انتقال منافع (سرقفلی) مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر
با توجه به اینکه شریک منافع، داخل در معنای «مستاجر» است، نه شخصی غیر از مستاجر، در حقیقت چون شریک مشاعی در روابط بین مالک و مستاجر،«مستاجر» تلقی می گردد نه شخص ثالث یا «غیر»؛ بنابراین انتقال منافع از شریک مشاعی به شریک دیگر نمی تواند انتقال منافع به غیر محسوب گردد
براساس ماده10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 «مستأجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزءً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.»همچنین مطابق بند 2 ماده 14 و تبصره 1ماده 19 همین قانون «انتقال منافع به غیر» از جمله مواردی است که مالک حق تقاضای تخلیه مستاجر را دارد؛ اما سوال اینجاست که انتقال منافع توسط شریک مشاعی به شریک دیگر انتقال منافع به غیر محسوب می شود یا خیر؟
فرض کنید که مالک منافع فوت نموده و ورثه که شامل چندین نفر هستند، مالک منافع می شوند و یا اینکه مالکیت منافع از همان ابتدا برای دو شخص یا چندین نفر است، اگر احد از شرکاء سهم خود را به دیگری منتقل نماید، در این صورت این انتقال می تواند«انتقال به غیر» باشد؟
صاحب نظران در این خصوص اختلاف عقیده دارند، عده ای معتقدند چون بر اساس ماده 10 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، قانونگذار مشخص کرده که به طور جزیی مستأجر نمی تواند عین مستأجره را به دیگری انتقال دهد و چون در عقد اجاره، شخصیت طرف مؤثردر مقام نیست، بنابراین شریک برای انتقال سهم خود به دیگری حتی به شریک مشاعی خود باید مجوز قانونی داشته باشد.
همچنین موافقین نظر خود برای تقویت موضع خود می افزایند: «غیر» و «شخص ثالث» به صورت مطلق مدنظر مقنن بوده و قید و شرطی در این خصوص در قانون ملاحظه نمی‌شود کما اینکه اگر موجرین نیز متعدد و مستأجر واحد باشد، نیاز شخصی یکی از موجرین موجب تخلیه کل ملک و سهام دیگر شرکا خواهد بود.
در مقابل نظر فوق اکثریت صاحب نظران بر این عقیده اند که : انتقال منافع مورد اجاره از ناحیه شریک به شریک دیگر از مصادیق «غیر» تلقی نمی شود؛ زیرا تمام شرکاء داخل در رابطه حقوقی قراردادی با مالک بوده اند و «غیر» ناظر به اشخاص خارج از قرارداد است.همچنین با توجه به اینکه مالک «شخصیت» مستاجرین را پذیرفته و چون مستاجرین، در ذره ذره مال مشاعی سهیم هستند و در تمام اجزای عین مستأجره مالکیت مشاعی دارند، قطعا منظور از «غیر» در قانون، اشخاص غیرمستأجر است و فلسفه وضع قانون روابط مالک و مستأجر سال 1356 که حمایت از مستأجر و وضعیت اقتصادی و شغلی او است این نظر را تائید می کند.
به نظر نگارنده، با توجه به اینکه شریک منافع، داخل در معنای «مستاجر» است، نه شخصی غیر از مستاجر، در حقیقت چون شریک مشاعی در روابط بین مالک و مستاجر،«مستاجر» تلقی می گردد نه شخص ثالث یا «غیر»؛ بنابراین انتقال منافع از شریک مشاعی به شریک دیگر نمی تواند انتقال منافع به غیر محسوب گردد.
نویسنده : محسن رفعتی- وکیل متخصص دعاوی سرقفلی
مطالب مرتبط
قراردادهای مشمول و خارج از شمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356
اصطلاحات کاربردی در خرید و فروش مسکن
آئین نامه اجرائی بند ( د ) تبصره ( 9 ) ماده واحده قانون بودجه سال 1399
رفع خطر از ابنیه و مستحدثات مشرف به معابر عمومی سرقفلی( نظریه مشورتی) مورخ1399 09 26
گروه وکلای داداندیش
