است.
سوال: محلی را برای کسب و پیشه به مستاجر به منظور اشتغال به شغل معینی اجاره داده اند، مستاجر بعد از مدتی، قسمتی از مورد اجاره را به منظور اشتغال به کسب دیگری اختصاص داده و در اختیار شخص ثالثی گذاشته است، چند ماه بعد، مستاجر مورد اجاره را از شخص مذکور باز پس گرفته و به شغل اولیه خود برگردانده است. آیا تغییر شغل موقت و برای مدت کوتاه و فقط نسبت به یک قسمت از مورد اجاره تخلف مستاجر محسوب می شود و به موجب صدور حکم تخلیه است یا خیر؟
نظریه مشورتی :
استفاده از مورد اجاره تعیین نشده باشد، نشده است و لذا باید از مقررات اجاره در قانون مدنی استفاده شود. قسمت ثانیا ماده 490 قانون مدنی می گوید:
«عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین، در منافع مقصوده مه از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید.»
بنابراین در صورتی که نحوه استفاده از مورد اجاره معلوم نشده باشد؛ نحوه استفاده از آن تابع اوضاع و احوال مورد اجاره است و تشخیص آن با دادگاه رسیدگی کننده خواهد بودو به این ترتیب چنانچه دادگاه تشخیص دهد که محل برای کسب و پیشه به اجاره داده شده است روابط فی مابین تابع قانون سال 1356 بوده و هرچند سلب حق انتقال به غیر نشده باشد مقررات مواد 10، 14، 19، قانون مذکور اجرا می شود و در صورتی که به تشخیص دادگاه، محل برای سکونت، اجاره داده شده باشد تایع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 و قانون مدنی بوده و در مدت وجود رابطه استیجاری، مستاجر حق دارد منافع مورد اجاره را به غیر واگذار نماید.
نظریه شماره 7/4314 مورخ 1375/7/25
تغییر شغل، چنانچه مشابه شغل سابق نبوده و بدون رضای مالک باشد، از موجبات صدور حکم تخلیه است.
سوال: مستاجر اجاره نامه ای دارای شغلی سات ک اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته است و تکلیف تغییر شغل به وی شده است موجر حق تغییر شغل نداده و با تغییر آن نیز موافق نیست. چنانچه مستاجر ناگزیر از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یاخیر؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
تغیر شغل طبق یند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 از موجبات تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر، به هر کیفیت که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود.
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
طبق مقررات بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 تغییر شغل به هر مئدت و نسبت به هر قسمت از مورد اجاره موجب صدور حکم تخلیه است، مگر اینکه شغل جدید مشابه شغل قبلی باشد و تشخیص آن نیز به عهده دادگاه است.
نظریه شماره 7/4257 مورخ 1386/6/28
موبایل فروشی و کامپیوتر فروشی عرفا مشابه هستند. بنابراین، فروش موبایل در محلی که برای فروش کامپیوتر اجاره شده از مصادیق تغییر شغل نیست.
سوال: آیا اشتغال به موبایل فروشی، در محلی که برای فروش کامپیوتر اجاره شده از مصادیق تغییر شغل است ؟
نظریه اداره کل حقوقی قوه قضاییه
اشتغال به موبایل فروشی، منافاتی با شغل کامپیوتر فروشی ندارد، زیرا در عرف جامه کسانی که اقدام به فروش رایانه و خدمات آن نمایند، اکثرا در کنار آن به فروش تلفن همراه نیز می پردازند و به طور کلی هر دو فعالیت عرفا با هم مشابه هستند و بر این اساس با توجه به مقررات بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 چنانچه مورد اجاره مشمول این قانون باشد موضوع استعلام از موارد تخلیه نخواهد بود.
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی سرقفلی
مطالب مرتبط
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376,5,26
معنی و مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه - وکیل سرقفلی
تکلیف دعوی درصورت استرداد دادخواست تخلیه توسط یکی از مالکین مشاعی
گروه وکلای داداندیش
