تخلیه در قانون 1376 با استناد به دلایل تخلیه قانون 56
حتی در صورت صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به جهت تخلف مستأجر براساس قانون 76، حق سرقفلی وی ساقط نشده و باید به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت شود
صورتجلسه نشست قضائی
برگزار شده توسط
استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه
تاریخ برگزاری ۱۳۹۲/۰۴/۱۰
پرسش
غالباً قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 با عنوان فروش سرقفلی تنظیم می‌شود و گاهی مبلغ اجاره‌بها ناچیز یا اصلاً تعیین نشده و همچنین مدتی نیز برای اجاره تعیین نمی‌شود. موجر به دلیل تخلف مستأجر به جهت تعدی و تفریط، انتقال به غیر، تغییر شغل و سایر مواردی که به موجب قانون سال 1356 موجب تخلیه می‌شود اقامه دعوی کرده و تقاضای تخلیه مورد اجاره را می‌نماید. حال با توجه به موارد مذکور: الف ـ آیا دعوای تخلیه قابلیت استماع دارد؟ ب ـ تکلیف سرقفلی چیست؟ آیا ساقط است یا به نرخ روز قابل پرداخت است؟
نظر هیئت عالی
نظر اکثریت و اسباب موجه آن صائب بوده منطبق با قانون است زیرا قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376به صراحت ماده 1 آن قانون تابع مقررات «قانون مدنی» و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود. بنابراین، اولاً ـ در صورت تحقق شرایط ضمن‌العقد در مواردی که قرارداد اجاره دارای مدت معین است، درخواست فسخ و تخلیه قابل اعمال است، ثانیاً ـ در مورد قراردادهایی که مدت آن منقضی شده یا قراردادی که در آن مدت به صراحت قید نشده با توجه به ماده 501 قانون مدنی حسب مورد درخواست فسخ و تخلیه یا دستور تخلیه قابل طرح و اقامه است و به هنگام تخلیه مستأجر استحقاق سرقفلی را به قیمت عادله روز دارا می‌باشد. زیرا سرقفلی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 با حق کسب و پیشه و یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 از حیث آثار و حقوق راجع به آن متفاوت است و رابطه استیجاری مستمر و بادوام ناشی از قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 که تنها در موارد مصرحه قانونی قابل فسخ و تخلیه است با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 که مدت در آن نقش عمده دارد فرق دارد. بنابراین نظر اکثریت تأیید می‌شود.
نظر اکثریت
الف: اولاًـ چنان‌چه در قرارداد اجاره مدت تصریح نشده باشد، ولی اجاره‌بها برای روز یا ماه یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده 501 قانون مدنی اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح بوده و طرفین تابع مراضات حاصله خواهند بود. ثانیاًـ چنان‌چه به این نحو هم مدتی تعیین نشده باشد، مطابق مواد 10 و 219 و 220قانون مدنی قرارداد صحیح بوده و در هر حال با توجه به مقررات عام قانون مدنی در صورت تخلف مستأجر از مفاد قرارداد، موجر حق فسخ عقد اجاره راخواهد داشت، در نتیجه دعوای تخلیه وی قابل استماع بوده و در صورت احراز تخلف، دادگاه باید حکم به تخلیه عین مستأجره را صادر نماید. ب: با توجه به این‌که تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 تصریح نموده است: «در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبة سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.» با انتقال صحیح سرقفلی در آغاز قرارداد، حق مکتسب برای مستأجر ایجاد شده و اسقاط آن نیاز به حکم صریح قانونی دارد. با توجه به این‌که در قانون به اسقاط این حق در اثر تخلف مستأجر تصریحی نشده است، بنابراین حتی در صورت صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به جهت تخلف مستأجر، حق سرقفلی وی ساقط نشده و باید به قیمت عادله روز به مستأجر پرداخت شود.
نظر اقلیت
الف و ب ـ برخی از این گروه عقیده دارند: از آنجا که طبق قانون مدنی مدت اجاره باید معلوم باشد و عدم تعیین مدت موجب بطلان قرارداد است، چنین قراردادی که فاقد مهلت است باطل بوده و چون در نظام حقوقی ما، عقد باطل فاقد هرگونه اثری می‌باشد، بنابراین باید عین عوضین داده شده مسترد گردد و مطالبه سرقفلی به نرخ روز مبنایی ندارد. برخی دیگر معتقدند که عقد باطل نیست ولی تخلف مستأجر موجب پایان قرارداد شده و موجر حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و مستأجر با تخلف خود به ضرر خود اقدام کرده و حقی نسبت به مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز ندارد.
محسن رفعتی - وکیل متخصص دعاوی ملکی
منبع : مرکز آموزش قوه قضاییهمطالب مرتبط
رای شماره 618 - 18 6 1376 رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
معافیت های مالیاتی برای موجران
آیا تمام اموال بدهکار توقیف می شود؟
گروه وکلای داداندیش
