از بین رفتن (تلف) مبیع
به نظر می رسد که انفساخ با شرط تخریب، واقعی ترین وضعیت است و حقیقت معقول را نشان می دهد زیرا پیش از تخریب، هر دو طرف بر بقای رابطه حقوقی، مهر تایید می زنند و به حل مشکل امید دارند بنابراین تنها بعد از ناامیدی و تخریب، انفساخ قهری رخ می دهد و بیع از آن زمان از بین می رود
رای دادگاه بدوی
وکیل خواهان دعوی جلب ثالث در جلسه رسیدگی مورخ 1399/10/22 سبب طرح دعوی جلب ثالث را از بین رفتن (تلف) مبیع عنوان داشته است، دادگاه با مداقه و تعمق در جمیع اوراق و محتویات پرونده، مفاد دادخواست و خواسته های خواهان های دعوای اصلی و مرتبط، اظهارات و مدافعات اصحاب دعوی حاضر در جلسه رسیدگی اسناد و مدارک مندرج در پرونده، با عنایت به این که اولا مبایعه نامه عادی شماره 108171 مورخ 1398/12/4 فی مابین ...... به عنوان بایع و ...... من باب مشتریان و نیز مبایعه نامه شماره 2340112 مورخ 1398/7/7 فی مابین ..... به عنوان خریدار و نیز ...... من باب بایع محقق شده است و دلیلی بر استحقاق شخص ثالث حداقل نسبت به مصالح و و اعیان ساختمان پیلوت مورد نظر و یا تلف مبیع قبل از قبض وجود ندارد، ثانیا در مورد ادعای مبتنی بر مستحق للغیر بودن عرصه واحد پیلوت مورد نظر آن چه که شایان توجه است قید رضایت نامه های سایر طبقات که در آنها ساختمان پنج واحدی قید شده، در هر دو مبایعه نامه فوق می باشد لذا سایر واحد های ساختمان جملگی بر استقرار واحد پیلوت رضایت داشته و موضوع را اذن یا اجازه نموده اند و دلیلی بر مستحق للغیر بودن عرصه واحد آپارتمانی پیلوت مورد نظر موجود نیست، ثالثا تخریب واحد مستحدثه در پیلوت به لحاظ تخلف از مقررات شهرسازی و ساختمانی بوده و فی الواقع تعارض موضوع با قواعد آمره شهرسازی بوده است لذا در حقیقت واحد مورد نظر بدوا قابلیت استفاده مسکونی را نداشته و فاقد این وصف اساسی (مبنایی) مورد معامله بوده و در حقیقت منفعت عقلایی و مشروع سکونت را نیز نداشته است که این جهات موضوع خواسته خواهان های دعاوی اصلی و مرتبط قرار نگرفته است، رابعا مطالبه بطلان قرارداد مورخ 1398/7/7 به لحاظ تلف عارضی ( لاحق بر قبض معامله ) توسط وکیل دعوای مرتبط بلااثر است چرا که منشاء خواسته قراردادی است که ادعای فساد آن شده است و تلف بعد از قبض و انتقال مورد معامله به ایادی ما بعد جزو شرایط اساسی صحت معاملات نیست که فقدان آن موجب بی اعتباری و بطلان معامله سابق بر تلف گردد مضافا این که تلف در زمره اسباب مسئولیت غیر قراردادی است و ارتباطی به مسئولیت قراردادی ندارد علی هذا نظر به مراتب مشروحه و معروضه فوق دعاوی اصلی و جلب ثالث (مرتبط) را غیر وارد تشخیص داده و مستندا به مواد 1257، 328، 33307، 391، 191، 190 قانون مدنی و ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی ناظر بر اصل عدم حکم بر بی حقی خواهان های فوق صادر و اعلام می دارد. رای صادره حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان خراسان رضوی است.
رییس شعبه چهلم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان مشهد- مسعود علیشاهی
رای دادگاه تجدید نظر
از دادنامه ... تجدید نظر خواهی نموده اند و دلیلی بر مستحق للغیر بودن عرصه واحد آپارتمانی پیلوت مورد نظر موجود نیست و تخریب واحد مستحدثه در پیلوت به لحاظ تخلف از مقررات شهرسازی و ساختمانی بوده و فی الواقع تعارض موضوع با قواعد امره شهرسازی بوده است لذا در حقیقت واحد مورد نظر بدوا قابلیت استفاده مسکونی را نداشته و فاقد این وصف اساسی (مبنایی) مورد معامله بوده و در حقیقت منفعت عقلایی و مشروع سکونت را نیز نداشته است که این جهات موضوع خواسته خواهان ها قرار نگرفته است، حکم بر بی حقی خواهان های فرق صادر نموده اند این امر مرجع اعتقاد دارد چنانچه بطلان معامله و عقدی تقاضا شود دادگاه وظیفه داشته تمامی شرایط صحت معاملات را صرف نظر از اینکه تصریح گردیده یا خیر مورد بررسی قرار دهد به عبارتی آنچه مورد خواسته خواهان است فقد شرایط اساسی صحت معاملات است که می بایستی مورد رسیدگی قرار گیرد لذا از انجا که اپارتمان ساخته شده در پیلوت بر خلاف مقررات شهرسازی و ساختمانی احداث گردیده که منجر بر تخریب آن شده و فی الواقع تعارض موضوع با قواعد امره شهرسازی بوده است و در واقع آپارتمان مذکور قابلیت استفاده و بهره برداری به عنوان واحد مسکونی را دارا نبوده است و از این جهت فاقد این وصف اساسی (مبنایی) مورد معامله بوده و در حقیقت منفعت قانونی در استفاده مسکونی را نیز نداشته است و ساخت و خرید و فروش در فضای مشاعی بدون رعایت مقررات امره شهرسازی ممنوع و اثری بر آن مترتب نمی باشد بنا بر این به علت آنکه واحد موصوف به عنوان موضوع معامله قابلیت ساخت و انتقال و خرید و فروش را نداشته است و از آنجا که موضوع معامله از شرایط صحت عقد می باشد و در صورت فقدان شرایط مذکور معامله محکوم به فساد و فاقد آثار حقوقی است لذا حکم صادره موافق موازین قانونی تشخیص نگردیده با استناد به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض آن مستندا به بند 3 ماده 190 قانون مدنی حکم بر بطلان معامله مذکور صادر و از آنجا که بیع فاسد اثری در تملک نداشته و شخصی که مال را به موجب عقد فاسد قبض نماید علاوه بر الزام به رد آن ملزم است از عهده غرامات و خسارات ثمن معامله نیز برآید لذا مستندا به ماده 365 قانون موصوف و رای وحدت رویه شماره 733 مورخه 1393/7/15 هیات عمومی دیوانعالی کشور با توجه بر کاهش ارزش ثمن معامله ( مبلغ دویست و هشتاد میلیون تومان پرداختی در اسفند ماده سال 1398 ) حکم بر محکومیت تجدید نظر خوانده به پرداخت 280000000 تومان بابت اصل ثمن معامله و پرداخت ما به التفات مبلغ فوق از زمان اسفند ماه 1398 تا استیفای کامل بر اساس نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به عنوان غرامت و پرداخت هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل در حدود تعرفه قانونی در حق خواهان ها صادر و اعلام می نماید این رای قطعی است.
رییس شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر - علی فراشیانی مستشار شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر - عباس عابدی
تحلیل موضوع
واحد آپارتمانی در قسمت پیلوت، برخلاف قواعد شهرسازی احداث و فروخته می شود و مدتی در اختیار خریدار است. رای بر تخریب واحد (پیش از بیع یا پس از آن) صادر و واحد تخریب می شود. وضعیت بیع چیست؟ بطلان، انفساخ؛ یا بیع صحیحِ دارای حق فسخ(فسخ به سبب عیب، تخلف شرط، تعذر تسلیم)؟
خواهان دعوای اعلام بطلان قرارداد را اقامه می کند. دادگاه نخستین با استدلالی که ملاحظه می شود، آن را نمی پذیرد و دادگاه تجدیدنظر بند ۳ ماده ۱۹۰ ق.م را حاکم می داند و با این وصف که خرید مبیع قانونی نیست، حکم بر اعلام‌بطلان صادر می کند.
بی گمان خریدار در نتیجه تخریب، همه ی آنچه را می بایست به دست آورد، از دست می دهد و اساس این قرارداد مورد تایید قواعد حقوقی نیست. حتی قبول ریسک تخریب و اطلاع از رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نیز اثری در آن ندارد و تنها ممکن است در خسارت قابل جبران، موثر باشد.
هم اکنون واحدهای ساختمانی بسیاری در سطح شهرهای کوچک و بزرگ با رای تخریب قطعی مواجه اند که گاه چند سال از آن می گذرد. آیا بیع همه اینها بی اعتبار است. گاه نخستین خریدار، ملک را به دیگران منتقل کرده و چند بیع در آن مورد، تحقق یافته است و بطلان نخستین، دیگر عقود را نیز از اعتبار می اندازد و گرفتاری ها شروع می شود.
استنباط حقوقی دشوار است. یکی از ایرادات بطلان این است که اگر فروشنده چنین ادعایی طرح کند، پذیرفته نیست زیرا اگر خریدار بخواهد، می تواند مبیع را با همین وصف متعلق خود بداند یا دست کم، ادعای مالکیت مصالح را داشته باشد. بنابراین نظریه بطلان، یکسویه و به سود خریدار است. این نکته نشان می دهد که در حقوق ایران نیز وضعیت بطلان، مطلق نیست و می تواند نسبی باشد.
وضعیت فسخ بدلیل تعذر تسلیم یا عیب می تواند با این قرارداد تطبیق دهد زیرا رشته عقد را به دست خریدار می دهد و ارش را در خیار عیب، به حقوق خریدار می افزاید اما ایراد مبیع، اساسی تر از یک نقص است و بی اعتباری بیع از "صحت"ِ قابل فسخ، بیشتر به دل می نشیند.
به نظر می رسد که انفساخ با شرط تخریب، واقعی ترین وضعیت است و حقیقت معقول را نشان می دهد زیرا پیش از تخریب، هر دو طرف بر بقای رابطه حقوقی، مهر تایید می زنند و به حل مشکل امید دارند. بنابراین تنها بعد از ناامیدی و تخریب، انفساخ قهری رخ می دهد و بیع از آن زمان از بین می رود. این وضعیت، منافع و استفاده طرفین از مبیع و ثمن را توجیه می کند و نوعی تهاتر درونی بین این دو، تا زمان انفساخ رخ می دهد و از این به بعد باید قیمت روز واحد به خریدار برگردد( که دادگاه تجدیدنظر موافق جبران با شاخص بانک مرکزی است!).
باید به جای صرف قواعد حقوقی، واقعیت را نیز ببینیم. براساس فلسفه سودگرایی، پیامد نظریه انفساخ، برای طرفین و در سطح بالاتر برای نظام حقوقی، بهتر است. در تحلیل پراگماتیسم که حقیقت را به نحو معقول می بیند نیز همین نتیجه تایید می شود. در تحلیل اثبات گرایی، پاسخ ها براساس صرف قاعده حقوقی به دست می آید و نظم حقوقی در هر زمان، متفاوت و تقریبا ثابت است(از تطبیق با واقعیت فاصله دارد نه اینکه مانند حقوق فطری ثابت باشد). در فلسفه حقوق فطری، به نظر نمی رسد که پاسخ روشنی به دست آید زیرا مساله به حدی از ظرافت برخوردار است که دست قاعده ای ثابت الهی یا فطری به آن نمی رسد؛ هرچند اگر بخواهیم از این فلسفه کمک بگیریم، پذیرش انفساخ و بقای عقد، با اصل التزام هماهنگی بیشتری دارد.
تحلیل انفساخ، فروع دیگری نیز دارد. مثلا اینکه وضعیت انفساخ عقد با شرط تخریب ملک، از اختیارات خریدار است و او در فرض ناآگاهی از رای کمیسیون، می تواند به جای انفساح، بطلان را حتی پیش از تخریب درخواست کند ولی در فرض اطلاع از رای(نه صرفا اطلاع از طرح موضوع در کمیسیون)، باید به عقد پایبند باشد تا شرط انفساخ تحقق یافتا یا وضع به همین منوال ادامه یابد.
تفاوت بین فسخ و انفساخ و بطلان، خسته کننده است و رویه قضایی باید فراتر از این عناوین، با یاری گرفتن از مُثُل افلاطونی، اصل انحلال را به منزله مُثُل حقوقی رای دهد. به عبارت دیگر، حقیقت قضایی (براساس پراگماتیسم)، پیامدها(براساس سودگرایی)، عدالت(در حقوق فطری) و غایت و مطلق(در تحلیل ارسطو و هگل) و تشخص قاعده حقوقی (در فلسفه اثبات گرایی)، در این نتیجه گیری مشترک اند که باید خریدار را برحسب خواست او، از این مشکل رها کرد لذا وقتی خواسته خواهان با یکی از این تحلیل ها منطبق باشد(که فاصله گذاشتن بین آنها، تنها یک بازی حقوقی است و هر یک از این عناوین، قابلیت تبدیل شدن به خواست خواهان و واقعیت را دارد)، رویه قضایی می تواند اصل انحلال را بپذیرد و برای خسارات قابل جبران، اگر لازم شد تحلیل مستقلی برحسب قواعد مسئولیت مدنی ارایه دهد./ از کانال تلگرامی دکتر خدابخشی
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
مطالب مرتبط
اقاله یا فسخ یا انفساخ قرارداد و اثر آن بر قرارداد ثانوی
رای شماره 1511 هیات عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 1399 11 27
رای وحدت رویه شماره 807 هیات عمومی دیوان عالی کشور
هر سندی که در محکمه ارائه و تایید شود در حکم سند رسمی نمی باشد
گروه وکلای داداندیش
