ابطال اجاره نامه به علت خارج شدن از انتفاع به واسطه عیب
زمانی میتوان با تمسک به ماده 481 از قانون مدنی عقد اجاره را باطل اعلام نمود که عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و رفع عیب آن نیز امکان پذیر نباشد به تعبیری مورد اجاره نباید به هیچ وجه قابلیت انتفاع داشته و امکان رفع عیوب نیز نباشد
خواسته ها: 1. مطالبه وجه بابت .... 2. ابطال اجاره نامه
بسمه تعالی به تاریخ 1400/1/17 در وقت فوق العاده جلسه شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی بخش لواسانات به تصدی امضاء کننده ذیل تشکیل است پرونده کلاسه 9900414 تحت نظر است. دادگاه با ملاحظه اوراق و محتویات پرونده و با استعانت از خداوند متعال ختم دادرسی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می نماید.
رای دادگاه
در خصوص دادخواست خواهان آقای حسن اسد الله با وکالت خانم مریم به طرفیت خواندگان آقایان 1. سعید 2. حمید هر دو با وکالت خانم آناهیتا و آقای حسن به خواسته های 1. صدور حکم بر اعلام بطلان قرارداد اجاره به شماره 9512 مورخ 1398/11/14 مقوم به 210/000/000 ریال 2. مطالبه اجور دریافتی توسط موجر و استرداد ودیعه مقوم به 210/000/000 ریال 3. صدور دستور موقت مبنی بر منع پرداخت چک به شماره 880352 و 880351 و 932444 به انضمام کلیه خسارات دادرسی ( موضوع لایحه رفع نقص صفحه 17 پرونده) بدین شرح که وکیل خواهان بیان داشته به موجب قرارداد مورخ 98/11/14 یک دستگاه ویلا را از خواندگان اجاره می نماید. از شرایط اساسی قرارداد قابلیت انتفاع از عین مستاجره می باشد به تبع با لحاظ ماده 481 از قانون مدنی اگر عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج گردد قرارداد اجاره باطل می باشد. در موضوع حاضر از همان ابتدای عقد اجاره موکل مطلع می گردد که با باز کردن آب و جاری شدن آب در لوله ها بوی فاضلاب فضای ساختمان را می گیرد به نحوی که تحمل آن غیر ممکن باشد. همچنین استخر ساختمان بلافاصبه پس از آب گیری خالی و شیر آلات حمام و دستشویی نیز خراب می باشد. موکل این عیوب را به اطلاع موجرین می رساند اما ایشان قادر به رفع عیب تا کنون نبوده اند لذا با توجه به این که عیب مورد اجاره آن را از قابلیت انتفاع خارج خواسته تقاضای صدور حکم به شرح خواسته را دارم. وکلای خواندگان در پاسخ به موجب لایحه تقدیمی در صفحه 49 پرونده بیان داشته اند مورد اجاره پیش از عقد قرار داد حداقل 2 مرتبه به رویت مستاجر رسیده و مستاجر پس از دیدن آن اقدام به انعقاد عقد اجاره کرده است.
هر چند موکلین حاضر به رفع عیوب جزئی مورد اجاره بوده اند اما خواهان به بهانه های مختلف تمایل به تخلیه و عدم پرداخت اجور داشته و مانع حضور کارگران موکل جهت تعمیر مورد اجاره شده است. ابتدا در خصوص خواسته ردیف دوم خواهان با لحاظ این که وکیل خواهان قبل از جلسه دادرسی به موجب لایحه صفحه 17 پرونده دادخواست خویش را مستر کرده به تجویز بند الف ماده 107 از قانون آئین دادرسی مدنی قرار ابطال دادخواست را صادر و اعلام می دارد.
اما دادگاه خواسته ردیف اول خواهان را موجه و قانونی نمی داند چرا که زمانی میتوان با تمسک به ماده 481 از قانون مدنی عقد اجاره را باطل اعلام نمود که عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و رفع عیب آن نیز امکان پذیر نباشد به تعبیری مورد اجاره نباید به هیچ وجه قابلیت انتفاع داشته و امکان رفع عیوب نیز نباشد. در پرونده حاضر به جهت اختلاف اصحاب دعوا در تحقق شرایط ماده مذکور در مورد اجاره و این که آیا عیوب مورد ادعای خواهان سبب شده که مورد اجاره قابلیت انتفاع نداشته باشد موضوع در صفحه 53 پرونده به کارشناس ارجاع شد که در انتها به موجب نظریه هیات سه نفره کارشناسی در صفحات 93 و 94 پرونده که منطبق با اوضاع و احوال پرونده بوده و مصون از تعرض موثر نیز باقی مانده مشخص شد که عیوب مورد ادعای خواهان صرفا به میزان 25 درصد بهره برداری از مورد اجاره موثر بوده و این عیوب طوری نبوده که مورد اجاره را از قابلیت انتفاع به کلی خارج نماید و لذا با نظریه کارشناسان مشخص می گردد که عیوب مورد اجاره سبب نقصان در منفعت شده ( ماده 479 قانون مدنی ) و این عیوب نمی تواند مصداق ماده 481 از قانون مدنی باشد. لذا دادگاه با استناد به مواد 1 و 2 و 3 و 197 و 331 از قانون آئین دادرسی مدنی و مواد 10 و 219 و 220 و 231 و 479 و 480 و 1257 از قانون مدنی حکم بر بی حقی خواهان نسبت به خواسته ردیف اول صادر و اعلام می دارد. رای صادره ظرف مدت20 روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی بخش لواسانات -/ رای از سایت دکتر علی صابری
محسن رفعتی- وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
موارد درخواست تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 توسط موجر
معامله فضولی و مستحقق للغیر درآمدن مبیع
گروه وکلای داداندیش
